近日，一份《第八届贵阳商业发展报告》发布，引起人们关注。

据该报告显示：2017-2021 这五年，贵阳市销售业绩市场排名变化不大，基本聚焦在世纪金源购物中心、砂之船贵阳奥莱、贵阳国贸广场、国贸 · 南国花锦和观山湖万达五虎之间，砂之船贵阳奥莱 2021 年首次超越世纪金源成为榜首。此外，寻味贵阳美食文化工程 IP 概念店所在的青云市集，凭借开业即火爆的超高人气和流量加持，被报告评为贵阳旧改成功案例进行了观察。

报告指出，2021 年轨道二号线的开通，为地铁沿线物业带来了更多的消费空间，地铁成网也将逐步重新规划商业消费网络和路径。砂之船奥特莱斯成为 2021 年贵阳市场销售榜一，消费者的选择带给传统商业越来越大的压力，同时也对传统商业的创新、体验、规划及运营提出更高要求。

据了解，该报告由贵阳瞬时泰商业管理有限责任公司每年 3 月面向市场公益发布，自 2015 年起至今已发布了八届，具有较高的市场价值。

一方面，本次报告从多个市场数据和现象着手，解读了数据和现象背后的商业逻辑。

从 2020-2021 年贵阳集中商业项目数量变化情况来看，对比 2020 年，2021 年贵阳市集中商业数量总量增量平平，仅有 4 个新项目开业，其中龙湾万达于 21 年 6 月 11 日开业，万象汇、杉杉奥莱、青云市集三店均于 12 月亮相开业。

从 2020-2021 年贵阳集中商业零售业绩总量变化情况来看，2021 年相较于 2020 年为一个完整的经营周期，2020 年因新冠原因缺失新春业绩档，因此数据显示 2021 年一、二季度业绩同比增长较高，三、四季度受疫情及市场消费信心等影响，市场出现较大波动，大部分商业体业绩去比增长停滞，甚至部分商业体业绩同比降幅达 10% 以上。

从贵阳各城区集中商业门店数量及销售业绩对比来看，云岩区、南明区、观山湖区占据贵阳集中商业的主导地位，销售业绩总量的市场占比超 80%，其中云岩区销售业绩总量已然位列榜首。

分析认为，随着地铁网络建设及人民大道两侧持续发展，老城区核心商业将迎来新的发展。万象汇在观山湖区成功开业，荔星中心、国贸昱国尚呈、白云区万达项目、益田奥莱等项目均在紧密筹备中，未来观山湖区与白云区联动发展的商业格局，或将带来贵阳北部商圈的发展。贵阳市场已经出现了砂之船、杉杉、天河潭三个奥特莱斯，再加上筹备开业的益田、吾乡项目，分别位于不同的城区，奥特莱斯在贵阳市场将会出现相爱相杀的局面。

从部分商业体系市场数据来看，2021 年国贸体系业绩总量已然独占鳌头，万达体系紧随其后，目前万达体系尚有白云、花溪、小关等项目正在筹备中。星力体系和万科体系在商业创新和社区商业领域都有较好表现，但相较国贸、万达两大体系，在单店销售和拓店速度方面都还有提高的空间。

吾悦广场加快推进在贵阳市场的发展速度，继清镇吾悦广场之后，云岩区、小河区项目均在筹备中。百盛体系持续下滑，市场占有率创新低。华润、益田、砂之船、世纪金源以及本土的亨特等体系，也在贵州市场加速拓展，未来的贵州市场，必然成为商业体系间的市场争夺。

分析认为，受疫情影响，贵阳零售市场下半年同比呈持平略下滑的态势，2021 年集中商业的数量增速放缓，但国贸、星力、万达、华润、吾悦等商业体系的新建项目已在筹备中，未来贵阳商业市场的格局必将洗牌。

另一方面，本次报告还从市场观察者的角度着重解析城市更新带来的商业变化，通过问卷调研本地消费者的消费行为，了解主力客群的活动轨迹和消费意愿发生的变化，为商业项目获客集思广益。

报告以青云市集为案例，对旧改商业进行了探讨。2021 年年底，青云市集的开业为贵阳市场展示了旧改存量商业的魅力和人气，依托于城市旧改、退街入室等政策的引导，雅园集团选择了位于青云路的青云灯饰广场（原贵阳老针织厂）作为商业改造对象。

报告认为，该项目的亮点，打破常规以品牌为导向的选品原则，挖掘本土特色商业资源和业态开发，与主流商业错位竞争。遵循 " 一店一味 " 原则严选品类，通过逐一试吃筛选出最能代表本土烟火气的特色美食及部分知名连锁特色小食入驻。如雷家豆腐圆子、骆玉甜品、红桥老六烤鸡、新天一烤、喜识糖葫芦、龙记山城汤圆等。除餐饮业态之外，青云市集还有以夜生活场景进行的业态组合，包含剧本杀、电竞网咖、KTV、酒吧、迷你夜场等业态，与特色美食打造成夜间一站式娱乐美食聚集地。

此外，这里还将年人喜欢的杂品、文创、手工、买手店等互动体验业态进行整合，如寻味贵阳美食文化工程 IP 概念店就是其中一家。

图为位于青云市集内的人气文创打卡点 " 寻味贵阳美食文化工程 IP 概念店 "。

数据表明，青云市集共计规划 149 个品牌，主力业态为餐饮、娱乐两大业态。目前已开业品牌数量为 131，占规划数量的 67.5%，主要为多元化的餐饮业态，但营业面积仅为 30%。而占 70% 营业面积的酒吧、慢摇空间等夜间娱乐业态开业率仅为规划数量的 25%。

报告指出，青云市集作为非标商业在经济下行时期逆袭开业所取得的火爆效应，不仅重新唤醒消费者对生活和社交的需求，也说明消费者对创新商业形态的渴求，更成为贵阳存量商业旧改的模板。品牌数量多、品类丰富的餐饮业态商业体量占比小，目前已基本呈现完毕。夜间娱乐业态品牌数量少但商业体量占比大，目前开业率低。因此，青云市集的商业定位还未得到完全体现，待今年 5 月二期娱乐业态全部开业后，将使青云市集最终成为贵阳 " 日间美食休闲 + 夜间派对狂欢 " 的全时段生活娱乐空间。

最后，报告还展望了贵阳未来三年的三个市场走向：

一是外埠商业持续进驻。贵阳核心市场的消费能级有待提升含金量，外埠商业的入驻会加快商业升级，标杆项目不会太远，至少 3 个或以上同质化严重的盒子商业会关闭或转型。

二是重奢项目的开业将会为贵阳商业赋能。头部市场的消费潜力得以最大化满足，受益的是整个市场却未必是投资经营的业主。

三是持续多元化发展，将会呈现多条商业街。政府规划了贵州省步行街的打造方案，通过政府层级快速推动，各级步行街会快速落地，丰富多元商业结构。地铁联网会带来商业版图的重新划分。存量改造商业持续出现：存量改造符合国家的政策，2021 年 5 月商务部等 12 部门联合印发《关于推进城市一刻钟便民生活圈建设的意见》，提出要在居民步行 15 分钟左右的范围内，建设可以满足日常生活基本消费和品质消费的多业态聚集的社区商圈，老城区有大量存量物业，结合 15 分钟便民政策的指引，更多小型旧改商业项目会崭露头角。