这两天，房地产暖风频吹。

11 月 9 日，国内权威媒体发布，高盛正在买入中国房企债券。

报道称，上个月房地产贷款投放环比和同比都有较大幅度回升，初步估计环比多增了 1500 亿到 2000 亿元。

国际投资机构抄底中国房企债券的信号，被市场理解为一个积极信号。

11 月 11 日，房地产指数、地产股惊现久违的大飘红。保利、新华联、招商蛇口、中南建设、金地、阳光城、新城控股等多支地产股出现涨停，万科 A 也涨了 9.54%。

地产股集体上涨，侧面反映出市场对房地产行业的信心正在恢复。

种种消息显示，楼市行情已经到了触底阶段，无论是房企还是购房者都将迎来窗口期。

分化加剧，市场出现 " 分水岭 "

据不完全统计，10 月以来广州促销降价的楼盘将近 50 多个，而降价幅度超过 20% 的项目，基本都在远郊区。与前几个季度相比，增城、南沙工抵房、特价房频出，降价超 10000 元 / 平的楼盘不在少数。

与此同时，中心城区却呈现强劲的逆势反弹局面，部分楼盘战绩一片飘红。

据克而瑞数据统计，10 月广州新房网签成交合计 6227 套，中心六区成交量环比增加 29%；其中，荔湾区网红盘万科金域曦府项目成交面积为 2.48 万㎡，占荔湾区总成交量 78.26%。（数据来源：克而瑞广州 10 月各区新房网签数据）

这足以说明，市场分化加速，区域分水岭开始显现。

四季度政策见底，购房窗口期打开

一边是市场的分化，另一边是政策的推动。

随着广州第三批集中供地名单的出炉，土拍政策也在暗中松绑。南沙、黄埔等区域，悄悄取消了 " 限房价 " 的政策。

还有一个不可忽视的因素，在第三次集中供地中，广州的中心城区仅海珠出让一块宅地，天河、越秀、荔湾三区均无宅地供应。

从广州各区的新房库存情况来看，中心四区可供应套数和面积都很稀缺。

如果明年市场回暖，在寸土寸金的中心城区，几乎是卖一套少一套。换句话说，置业主城区的时机，宜早不宜迟。

以上几大基本面，可以判定今年第四季度，是最佳的购房窗口期。

置业主城区，现在还有机会吗？

普通人想要置业主城区并非易事。

在广州的中心四区中，新房均价齐刷刷上了 5 万 /㎡，越秀和天河的新盘更是从 7～15 万 +/㎡。海珠在售新房基本快到 7 字头，没有个一千万的总预算，很难在海珠选到满意的新房。

还有一个无法回避的问题，海珠 20 年楼龄以上的社区占比超过了 6 成，而 10 年以内的次新房只有个位数的占比。今年海珠可售的新房，严重供不应求。

据贝壳统计，600 万以内想在海珠买入十年楼龄内的电梯三房，难度颇高，符合条件的次新房，整个海珠只有 11 套房源可选。

而在中心四区里，荔湾算是 " 友好 " 的，目前均价在 5-6 万 /㎡左右，但结合面积算总价，起步门槛在百万左右。

不妨算一笔账，同等预算内，这两个片区能买什么房子？

以海珠新房 6.5 万 /㎡来算，买建面约 90㎡的三房，总价需要 585 万 / 套，首付三成，置业门槛达到 175 万。如果在荔湾现有的新盘里挑，一套约 90㎡带省级学位的三房，总价只需要 470 万左右。一套房子，省了 100 多万。

当大量购买力被海珠的高门槛拒之门外时，仅有广州西翼发展极——荔湾，还尚存置业主城区的机会。

多轨枢纽密布，高端商业强区

随着国际金融中心、白鹅潭一号总部项目、广州国际医药港等重大项目的推进，可以看到，荔湾白鹅潭 CBD 正在慢慢舒展它的商业蓝图。预计在十四五期间，白鹅潭还将引进 5 家世界 500 强企业，实现超 40 万科创人才的工作和生活。

作为荔湾的另一个重量级板块，拥揽一线江景的聚龙湾对标深圳湾，打造广州西客厅和聚龙千亿级产业基地。

上月，随着太古地产择址聚龙湾，广州第二座太古商业项目拟落户荔湾，加之此前，有传言广州首家 Costco 选址荔湾白鹅潭板块。要知道，像这种规模的商超在择址上是有着很严苛的考量，在中国大陆，已落成的太古项目也只有区区 6 座，广州太古汇、北京三里屯太古里，每一座都是城市商业地标。

两大热门 IP 不约而同的把目光投向荔湾，无疑是看中了荔湾未来的增长潜力。

在寸土寸金的主城区中，万科 " 花地湾项目 " 一平方公里的占地面积，这样大体量的连片开发 " 造城 " 甚是少见，也尤为珍贵与稀缺。

作为万科花地湾首发项目——万科金域曦府，有着 " 双王炸 " 在手的区位优势。

项目紧邻白鹅潭核心区和聚龙千亿级产业基地，刚好缝合了两个板块，与之形成密切的联动。同时，与热门商业 IP 太古项目仅 1.5km 之隔，有这样量级的商圈为邻，未来的想象空间巨大。

此外，项目的交通优势非常能打，未来至少有 5 条轨道线路接驳。

项目距离 1 号线花地湾站仅约 500 米，15 分钟到达越秀北京路等商圈，通过附近的广佛线沙涌站，也可实现 1 站到海珠沙园，3 站到昌岗。

板块内还有 11 号线（在建）、22 号线（在建）、28 号线（规划），未来也可以实现一轨直抵市二宫、琶洲等海珠腹地。与白鹅潭 CBD 芳村站仅 1 站路，随着大湾区一体化建设，芳村站将打造成为多地铁交汇的 TOD 枢纽。一个钟的时间即可实现湾区同城。

聚龙湾过江隧道（规划），成为珠江两岸新一轮吸睛点：聚龙湾过江隧道一旦通车，意味着荔湾区浣花路仅需东延数百米，即可到达海珠太古仓。（数据来源：百度地图）

教育配套，同样是万科金域曦府的重头戏。项目 3km 内布局有 3 所百年省重点中学、5 所省 / 市重点小学。省实荔湾学校花地湾校区（规划中）也拟进驻花地湾。

万科金域曦府在地段、配套、交通、学校上都有不俗的成绩，就像全科学霸，面面俱到，门门满分。

择大城而居，实现圈层进阶

大城，意味着板块将会源源不断注入新鲜的血液。

作为万科花地湾 " 非凡一平方公里 " 首发项目，金域曦府很显然是带着诚意来的。

上周六，万科金域曦府开放了美好生活体验区，带着业主参观已建好的园林、景观、建筑，真正是 " 所见即所得 "。

在金域曦府的主入口，昂贵的罗汉松和门楼外墙的大理石岩板，彰显格调。

小区的公共区域一改沉闷枯燥的园林设计，用阳光草坪和阶梯剧场，未来业主可以在玻璃盒子看书喝茶、接待访客、带孩子玩耍。极大满足了业主们邻里社交的需求。

玻璃盒子打造的 " 成长共享空间 "，有儿童故事区、幼龄活动区、小剧场、展览、划船机等功能、空间，几乎能每个年龄层业主，都可以在这里找到自己的快乐天地。

架空层，是很多小区的痛点，莫名其妙堆杂物和停满电动车。

万科金域曦府却用跑道将一至三期屋顶串联起来，为业主打造了一个约 9 米高的架空层，这里是 24 小时不打烊的全龄健身主题空间。

无论刮风下雨，业主乘坐电梯下到自家楼栋的中庭，就可以开始各项运动。有氧训练、无氧训练、乒乓球比赛区，甚至还有儿童乐园、足球场、舞蹈教室、瑜伽馆、健身房等超多配套。

不夸张的说，健身房的功能区可能都没这里齐全。

万科在仪式感方面很会拿捏。楼栋的入户大厅，采用星级酒店式大堂，首层挑高约 9 米，为业主营造 " 出入皆礼遇 " 的归家仪式感，尊崇感不言而喻。

拿快递和倒垃圾是业主们每天都要接触却又无比繁琐的事，作为细节控的万科，自然不放过任何一个容易丢分的地方。金域曦府的 " 环保小屋 " 聘请了国内知名的垃圾处理团队做顾问。" 自助驿站 " 有专门的快递推车和拆箱平台，让业主拿快递像逛超市一样便捷。

停车场色彩导航系统让业主回家横穿过道增添一份安全。停车场设置落客区，通过地面人行横道和明亮的大厅保证业主出入安全，其中一侧预留了临时卸货停车位，方便业主购物回家卸货。

住宅产品能做到这样的创新和设计，足以说明，金域曦府项目洞察业主需求的用心。

来看两个热门的户型。建面约 94m² 的经典三房，总预算最低 4 字头，兼具舒适性和价格，是置业主城的绝佳选择。

建面约 106m² 的三房两厅两卫户型，拥有南向超长的 6 米大阳台，南北对流竖厅设计，室内的空间感能达到将近 120 方的居住效果，改善买家可以重点看看。

趁着双十一的热度，「花地湾购房节」带来了四大购房福利，据说万科这一波的折扣力度是本年度最大的。

特价精选房源，最低 40X 万，就能抄底住进未来的 CBD。三房单位 46X 万起，还有比这更笋的吗？

每日成交前三名即可获得 iphone13/ 华为 p50pro/ 家电（三选一）大礼包 ……

当月成交的幸运儿，还有机会参与幸运大抽奖，赢取蔚来 EC6 汽车购车优惠，拿下 15% 首付购车的名额（最高金额不超过 4.95 万元）！

万科还在全城寻找锦鲤，还有机会参与幸运大抽奖，华为 MatePad 、海蓝之谜，现场抽奖送给你。

哦对了，在购房节活动期间 ( 2021 年 11 月 3 日—— 11 月 14 日 ) ，成交享额外 99 折优惠。

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出品 / ZAKER 房产

文 / 真意