广州房产 2022-03-05
人口增速断崖式下跌,广州哪些房子,不能再买了?
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嗨!我是福州房叔!福州,是一座充满幸福感的城市,更是一座充满想象力的城市。如今,福州都市圈已经批复,2022,属于福州的时代,已经到来。

去年广州常住人口只增加了 7 万人,是什么概念?

来看广州历年的常住人口增长图:

在去年之前,每一年新增人口都在 30-60 万人左右,而去年只增加了 7 万人,简直就是断崖式下跌。

首先,我们要说明一点,由于统计口径不同,而导致的结果差异:

2021 年的常住人口数据 1881.06 万人,为广州市统计局每年都会统计的数据。

2020 年的常住人口,有两个数据:

一个是广州市统计局一年一次的统计数据,为 1867.66 万人,以此计算,去年新增常住人口为 13.4 万人。

另一个是第 7 次人口普查后修正的数据,为 1874.03 万人,以此计算,去年新增常住人口为 7.03 万人。

虽然统计口径有出入,但人口新增下降的趋势确是无可辩驳的。

其实,不止广州,整个广东省的常住人口增量,也在大幅下降。

现在我们要知道的是,新增人口下降会造成什么影响?

城市新增常住人口,往往和房价有着密切的关系。

举个例子,2018 年的西安,放开落户限制,人口大量涌入,常住人口总数突破了 1000 万,当年的西安房价涨幅,排名全国第一。

广州的黄埔、南沙也一样,2019 年末这两个区放开人才限购,大量人才流入,2020 年的黄埔、南沙地价暴涨,楼市量价齐升。

而人口净流出城市,例如鹤岗,只需几万块钱就能买下一套房子。

没有源源不断的人口流入,新开发的房子,卖给谁?

我们来看广州的情况。

根据《广州市人口发展及社会领域公共服务体系建设 " 十四五 " 规划(征求意见稿)》,荔湾区、越秀区、海珠区、天河区定性为 " 中心城区 ",其他 7 个区定性为 " 外围城区 "。

《规划》指出,预计到 2025 年,广州中心城区常住人口 675 万人左右,外围城区常住人口 1425 万人左右,两者相加,正好是 2100 万这个数据。

2021 年,中心四区常住人口已经达到 623.9 万人,未来四年还有 51.1 万人的增量,每年每区预计要新增 3.19 万人。

而外围七区,2021 年常住人口才 1257.16 万人,未来四年还有 167.84 万人的增量,每年每区预计要新增 5.99 万人。

但是从去年的增量来看,除了番禺区,都没有达到目标。

番禺主要是与中心城区的通勤较为方便,同时又有大量的城中村,房租房价相对而言比较亲民,所以有了大量的人口流入。

中心四区的人口,则一直处于比较饱和的状态,可是对于规划的很多郊区新城,要如何填满?

我们注意到,落户最难的北京、上海,都已经开始放松入户政策。广州在人才引进政策方面,会不会进行相关调整放松,会不会出台生育补贴政策,都值得关注。

还有一个就是学位问题,近两年,广州多区小学都发出了学位预警。

一方面是因为过去十年广州常住人口增长迅猛,另一方面是受到二孩上学潮的影响。

而如今人口增速断崖式下跌,出生率也在下降,未来的学位还会紧张吗?

如果是按照目前的趋势来看,学位紧张问题或许会得到缓解。

除了出生率下降,广州的新学校也在越建越多,很多新楼盘在建设的时候,都会引入新学校。

在这种前提下,未来学区房的价值,也将大大削弱。

最后,关于人口增速骤降,你有什么看法?

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