近日，兰州新区法院成功调解了一起因物业管理引发的财产损害赔偿案件，有效化解了当事人心中的怨气。

2021 年 9 月，原告姚某某因楼上住户阳台漏水导致其房屋被水浸泡，将物业公司起诉至新区法院。受理该案后，承办法官积极了解案情，经过多次与双方当事人沟通，双方当事人才将积压多时的心里话说出来。姚某某表示，因为阳台漏水造成房屋被淹，且造成一定的财产损失，多次找物业公司也没有得到解决。物业公司称并不是阳台下水管漏水导致原告房屋被水浸泡，而是楼上业主违规使用洗手台和洗衣机将污水排放到雨水管导致管道堵塞造成的，因此在赔偿问题上有了分歧。为切实化解矛盾，减少当事人诉累，办案法官在充分听取双方当事人的意见后，组织双方进行居中调解，及时向其说明双方各自的责任与义务，最终该物业公司及姚某均表示愿意作出一定的让步，物业公司以减收物业费和车位管理费的方式进行赔偿，原告也欣然接受此调解协议，矛盾得以有效化解。至此双方的积怨得以化解，案件的顺利调解也取得了良好的法律效果和社会效果。

■法官说法

近年来，业主以物业服务企业未及时处理房屋漏水问题为由提起诉讼的案例并不鲜见。常见的房屋漏水问题大致可以分为外墙漏水和室内漏水两种情形。关于外墙漏水问题，如住宅房屋处于建设工程保修期内，即根据《建设工程质量管理条例》第 40 条的规定，自竣工验收合格之日起算，5 年内出现漏水情况的，应由开发商承担维修责任；超出建设工程保修期限发生漏水的，相关业主或物业服务企业可依据《住宅专项维修资金管理办法》第 22、23 条的规定申请启用住宅专项维修资金，作为修复房屋的维修经费。关于室内漏水问题，如系业主对自身部位使用不当或装修时防水工程未处理到位造成，则需自行承担维修责任；若系同层或相邻楼层住户使用或装修不当，致使他人房屋出现漏水问题，则涉及到相邻权的问题。受损业主可对侵权业主主张损害赔偿或其他民事责任；若漏水系因防水层自然老化造成，且住宅已过保修期，则应依据公平责任由当事人共同分担。在实践中，很多业主对其与开发商、物业服务企业之间的法律关系认识存在偏差。漏水通常不是物业服务企业造成的，但如果物业存在疏于管理或出现问题后没有及时处理，导致损失扩大的情形，如应定期检查和清理管道而未做到，或相邻业主违法装修，未及时制止，根据物业管理合同和相关规定，受损业主此时有权向物业服务企业主张相应的民事责任。

兰州日报社全媒体记者 张烁

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