地铁流量作为反应城市中心变迁的硬指标，常常被购房者关注。

正如 3 号线的珠江新城代替了老越秀，人们更希望从此中窥得下一个城市发展的契机。

那么，如果将目前广州地铁客流整理出来看，又会得出什么结论？

楼市君用数据告诉你答案。

科学城航拍（广州楼市发布摄）

超 1 号线 追赶 3 号线

黄埔地铁、路网流量均爆仓

近日，一则网络热帖引起网友广泛讨论。

许多网友跟帖表示，目前 5 号线靠近天河的东圃、鱼珠等站也开始限流，挤到怀疑人生。

也有网友表示，这恰好证明了广州向东发展是大势所趋，人口实实在在的过去了。

黄埔的地铁真的会变成下一个恐怖的 3 号线吗？

是杞人忧天，还是言之确凿？

不妨先来看一组数据：

2020 年地铁客流排行中，地铁 5 号线已位居第三。

再对比 2019 年，虽然因为疫情关系，20 年客流总值有所下降，但 5 号线和 3 号线差距缩小近半，相差不过 6.16 万 / 人次。

不止地铁客流激增，黄埔路面的车流也逐渐拥堵，楼市君经常能在朋友圈刷到家住黄埔的朋友吐槽。

道路拥堵的背后，与车流量的暴增密不可分：过去三年，黄埔日均车流量同样呈现直线上升态势。

从 2017 年的 170 万，到 2019 年飙升至 300 万。2020 年数据虽暂未出炉，但根据推测不会低于 350 万。

毕竟，单单是北二环科学城段，目前日均车流量达都 12 万辆，超 15 万辆只是时间问题。（信息来源：北二环公司）

早晚高峰期的地铁、路面交通拥堵，其实都指向同一个社会现状：黄埔人口正在急剧增长。

黄埔 10 年人口增长约 52%

老黄埔、科学城扛起主力担当

现在的黄埔，人口到底有多少？

来看一组七普数据：2020 年黄埔全区常住人口为1264447 人，与 2010 年相比，10 年间增加 432847 人，增长 52.05%。

黄埔作为广州东拓战略的第一站，早年政策利好不断，成为了广州人口流入的主要区域。

鱼珠，广州楼市发布摄

真金白银砸下，幢幢高楼拔地而起，与日俱新的城市界面，更加良好的生活环境。

不仅让黄埔成为了老广们的改善区域，对于看重与城市共生长的新广来说，黄埔无疑也成为了他们落户的首选。

而在此其中，老黄埔和科学城，开发周期均超过 20 年，公共配套相对成熟，是黄埔区内人口密度较高的区域。

这一点，在黄埔全区人口分布热力图有着更直观的体现。（注：颜色越深，便代表人口越密集、人流最大。）

当然了，区域人口的增加，也离不开强大的产业汇聚。

老黄埔既凭借毗邻天河核心的优势，承接其外溢的诸多利好，又有第二 CBD 鱼珠片区的规划加持，巨头企业自然不会错过进驻时机。

从最初的港航中心、保利鱼珠港，再到黄埔国际邮轮城、宝能国际新贸易创新中心的进驻 ...... 预计到 2022 年底，将集聚 200 家重点企业，产业营收破 500 亿。（数据来源：广州黄埔发布）

蝶变中的鱼珠 CBD 广州楼市发布摄

科学城方面更是铆足干劲。

据官方统计，这里已聚集 3000 多家企业研发机构，汇聚了南方电网、雪松、创维、日立 IT 等十几个大型企业总部，光就业人口就有数万名。

有了人口 + 产业长期支撑，老黄埔与科学城的发展更具底气，增长潜力更大，也为经济发展奠定了良好的基本面。

日前，广州全市 11 区前三季度 GDP 均已出炉，黄埔 GDP 稳居第二，仅次于天河，可见一斑。

热门板块水分逐渐被挤出

新房出价低于预期，二手成交回落

正是因为黄埔的飞速发展，带动人口快速增长，导致黄埔楼市在近两年内过热。

一二手房价增长超出市场预期，因此受到政策集中调控，人才购房取消，限价限售齐出。

而反映到市场上，便是房企竞争的加剧。楼市君发现，目前黄埔不少网红新盘价格正陆续下调。

前有老黄埔 " 三剑客 " 收刀入鞘，后有科学城多盘内卷降价，开盘价均低于市场预期。

例如，老黄埔某旧改 " 鸽王 " 盘，此前吹风直逼 6 万 / 平，近期推新售价 4.9 万 / 平起；科学城某热盘，上次开盘一口价 3.77 万 / 平，现在售价约 3.58 万 / 平。

老黄埔航拍图，广州楼市发布摄

另一边，黄埔二手市场行情则释放出降温冷却的信号。

二手指导价一出手，首当其冲的无疑是近 2 年房价一路走高的黄埔二手市场。

其动辄上涨数十万的势头被狠狠摁住，10 月仅成交 219 套，环比下滑 15.4%，成交回落相当明显。

图源：广州中原研究发展部

特别是早前步子迈太大、水分较大的部分二手标杆盘，近几个月以成交已相当吃力，甚至有小区 0 成交。

虽然限价小区二手房源统一按指导价挂牌，但与实际售价仍有较大的差距，这些业主或叫价心态强硬，或处于观望市场状态。

来源：链家 2021.10.31

另据中原半年报显示，黄埔经历这波周期的去化及调价过后，已经消化了不少盘源及客源。

加之目前局部热门板块价格水分颇大，在目前限价政策、信贷调控双趋紧的大环境下，能在一定程度上去掉一层泡沫。

总的来看，目前的价格回落旨在让黄埔房价回归到正常轨道，并非楼市下行。

如此看来，往后黄埔人口仍呈上涨趋势，但未来发展前景依旧十分可观，随之而来的物业价值也将平稳向上。

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