2022 年除夕夜，本该合家欢聚的日子，北京某中介经纪人朱柳却有家难回，今年刚好轮到他和几位同事一起春节值班。

" 初三有四五个人来看房，肯定没平时多，而且没有一个下定的。" 朱柳对时代周报记者说。

陈钰同样也是一名房产经纪人，主要负责北京市海淀区万柳区域的二手房买卖，她告诉时代周报记者：" 春节 7 天假期内，万柳区域只成交了一套房屋，位于锋尚国际社区，价格 1335 万。" 据陈钰向记者提供的一份成交清单显示，万柳区域 1 月份共成交 47 套房源，平均每天 1.5 套；而 2 月初的春节期间，成交量则明显更少。

今年春节，各地楼市比以往更显冷清一些。诸葛找房数据研究中心监测显示，2022 年春节假期重点 15 城新房成交 959 套，创近五年春节成交新低，同比去年春节下跌 42.1%。

但在记者走访中，仍有从业者对楼市春天抱有信心。北京市朝阳区某项目销售人员就告诉时代周报记者：春节期间，平均每天还可以成交两套。

" 三九四九冰上走 "，经历过料峭春寒的楼市前方，何时能迎来 " 河边看柳 "？

成交量大幅下滑

今年的春节楼市，全国都弥漫着一层 " 冷气 "。根据中指监测数据，2022 年春节期间（1 月 31 日 -2 月 6 日），重点监测城市新建商品住宅成交面积较去年春节相比下降 51%。

一线城市方面，诸葛找房数据显示，2022 年春节期间一线城市新房成交同比上涨，但这主要由于上海表现亮眼所致。2022 年春节假期，上海新房成交 505 套，同比上涨超 300%；而深圳、广州新房分别成交 98 套和 9 套，同比下跌 20.3% 和 84.5%。58 安居客房产研究院统计数据显示，四大一线城市二手房同比下跌 30%。

上海表现突出的原因在于供应量大增，以及近期信贷端出现放宽迹象，贷款审批和放款速度加快。上海中原地产市场分析师卢文曦告诉时代周报记者，2021 年 12 月份，上海推出第六批次集中批量供应房源，但当月尚未来得及完成全部推盘，绝大部分留到了 1 月份，" 有楼盘一口气推了六七百套房源，签约往往会滞后。"

二三四线城市方面，诸葛找房数据显示，2022 年春节期间成交同样面临回落，二线城市如宁波、济南零成交，大连同比跌幅超 8 成，三四线城市同比跌幅超 9 成。58 安居客房产研究院统计数据显示，二线城市二手房成交同比下跌 31%。

市场低迷源于 2021 年下半年持续的政策和信贷收紧。针对房企端的 " 三道红线 " 以及银行端的 " 两道红线 "，开始释放威力：房企融资受限，以及购房人难以获得批贷。因此，去年四季度以来，房企大面积爆雷，购房人又暂停买房流程，这直接导致楼市普遍面临信心不足的局面。

此外，调控手段也在去年开始升级。58 安居客房产研究院研究总监陆骑麟向时代周报记者表示，2021 年有 15 城出台二手指导价政策，31 城出台相关市场整治政策，全国如此多城市对二手房市场进行密集调控，是绝无仅有的，因此今年春节期间二手房购房需求热度也出现明显下调。

而更为直接的一个原因在于，春节前疫情多地爆发，部分群体就地过年，这导致返乡置业人群大幅减少，而这也是三四线城市 2022 年春节成交活跃度较低的最重要原因之一。

不过，尽管春节楼市成交有所下滑，但春节假期时间短，且网签停止，在合硕机构首席分析师郭毅看来，春节楼市并不能够准确反应市场情况，" 从 2 月下旬陆续到 3 月份，才能真实体现出购房需求度。"

3 月小阳春前景可期？

楼市似乎已经走入最低点，但在 " 最寒冷 " 的日子里，" 唱多 " 的声音却开始出现。这一现象同步反映在北京新房二手房市场中。

以北京市海淀区万柳区域为例，根据陈钰提供的成交名单显示，2021 年 11 月份，万柳区域成交量 32 套；2 月份，该数据增加了 7 套，为 39 套，而 2022 年 1 月份，这一数据达到了 47 套，呈现逐渐递增趋势。

而北京二手房市场整体筑底回升，对新房市场的稳定也起到了积极作用。北京朝阳区某新房楼盘置业经理告诉时代周报记者：" 二手房房贷放松，很多购房者有了改善型需求意愿，就算是春节，每天都有两套认购。"

市场回暖苗头初显，在多位业内人士看来，政策放松、信贷放开是其根本原因。

从政策层面来看，去年 10 月份开始，政策层面开始 " 反弹 "，多个利好楼市政策落地，包括信贷 " 纠偏 "、推进保障性住房建设、坚持房子是用来住的而不是用来炒的定位、加强居民基本住房保障、央行公布 1 年期 LPR 降至 3.8%、房地产并购贷款不再计入三道红线等。

从信贷层面来看，中国人民银行金融市场司司长邹澜表示，部分金融机构对 30 家试点房企 " 三线四档 " 融资管理规则存在一些误解。同时，在随后召开的金融街论坛年会上，央行副行长潘功胜指出，房地产信贷过紧的行为需要逐步 " 矫正 "。而银保监会统信部副主任刘忠瑞也在国新办发布会表示，保障好刚需群体信贷需求，在贷款首付比例和利率上支持首套购房者。此后，多个城市放宽信贷额度。

陈钰向时代周报记者表示，2022 年开年，信贷最为严峻的时期已经过去，" 从 2022 年开年开始，信贷开始松动，尤其最近，一般 1 个月左右就可以下来。" 而时代周报记者 2021 年 9 月份的调查显示，二手房房贷放款需 4 个月以上。

春节前，央行两次全面降准，1 月 17 日下调 MLF 利率和逆回购汇率，1 月 20 日，1 年期和 5 年期以上 LPR 较上一期分别下调 10 个和 5 个基点。

2022 年 1 月，贝壳研究院监测的 103 个重点城市主流首套房贷利率为 5.56%，二套利率为 5.84%，均较上月回落 8 个基点；1 月份平均放款周期为 50 天，较 2021 年 12 月缩短 7 天。整体来看，1 月整体房贷利率和放款周期已恢复到 2021 年年中的合理水平。

利好政策频出，信贷环境有所改善，楼市在 2022 年开年呈现出了回暖趋势，市场信心亦有所恢复。

贝壳研究院数据显示，2022 年 1 月，贝壳 50 城二手房景气指数延续去年 12 月以来的回升态势，1 月份回升至 20，整体市场基本走出低迷状态。其中一线城市市场修复能力超过二三线城市，率先进入 20 以上的区间（20 以下为楼市较冷，20-40 为市场平稳阶段）。

" 政策层面已经出现松动，信贷放款速度加快，部分城市贷款成本下行，所以从整体大环境来看，楼市都会相对比较放松。" 郭毅向时代周报记者表示。她认为，楼市将处于稳中向好的趋势，三月份的楼市将出现阶段性的小高峰，成交量也会有相对集中的释放。

中指研究院指数事业部研究副总监陈文静亦有同样看法，她向时代周报记者表示，整体来看，2022 年以来，北京房地产新房和二手房市场逐步企稳。春节期间，新房市场延续年末优惠措施，但整体优惠力度有限，部分目去化依然较难。受降息预期影响，叠加年初房贷额度充足和放款周期缩短，市场观望情绪有所改观。

" 部分前期调整较早以及需求支撑力度强的城市，随着信贷环境的改善以及相关扶持政策陆续落地，市场有望逐渐筑底回升，部分城市 3 月‘小阳春’仍有预期。" 陈文静说道。

（应受访人要求，朱柳、陈钰均为化名）