现代快报讯 近日，不少市民发现，网红奶茶品牌 " 茶颜悦色 " 在位于南京新街口的 IFCX 购物中心 LG 层，悄然拉起了围挡，现代快报记者了解到，店铺预计今年 8 月中旬开业。" 茶颜悦色 " 新街口门店选址 IFCX，而这里曾是东方福来德的经营范围。从最初的东方商城到后来的东方福来德，这座已经经历了三次变革的商场，会抓住消费新潮流吗？在竞争激烈的 " 中华第一商圈 " 新街口，谁又能玩转消费新业态？

大牌纷纷撤出，" 英国风 " 水土不服

7 月底，现代快报记者来到东方福来德实地探访，围挡内正在装修的是具有较高人气的店铺 FILA。早些时候，盒马生鲜的入驻也为东方福来德带来了不少人气，但今年 2 月份，这家新街口唯一的盒马门店也关店了。

东方福来德是英国的 House of Fraser（HOF）进入中国的首家旗舰店，是英国百货零售业最负盛名的品牌之一。但随着众多品牌撤铺，以及曾拥有较高人气的 Hamleys 玩具旗舰店也逐渐缩水，加之德基广场的迅速扩张和崛起，在 " 中华第一商圈 " 激烈竞争中，东方福来德显得 " 力不从心 "。

" 福来德的经营理念也许在目前的经济环境下存在着一定的水土不服。" 江苏省规划设计集团城乡院公司规划一所所长、正高级城乡规划师葛大永表示，更重要是让国外的运营思维与本土经营环境有机结合，而不是完全复制，要顺应当前国潮文化发展趋势。

现代快报记者发现，东方福来德目前仍在营业的店铺主要是美发沙龙、医疗机构、教育机构和部分餐饮店，可供购物的店铺基本上集中在 1 层中庭和 2 层，但数量较少，这显然与早期东方福来德中高端百货的定位有一定差距。

新街口迎来新选手 IFCX

2021 年初，东方福来德迎来了的一位 " 新同事 "IFCX。这是瑞安房地产从三胞集团收购南京国际金融中心及其零售商场之后，新打造的商业中心。

现代快报记者发现，从新街口地铁站可以直达 IFCX 的 LG 层入口，焕新后的 LG 层以小型餐饮店为主，近期陆续引进了许多新潮品牌。4、5 层以大型餐饮店为主，6 层以上楼层则仍处于施工之中。

南京国际金融中心的一名前台工作人员告诉记者：" 瑞安刚刚入驻，所以很多地方还在修建中，预计今年 10 月份会开放更多店铺。" 据悉，购物中心的 2、3 层和 1、4、5 层的部分归属东方福来德，而 LG 层、4、5 层的另一部分则由瑞安方面运营。

" 我觉得这是瑞安刚刚收购之后的阶段惯性，后面应当会慢慢改变这种‘不协调’。" 葛大永表示，目前两家共存的状态有可能造成消费群体对商场定位的认知偏差，影响消费粘性。

说起瑞安，上海新天地就出自其手，此次进军新街口将带来新元素。记者的探访也印证了这一点，从新街口地铁 5 号口进入 IFCX 后，左手边便是一个免费开放的小型艺术展览，营造了更加沉浸的逛街体验。

葛大永表示，现在沉浸式、场景化的消费方式是线下商业的主流方向，" 当前产品消费的主战场已经转移到线上，线下商业一定要赋予消费者不同的内涵，比如社交、生活、甚至是购车的需求，这也是福来德未来可以努力的一个方向。"

东方商城频繁易主，期待迎来转机

" 那时候还没有德基，东方商城引进了不少高端品牌。但是感觉经营策略又不是很明确，没有和金鹰区别开来。" 曾在新街口上班的市民戴女士回忆道。

东方福来德的前身即东方商城，由南京新街口百货商店股份有限公司和南京医药股份有限公司共同出资，购买南京国际金融中心 1-6 层裙楼组建而成，2001 年开始营业，主打高档时尚消费，在当时的南京商界是一次开创性尝试。

2011 年，三胞集团入股南京新百，成为新百第一大股东，东方商城也成为了三胞的一份子。2014 年，三胞集团又斥巨资从李嘉诚名下的长江实业手中收购了南京国际金融中心。同年 4 月 4 日，由三胞控股的南京新百成功收购了英国历史最悠久的百货公司 House of Fraser（HOF）公司。经历长达两年的改造，HOF 中国首家实体店选址在东方商城，易名 " 东方福来德购物中心 "，并于 2016 年 12 月盛大开幕。

2018 年 6 月，三胞集团进行了一系列的 " 瘦身计划 "，这也为瑞安的收购提供了契机。2021 年 2 月 3 日，瑞安房地产有限公司与 Grosvenor Asia Pacific Limited（" 高富诺 "）正式宣布，已透过双方各持有 50% 股权的合资公司收购南京国际金融中心，开启南京核心商务区地标综合体项目。

据瑞安房地产在收购时公布信息显示，本次收购的物业总建筑面积为 109,196 平方米，包括一座 45 层高的甲级办公大楼及一座 7 层高的零售商场，以及 278 个地下停车位。据记者探访的结果来看，东方福来德和 IFCX 目前仍同享这一空间，但各自经营和发展。

" 福来德的频繁易主并不一定是件坏事。" 葛大永表示，新街口是在全国都极具影响力的商业中心，辐射的消费人群也非常广泛，处在这种环境下，东方福来德的易主可以说是一种正向更迭的表现。

" 德基那里以前也是经历了三四家的交替，最后被德基收购之后才终于稳定下来。对于一个城市的核心地段，这其实相当于一种‘倒逼机制’。" 葛大永说，易主的经历可以让商场找到更适合自己的定位，从而挖掘更多的商机。

" 中华第一商圈 " 如何再跃升？

拥有百年发展历史的新街口商圈，已经逐渐形成了自己的竞争格局。

人们公认的第一梯队以 " 四大金刚 " 为主：德基广场、中央商场新街口店、金鹰新街口店、南京新百中心店。第二梯队主要是大洋百货、艾尚天地、东方福来德、金轮新天地等。从某种程度上来讲，新街口代表的就是很多大城市 " 一核多极 " 的商圈发展趋势。" 实力强劲的瑞安新天地一定会争取入围第一梯队，要不然也不会选择收购这里。" 葛大永说。

那么，南京的商业中心新街口，如何成长为更具竞争力的商圈呢？

" 新街口商圈的发展还有巨大的空间。" 南京财经大学党委常委、副校长、教授张为付告诉记者，首先，各个商业主体要准确把握未来商业发展趋势，选择合理的商业模式和业态；其次，在经营产品和对象上要错位经营，在合理竞争基础上加强合作；第三，要打造新街口商圈网络共享平台，将实体和虚拟商业活动一体化；第四，要进一步完善商圈发展制度环境，对接国际国内其他商圈，实现区域商业圈全域化。

葛大永亦认为，从反映城市消费市场敏锐度和成熟度的 " 首店经济 " 来看，南京还是和杭州、广州等城市有差距，缺乏时尚大牌的首秀，而首店正逐渐成为衡量城市商业活力的 " 新指标 "。

" 新街口可以在保留城市烟火特色的基础上，做好转型升级，统筹好区域空间业态的错位联动，利用好区域地上地下空间的复合连通，彰显六朝古都的现代魅力。" 葛大永建议，运营商要时刻关注消费群体的偏好，不断探索消费的附加值，结合南京都市圈的人群生态，做出整体最优的动态调整。

现代快报 + 见习记者 龙秋利 记者 熊平平