买房跟着地铁走，向来是楼市的金科玉律。

截至 2021 年，广州已开通 16 条地铁。今明两年，广州还有 9 条地铁线路即将开通。

线路激增之下，地铁盘应该怎么挑？楼市君教你三招辨别地铁含金量！

广州楼市发布摄

今明两年 9 大地铁开通

2035 年地铁站数预计超 1000 个！

2022 年刚开始，广州地铁多个好消息就如约将至！

近日，7 号线西延段正式试乘，广州地铁 11 号线彩虹桥站主体结构顺利实现封顶 .....

广州地铁工程进度条拉满，预计今明两年有 9 条地铁即将开通！

此外，根据《广州市轨道交通网规划（2018-2035）》，到 2035 年，广州地铁运营里程将达到 53 条线路、2029 公里！

地铁站数量方面，估算下来预计将超过 1000 个！

上车广州地铁盘

认准三大底层逻辑

那么，在地铁激增的当下，究竟谁才是最强王者、宇宙中心？

地铁盘又应该怎么买？不妨参考以下三个方法论：

1、选择多轨交汇站点

《巴黎地铁上的人类学家》书中提到："交汇站，是一个换乘点、一个迷宫、一个舞台，更是地铁的心脏。"

每一个多轨交汇站，都是一个黄金枢纽，地铁在这里形成关联，人流量是单地铁站无法比拟的。

例如，5 号线与 3 号线造就出珠江新城 CBD，7 号线与 18 号线孕育出万博 CBD...... 这些站点自带强大流量，地铁房的价值自然也水涨船高。

嘉禾望岗高峰换乘人流，广州楼市发布拍摄

以 8 号线凤凰新村站银山尚橙与沙园站光大花园对比，两者距离相近。

值得一提的是，光大花园是双地铁物业，房价高达 6.46 万 / 平；而位于 8 号线凤凰新村站的银山尚橙为单地铁物业，房价仅 4.8 万 / 平。

由此可见，拥有多地铁线路的物业房价往往比单一地铁线要高出许多。

2、尽量买进 " 珠城黄金生活圈 "

用最少的通勤时间去享受城市最繁华的配套，是许多人置业的首要考量条件。

根据中国城市规划设计研究院发布的《2021 年度中国主要城市通勤监测报告》显示，2020 年全国主要城市总体单程平均通勤时耗 36 分钟。

其中，广州单程通勤时耗为 38 分钟，45 分钟内通勤比重为 71%，单程超过 60 分钟仅为 13%！

目前，广州最强的购买力依旧汇聚在珠江新城，越靠近珠江新城，房价越高。

其中，珠城 30 分钟可达的范围是公认的 "黄金生活圈"。房价涨幅明显，基于此的地铁盘更是买家置业首选。

例如，琶洲地铁站与珠江新城的地铁通勤时长仅需16 分钟，近一年来房价同比涨幅高达 94.4%；

从金融城出发，到达珠江新城也仅20 分钟左右，2021 年房价同比涨幅为 78.7%；

相比之下，新塘、知识城、金洲等板块距离珠江新城较远，涨幅仅为个位数。

3、地铁价值具备周期，动工是最佳入手时机

地铁建设的过程包括规划、动工、开通等几个阶段，整个过程下来往往需要几年时间。

以 18 号线首通段的明珠湾板块为例，随着 18 号线规划落地，明珠湾整体房价从 8 千 +/ 平涨到 2.5 万 +/ 平，部分地铁盘更是刺破 3 万大关，地铁对于沿线物业价值的增幅潜力毋庸置疑。

但从以上数据也可以看到，地铁 18 号线不同周期对房价的影响是不一样的。

在规划期，沿线房价相对变化缓慢，涨幅仅为 14%；

在动工建设期，房价涨幅较快，最高可达到 45%；

通车运营阶段，涨幅又有所下降，回落到12% 左右。

因此，在地铁开工到通车这个时间段入手，就等于掌握了地铁红利。

未来 3 年含金量前 10 站点出炉！

嘉禾望岗、广州南站、西塱 ... 上榜！

综合以上三大方法论，今年广州又有哪些地铁站能够脱颖而出？

楼市君从广州现有的 283 个地铁站里，挑出了未来 3 年最具含金量的10 大 " 种子 " 选手。

这些站点均为多轨交汇站、位于" 珠城黄金生活圈 "内，部分站点的地铁线路还处于集中动工、建设阶段。

嘉禾望岗站

单日客流超 30 万人次！

换乘条数：4 条

与珠城通勤时间：30 分钟

在建地铁线路：14 号线二期

嘉禾望岗目前是2、3、14 号线的换乘站，除了可直达珠江新城，更是目前唯一可同时直达白云机场、广州火车站、广州东站、广州南站4 个交通枢纽的 TOD。

嘉禾望岗终点站，广州楼市发布拍摄

此外，14 号线二期正在建设中，起点正是嘉禾望岗。这意味着，未来的嘉禾望岗站，至少是四线换乘。

据统计，嘉禾望岗地铁站现时日均客流量超 30 万人次，最高峰时可达 78 万人次。（数据来源于：广州白云发布）

近年来，嘉禾望岗片区的发展也不容小觑。

白云区 " 十四五 " 期间重点项目表显示，嘉禾望岗地铁站商业中心总投资达158 亿元，" 十四五 " 期间投资为32 亿元。

旧改方面，望岗村动作频频，也开始为嘉禾望岗 TOD 未来发展蓄能。

图片来自：广州白云发布

目前，嘉禾望岗片区也迎来了几大重点项目的落地，包括白云智慧城、广州移动互联网产业园等重点产业平台建设等。

更重要的是，在白云新城的辐射利好下，也将承接总部经济利好，嘉禾望岗的含金量毋庸置疑。

目前，嘉禾望岗地铁站旁的新盘仅有新世界云耀，主推 120-170 平的四至五房，单价 6 字头！

新世界云耀，广州楼市发布摄

西塱站

广佛双城流量入口

换乘条数：4 条

与珠城通勤时间：34 分钟

在建地铁线路：10 号线、22 号线后通段在建中

相比起成熟的其他交通枢纽，西塱站可谓是广佛同城中的一匹黑马！

图源：广州地铁

首先，西塱站 4 条地铁线中，各个都是大体量：

广佛线：最高客流达67 万人次，自开通至 2020 年底已运送旅客近 9 亿人次。

1 号线：横跨广州最核心的越秀、天河两区。

22 号线：贯穿荔湾、白云、番禺、南沙、花都，串联起白鹅潭、番禺广场等核心板块。

10 号线：连接天河、海珠、荔湾、越秀四大核心区域，所经站点均为人口高密度板块。

最快明年，西塱站将拥有四地铁交汇，堪称 " 宇宙中心 "、广州 " 最牛地铁站 "！

当然，西塱站的战斗力可远远不止四地铁交汇那么简单！

按照相关规划，西塱站及周边区域将全面升级为 " 站城一体 " 大型综合体。

另据《西塱综合交通枢纽及周边综合开发方案深化及控规修改》招标文件显示，项目规划范围包含西塱站、西塱车辆段和西塱公交站场。

招标范围示意图

占据如此流量入口，位于西塱地铁站旁的广钢新城自然备受买家瞩目。

目前，广钢新城内有保利堂悦、保利东郡等楼盘在售。

番禺广场

直达广州多个 CBD 的宝藏站点！

换乘条数：4 条

与珠城通勤时间：32 分钟

在建地铁线路：22 号线首通段试运营、3 号线东延段在建

番禺广场为地铁3 号线、3 号线东延段、18 号线、22 号线的换乘站。

广州楼市发布摄

值得一提的是，该站点可直达汉溪 - 万博、珠江新城、天河北、琶洲等重要板块，在核心板块可直达数量上是所有站点中最多的，含金量十足。

不仅如此，番禺广场还是个超大型的人口聚集区。

目前，番禺广场已成为番禺区政务、商务中心，番禺区人民政府、政务中心、会议中心均位于此。

在番禺广场一公里范围内，还集合了约333 家注册资本在 5000 万以上的企业，仅次于广州东站。

目前番禺广场板块内新盘不多，目前仅有龙湖金地天峯独挑大梁。

它不仅是地铁 TOD，还将引入广州首座龙湖天街。

龙湖 · 金地天峯效果图

此外，今年 4 月 27 日由卓越拿下的番禺桥南地块，也传来新动向。

根据规划，地块主要分成两个部分。

其中，地块一共有 4 栋住宅，最高 31 层，容积率为 2.8。地块二共有 6 栋住宅，整体呈环形布局，地块容积率 2.8。

拿地不到半年即出规划，预计项目大概率将在今年入市！

广州南站

世界级交通综合枢纽，当之无愧的 "流量之王 "

换乘条数：4 条

与珠城通勤时间：38 分钟

在建地铁线路：7 号线西延段、22 号线试运营

广州南站，一出道就被冠以 " 宇宙南站 " 称号，坐拥 4 条高铁、3 条城际轨道、4 条地铁，将建成 " 世界上最好的火车站 "，被称为对标国际的 TOD 标杆新枢纽。

广州南站航拍，广州楼市发布 摄

数据显示，广州南站 2020 年客流量为 1.17 亿人次，2019 年流量 1.88 亿人次，交通运输能力全国遥遥领先。（来源：中国广州发布）

在今年春运中，广州南站地区管委会表示，预计到发旅客共计 1550.5 万人次，同比增长 10.0%，日均到发 38.8 万人次。

除交通外，南站片区的兑现速度也肉眼可见，价值潜力一目了然。

从定位上看，南站从最初单一的交通枢纽，到湾区最大的 TOD 项目，先后经历了 5 轮规划，定位一再拔高。

招商引资方面，广州城投南站核心区商业办公综合体、新世界集团国际学校、正佳广州南站商务区文商旅、三雄极光总部大厦等 19 个项目正式签约 ...... 将大大提升南站板块的经济及客流能力！

然而，南站板块向来货量稀缺。

其投入使用 11 年以来，南站核心商圈仅在 2011 年和 2018 年分别出让过 2 宗和 1 宗宅地，一宗未入市，另外两宗为正在卖的臻尚苑和越秀 TOD · 星瀚。

庆幸的是，2020 年和 2021 的 4 月，南站才又出让了 3 宗宅地，47 万平宅地将入市解渴。

其中，进展最快的是越秀星寰 TOD 项目。

该项目去年年底首开，均价 3.7-3.9 万 / 平。当天成交约 200 套，去化 7 成。

越秀 · 星寰 TOD 效果图

越秀星寰 TOD主推约 90-133 平全南向三四房，共 5 个户型。

配套上，项目坐落于汉溪大道旁，离地铁站步行约 300m，半小时即可达到珠江新城。

此外，广州城投项目、新鸿基南站 TOD 项目分别将在今年 5 月、2025 年入市，也是非常值得期待。

那么，在楼市君今天盘的地铁站点里面，你最看好的又是哪个？在留言区和我们分享！

虎力全开 · 解码广州 2022

适逢新春，广州楼市发布特别推出《虎力全开 · 解码广州 2022》策划，对广州多个重点区域、核心板块进行剖析，为购房者解读价值趋势，挖掘新潜力。

2022 年，广州哪个区域，哪个核心板块又能脱颖而出，坐稳头把交椅？我们不妨拭目以待！