每经记者：包晶晶

深圳二手住宅成交量继续同比暴跌 77.28%，创下 10 年新低。

全国 66 个城市新房市场成交量环比持续下滑。

百强房企中近 7 成单月业绩同比降低。

" 金九银十 " 真正到来之前，楼市却在一片降声之中刚刚告别了 " 寒冷的夏天 "。

" 房住不炒 " 大基调下，8 月北京、成都、上海、沈阳等 21 城先后发布 30 余次房产调控政策，多地新房、二手房市场大幅回落，甚至冰封。

一个 " 降 " 字，几乎波及了从新房、二手房、土地市场到房企融资的各个端口，反映出调控政策对楼市的全面影响越，并且从政策出台到市场变化的时间正在缩短。

新房成交面积：深圳环增 121.3% 武汉环降 82%

5885 套！8 月深圳新房网签显著回升。

根据深圳中原地产统计，8 月份深圳新房成交量放大，网签套数环比上升 94.4%；成交面积 63.6 万平方米，环比上升 121.3%。

深圳是 8 月全国范围内为数不多的实现成交面积正增长的城市，且增幅惊人。

据贝壳研究院，受房产调控政策持续加码影响，8 月全国有 66 个城市新房市场成交量环比持续下滑。

在中指研究院重点监测的 21 个代表城市中，17 个城市成交面积环比下降，其中武汉降幅最高，达到 82%；南京、重庆等热点城市紧随其后。同时，重庆、南京与武汉同比跌幅同样居高不下。

8 月一线城市房地产市场交易情况 数据来源：中指研究院

但从成交面积绝对值来看，上海、武汉、青岛、济南成交面积超 100 万平方米，其中上海 173 万平方米，并且同环比均有两位数增长。东莞、大连、韶关三个城市成交低迷，特别是东莞市，成交面积同比腰斩不止，环比下跌 3 成有余。

分城市层级来看，一线城市成交面积环比上升 10.54%，其中深圳升幅较大，为 122.82%，凭一己之力拉升均值；同比下降 0.47%，其中广州降幅较大。二线代表城市成交面积环比下降 31.26%，同比下降 26.19%。三线代表城市成交面积环比下降 14.71%，同比下降 25.35%。

二手房成交量：深圳创 10 年新低 杭州跌破历史低位

尽管深圳新房市场大举复苏，但二手房成交已经坠入冰点。

根据深圳市住建局的数据，继 7 月二手房过户量同比跌幅超 8 成后，8 月深圳二手住宅成交量为 2043 套，再次同比暴跌 77.28%，创下 10 年新低。据《每日经济新闻》此前报道，原本业主和购房者胶着较量中处在上风的业主，开始妥协让步，不少区域房价有了实质性下跌，有小区业主挂牌价已与 2020 年初相当。

除了深圳，还有杭州、无锡等原先的 C 位城市。

杭州 "8.5 楼市新政 " 出台，进一步加强住房限购：落户未满 5 年需连续缴纳两年社保，非本地户口需连续缴纳 4 年社保，才能在限购范围内购买 1 套。2 周后，杭州市住房保障和房产管理局宣布 " 个人自主挂牌房源 " 功能正式上线，引发全行业热议。

8 月杭州二手住宅成交量应声下跌至 3160 套，易居研究院研究显示，8 月环比大跌近 5 成，同比跌近 6 成，创下近 10 年 8 月单月成交量最低值。

易居从杭州二手住宅成交历史数据分析，月成交量达到 12000 套是历史较高水平，而 6000 套则是成交低位。自今年 3 月达到 12205 套后，杭州二手住宅成交量开始一路下滑，7 月跌至 6314 套。不到半年，杭州二手住宅成交量就从历史高位跌破历史低位。

根据易居的测算，房产成交量一般领先于房价变化，二手房成交量的活跃度可以从 " 二手房成交量能度 " 看出端倪。

根据计算结果，杭州毫无意外地成为监测城市中成交量能度下跌最快的城市，环比增速下跌 50%、同比增速高达 60%。

8 月 13 个热点城市二手住宅成交量增速 数据来源：各地官方房地产信息网、易居研究院

而成交量能度最强的城市为金华，量能度为 20.0%；量能度最弱的城市为深圳，量能度为 -49.6%。并且深圳在二手房成交参考价等政策影响下，二手住宅成交量能度已经连续 4 个月垫底。

同样，无锡在 7 月 26 日出台二手房指导价成为继深圳、东莞、成都、宁波、西安、绍兴之后，全国第 7 个出台二手住房成交参考价格发布机制的城市。随后 8 月成交量能度受一定影响，下跌至 2.4%。

对于即将到来的金九银十，易居研究院并不乐观：从数据形态上来看类似 2014 年初开始的下降周期，考虑到今年热点城市调控力度史上罕见，且 13 个热点城市的二手住宅价格环比涨幅已多月回落，预计下月二手住宅价格同比涨幅继续回落。

7 成百强房企单月业绩同比下滑

截至 8 月 31 日，24 家房企跻身千亿军团，TOP100 门槛值 220.1 亿元。

头部房企规模优势仍然存在，碧桂园以 5606 亿元销售额稳居榜首，与第二名恒大（4465.6 亿元）拉开巨大差距，万科、融创分别以 4439.7 亿元和 4151 亿元位列第三、第四。

1-8 月 1000 亿以上超级阵营达到 24 家，较 1-7 月增长 4 家。

TOP100 门槛值仍在同步抬高。其中，TOP3 房企门槛值为 4439.7 亿元，较上年增长 1.2%；TOP10 房企门槛值为 2080.0 亿元，较上年增长 29.7%；TOP30 房企门槛值为 826.0 亿元，较上年增长 23.7%；TOP50 房企及 TOP100 房企门槛值分别为 554.1 亿元、220.1 亿元，同比分别增长 18.4% 和 30.5%。

值得关注的是，整体来看，1-8 月 TOP100 房企销售额整体呈现下降趋势，均值为 887.9 亿元，增长率均值为 29.8%；而 1-7 增长率均值为 36.2%，下降较为明显。

其中，" 超级阵营 " 销售额增长率均值为 23.7%，环比 1-7 月明显下滑了 6.5 个百分点。

从具体房企表现来看，据克而瑞统计，2021 年 8 月百强房企中近 7 成企业单月业绩同比降低，其中 26 家同比降幅大于 30%。同时，包括绝大部分 TOP30 房企在内，近 8 成企业单月业绩不及上半年月均水平。8 月房企单月业绩表现不及上半年及历史同期，有逾 40 家百强房企同环比双降，仅保利、绿城、滨江、越秀等少数几家企业实现同环比增长，业绩表现突出。

全国土地出让金同比缩水近一半

8 月，全国 300 个城市土地出让金总额为 2264 亿元，环比减少 17%，同比减少 49%。其中住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）出让金总额为 1766 亿元，环比减少 18%，同比减少 53%。

据中指研究院，2021 年 8 月，全国出让金排名前 20 城市成交总额为 1253 亿元，与去年同期相比减少 55%。

由于集中供地暂告段落，上榜城市中，仅前三甲城市收金超过 120 亿元。一线城市广州和深圳入榜，均位于榜单前 10 名；二线城市入榜 3 席；三四线城市占据榜单 15 席，为榜单主力，其中无锡 38 宗地块入市揽金近 267 亿元，位列榜首。

2021 年 1-8 月，全国 300 城市土地出让金总额为 34507 亿元，同比减少约 5%。本月，出让金总额为 2264 亿元，同比下降 49%。本月各类城市收金总额均同比下滑，一线城市下滑明显。

从房企拿地情况来看，TOP100 企业拿地总额 18883 亿元，同比下降 10.8%，门槛值为 44 亿元，与去年同期 54 亿元相比下降 10 亿元；招拍挂权益拿地总额占全国 300 城土地出让金的比例为 54.8%，与 1-7 月相比下降 1.5 个百分点。

数据来源：中指研究院

今年以来，房企的显著特点是合作拿地力度有所提升。

具体来看，与去年同期相比，1-8 月前 10 阵营企业、11-30 阵营企业以及 31-50 阵营企业拿地权益金额占比均值同比均有所下降，其中前 10 阵营企业下降了 4.0 个百分点，下降幅度最大。

从城市角度看，重庆、杭州、长沙继续成为房企拿地的 " 最爱 "。

此外，温州、佛山、金华以及保定作为非集中供地城市入榜，分别位列第 4 位、第 6 位、第 9 位以及第 10 位，其中保定为 TOP10 城市中唯一三四线城市，反映出该城市颇受房企关注。

房企融资规模同比腰斩

同样充满寒意的还有融资环境。

据贝壳研究院统计显示，2021 年 1-8 月房企境内外债券融资累计约 6999 亿元，较 2020 年同期金额规模减少 1817 亿元，其中境外融资规模占比更是维持 2017 年来的低水平。

数据来源：wind、贝壳研究院

境内债券规模占比高达 70%，这一比例较 2020 年同期上升 7 个百分点；但境内 1-8 月累计发债规模约 4904 亿元，同比下降约 11%，降幅进一步扩大。

整体上境内债市波动性小于境外，境内债市主导地位将持续保持。

而监管环境趋紧、地产负面事件发酵，令近期境外资本市场信心维持低迷。1-8 月房企境外累计发债折合人民币约 2095 亿元，同比下降约 37%。境外融资规模占比跌至 30%，维持 2017 年以来低占比水平。

8 月单月，全行业融资数据同样不容乐观，境内外债券融资共发行 62 笔、较上月减少 27 笔，发行规模折合人民币约 571 亿元，环比减少 39.8%、同比减少 54.2%。

其中 8 月境外融资共发行 6 笔债券，融资规模约 62 亿元人民币，环比下降 77.9%，并且发债主体均为民营房企，基本为借新还旧。境内下滑稍缓，共发行 56 笔债券，发行规模约 509 亿元，环比下降 23.8%，同比减少 32.8%。境内债券发行规模占比约 89%，继续扩大年内债券市场主导比重。

尽管融资整体增速持续下滑，但典型上市房企 8 月份融资仍然热度不减。同策研究院监测的 40 家典型上市房企共完成融资金额折合人民币共计 1082.24 亿元，环比上升 45.53%。其中，债券融资金额占比上升 1.6%。同时，8 月债券利率整体呈现上升趋势，发行主体之间的票面利率分化加剧，其中境外债利率分化程度大于境内。

总体来看，房企债权融资规模持续上升（环比上升 47.91%），其中境内银行贷款涨幅明显，涨幅为 187.74%，主要为金地本月通过股东大会，拟与招商银行签署 260 亿综合融资额度相关协议。

从 8 月份上市房企集中披露中期财报来看，多数房企财务结构得到改善，主观上表现出积极持续的降负债和调整负债结构的态度。以弘阳地产为例，截至 6 月 31 日融资成本降至 7.62%。其中近 5 成资金来自于银行端、美元债和境外银团贷款占 36.9%，约 10% 是结构化信托融资。

但房企偿债压力仍在进一步加剧。

据贝壳研究院数据，8 月份境内外债券融资到期债务规模约 1196 亿元，环比增加 3.3%、同比增加 21.2%，房企到期债务净额 625 亿元；但新增发债规模不及到期债务规模的一半，除销售回款外，对房企融资能力提出更大考验。

8 月信用债违约 16 笔，其中地产相关违约事件 7 笔，违约类型主要为未按时兑付本息。

" 新债发行不及旧债到期 " 之下，未来融资环境仍然难言乐观，贝壳研究院预计全年在客观环境与主观意愿下，房企债券融资规模将整体收缩。

记者手记丨今年的 " 金九银十 " 有点悬

当前，一线、强二线城市新房调控政策已经一紧再紧，调控关注点开始向二手住宅倾斜。

从杭州 "8.5 楼市新政 "，到北京限制离婚购房新政，成都加强住房赠与监管，政策的市场效应逐步显现，并在数据层面得到了反馈，一定程度上甚至可以说是拐点的迹象。热点城市二手住宅猛降温，交易量创出近 7 年新低，深圳、杭州交易量更是跌至近 10 年最低值。

如果说每年的 7、8 月份是楼市销售的传统淡季，那么今年的 7 月和 8 月就是近几年来 " 最寒冷 " 的夏天。

而房企间的分化进一步加剧，更为已经到来的 " 金九银十 " 增加了几分扑朔迷离，新房市场能否重现旺季热销？调整后的集中供地会否带来新气象？一切都值得我们拭目以待。

记者：包晶晶

编辑：陈梦妤

视觉：陈冠宇

排版：陈梦妤 王蜀杰