最近广州的豪宅市场新闻不断。

前两天，白云有别墅喊出 " 一栋卖一亿 "，在销售朋友圈刷屏。

从数据上来看，目前广州 10 万 + 项目成交创下近五年同期新高，这个开局比 2021 年还好。

接下来，各区都有改善项目入市。对改善客而言，这些是不是入场信号呢？

广州豪宅集体 " 飙车 "

别墅、大平层、公寓顶豪刷屏

这个叫价 " 一亿一栋 " 的项目，正是楼市君此前为大家预告过的南湖别墅新天 · 山顶道。

该项目位于 168 米的半山上，每栋别墅光是占地就有 1-2 亩。总计 25 套，非常稀缺。

新天 · 半山别墅示意图

就在这个亿元别墅亮相前后，广州其他豪宅也在价格纷纷 " 飙车 "。

白云新城的粤海云港城目前已开放展厅，接受客户咨询，此前吹风 15 万 / 平。

上周金沙洲地王华润置地金沙瑞府开放营销中心，叠墅吹风价 1000-1500 万 / 套。

还有知识城地王越秀联投 · 居山涧，也喊出吹风价 6 万 +，宣称 " 总价千万 " 板上钉钉。

华润置地金沙瑞府沙盘图 广州楼市发布 摄

和往年不同的是，今年这波 " 豪宅热 " 除了有住宅参与，广州的商业大平层也集体刷屏。

最典型的就是金融城，该板块去年就有公寓成交价高达 20 万 / 平。今年，珠光金融城壹号最新一批产品备案价也突破 25 万 / 平。

该项目正在推出的叠墅产品单价也要 20-25 万 / 平，总价基本都是 5000 万 / 套起步。

另外，隔壁鹏瑞项目也已开工，" 深圳湾 1 号 " 缔造者在广州的首秀大概率也会在今年上演。

珠光 · 金融城壹号效果图

10 万 + 成交同比涨 36%

至少还有 13 个千万级项目要来

今年的豪宅纷纷喊出高价，与前段时间政策调整不无关联。

随着备案价开始实施 " 动态价格指导 "，此前一些因限价难入市的部分豪宅开始入市。

截至目前，广州已有两个备案价超 10 万 / 平的项目拿到预售证。其中一个已开盘，最高价超过 13 万 / 平，另一个预计也将在三月正式开卖。

成交方面，2022 年 1 月以来，广州 10 万 / 平以上的项目已卖出 30 套，同比上涨 36%，创下最近五年新高。

考虑到网签数据有一定滞后，今年的实际成交和涨幅肯定比这个数字更大。

得一提的是，目前的豪宅热还只是 " 前菜 "。

公开资料显示，接下来广州还有至少 13 个千万级项目将陆续开卖，数量之多同样是最近五年的新高。

广州各区部分待入市总价破千万项目一览
区域	项目	吹风价（元 / 平）
越秀	广州城投领越壹号	10 万 +
天河	合景臻颐府	12-14 万
	合生缦云
	珠江天力	8-10 万
	合景臻溋 · 名铸	19-25 万
海珠	琶洲南 TOD	10-15 万
	中海蚝壳洲项目
	保利阅江台
荔湾	广州幸福湾
白云	粤海云港城	15 万
	富力富云山	8 万
	华润置地金沙瑞府	7 万 +
黄埔	越秀联投居山涧	6 万

而除了这些门槛超高的 10 万 + 和千万级豪宅之外，一些外围区域如番禺、南沙等地，也都有改善项目入市。

上述一系列数据也表明，和供应稀缺的 2021 年上半年不同，2022 是广州改善盘大年。

未来这批高价项目的持续入市，对改善市场的冲击力会更大。

核心地段、稀缺资源是共性

三大改善流派各占优势

面对这么多项目，改善客们要怎么选择呢？

其实，梳理广州市面上在售及待售的改善项目，主要共性无非就是地段和资源。

在此基础上，目前广州市面上的改善盘也形成了三个主要流派。

第一派是占据新房奇缺的核心地段。

此类项目也可称为 "地段派"，常常位于老城区或城市 CBD，坐拥成熟繁华配套。

这方面的典型代表，包括了越秀南、天河金融城、海珠琶洲等板块的新盘。

以琶洲南 TOD 为例，本身处在海珠中部，南北都不望江，景观资源显然不占优。

但，由于琶洲南部近 10 年一直没有新房入市，仅凭稀缺性就拥有非常高的关注度。

广州楼市发布 摄

当然了，这类项目本身就在核心地段，单价肯定不会低。

再加上户型又是以改善型面积段为主，整体入手门槛超过千万级以上已常态。

第二派拥有珠水、云山、湖景等稀缺生态资源。

此类项目也可称为 "资源派"。核心特征是就是与自然形成、不可再生的山水资源相伴。

这方面最有代表性的无疑是江景盘，广州豪宅公认的第一 IP。

以 2021 年为例，广州千万级住宅成交套数 TOP5 榜单上，江景盘占 4 席；成交均价 top5，也有 4 个主打江景。

从分布范围来对比，和山景、湖景盘等其他资源型项目对比，市面上江景盘选择最多。

特别是 2022 年，广州江景盘迎来集中供应，预计珠江前后航道至少 10 个江景盘同台竞争。

项目这么多，好处在于价格梯度非常明显。

第一梯队总价超过 2000 万，这种项目在稀缺性上绝对不输 " 地段派 " 豪宅，属于富人重点关注的 " 收藏款 "。

就比如，一线南向望江的合景 · 臻溋名铸，即将入市中海蚝壳洲项目等。

海珠创新湾环岛路航拍（广州楼市发布摄）

第二梯队总价在 1000-2000 万，能买到的项目相对较多，如招商保利 · 海珠天珺、广州幸福湾、中海观澔府、广船滨江上都等。

剩下的第三梯队，1000 万以下也能入手，比如国际创新城板块的奥园恒基 · 学苑壹号。

该项目去年战绩不错，3 个月内卖出 22.5 亿，吸引了不少珠江新城、琶洲的客户购买。

和大多数总价千万以上的江景盘项目，纯改善的学苑壹号价格更亲民。

奥园恒基 · 学苑壹号效果图

第三类是 " 地段资源派 "。顾名思义，这些项目不仅占有稀缺山水资源，又在核心地段。

这种项目基本上不大可能出现在越秀、天河、海珠等核心区。原因很简单，它对土地的要求太苛刻了。

反而是在一些规划利好较多，发展速度也很快的外围区，这种 " 潜力股 " 出现概率颇高。

以南沙为例，今年 70% 以上的新盘集中在国际金融岛——横沥岛上。据统计，最多或有 12 个项目相互 PK。

横沥岛尖效果图，图源：明珠湾管理局

虽说项目之间竞争颇为激烈，但岛上的纯改善盘旭辉曜玥湾热度不低，足见改善客对横沥岛的认可。

据悉，这个盘占据出海口位置，也是横沥岛尖唯一在售的住宅，拥有海景 + 江景双重资源。

旭辉曜玥湾首次开盘实拍

问题来了，改善项目越多，是否越能代表出手时机呢？

从过往规律来看，每年的 3-4 月是观察上半年楼市的重要窗口期。

考虑到马上就要迎来今年广州首轮集中土拍，这段时间的市场情况，风向标意义会被放大。

所以，对改善客而言，想在近期进场的话，建议跟去年一样，重点盯住海珠、天河等区域性价比还不错的限价盘。

而如果暂时不急着出手，想再多看几个新盘对比的话，不妨先让子弹再飞一会儿。

毕竟，未来的选择还是会持续增加。

对此，你怎么看？欢迎留言讨论 ~

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