8 月 29 日，武汉 " 最大烂尾楼群 " 长江锦苑项目遭流拍，曾停工十多年，该项目计划通过拍卖方式重获新生，然而首次拍卖并不顺利，以流拍告终。

了解到，该项目由武汉天道置业有限公司开发。2022 年 8 月 24 日，武汉天道置业有限公司名下位于武汉市江夏区大桥新区红旗村的 3 宗土地及地上建筑物和苗木在京东拍卖开拍，竞价周期 1 天。本次拍卖围观人数超过 5900 人，但竞价周期内无一人报名参加竞买。

京东拍卖信息显示，这 3 宗土地及在建工程评估价为 24.48 亿元，苗木评估价约 469 万元。该标的物此次起拍价 24.53 亿元，保证金 13 亿元，拍卖增价幅度为 500 万元。

对于本次拍卖流拍，业内人士认为这与项目本身缺陷及 13 亿较高的保证金有关。前景不明朗、开发周期长、存在较大缺陷的项目，房企现在接手意愿不强。

另外，十多年时间未能盘活，对项目的上述顾虑可能也是原因之一。该项目历经十几年，当时的定位、所设计产品已无法满足现在市场需求。除项目本身存在缺陷，业内认为当前房地产市场处于下行态势，也不利于部分烂尾楼的盘活。

烂尾长达 13 年

本次在京东被拍卖的长江锦苑，为武汉一知名烂尾项目。

图：长江锦苑

武汉一位地产分析师告诉记者，该项目之所以被当地人熟知，除烂尾时间长、规模不小，还有另一原因：项目最初的开发与中车长江有一定关系，其原计划将部分住宅用于员工安置房及其它用途。

" 从已公布信息来看，该项目由天道置业为中车长江方面定制开发，类似于现在的代建模式。略有不同的是，后者会支付相应款项，但天道置业不仅仅对项目操盘，还要进行投资。" 上述分析师说。

这一体量不小的项目，最早可溯源至 16 年前。

2006 年武汉招商引资，中国南车集团在武汉市江夏区投资成立南车集团长江车辆有限公司，此后企业名称变更为中车长江车辆有限公司（以下简称 " 中车长江 "）。

据悉，2006 年 8 月，武汉市江夏区政府与中车长江方面签订项目投资建设协议，江夏区政府向中车长江或中车长江委托的第三方供应土地。

据裁判文书网公布的信息，2007 年 9 月，中车长江与天道置业签订《房地产定向开发合同书》等合同，约定由天道置业为中车长江定向开发建设单身公寓、会议中心、商品住宅等。天道置业以相应价格取得土地使用权，如实际成本高于预估价格，中车长江将据实计入开发成本并调整销售价格。

在地产界，天道置业并非一家知名企业。据天眼查信息，天道置业 2007 年 6 月成立于武汉，实缴资本 8000 万元，公司法人刘建明，为武汉恒丰力达房地产全资子公司。

江夏区法院知情人士告诉记者，武汉大桥实业集团也曾参与到该项目中，但此后因故退出。

因开发商与外界产生经济纠纷等原因，该项目在建设过程中停摆。

" 天道置业拿到项目后，其资金方面出了些问题，加之其它原因，项目建设陷入停滞状态。" 该项目清算组一位律师表示。

据京东拍卖公布的信息，上述项目在建工程已停工约 13 年；以此倒推，该项目于 2009 年，即天道置业与中车长江签订定向开发合约 2 年多之后，项目便已停建。

此后，天道置业与中车长江在上述项目合同效力问题方面产生了纠纷。

" 中车长江方面支付了款项，但项目停工后，应该是出于对项目前景的担心，因而提出确权要求；确认此前支付款项，以及对项目中已开发的部分房产拥有相应权益。" 武汉一位业内人士表示。

裁判文书网信息显示，2010 年 6 月，江夏区政府、天道置业、中车长江签订调解及建设协议，主要内容包括，天道置业将一区开发的三栋次高层（A1、D6、D7 栋）所有商品房、地下车位（D6、D7 两栋次高层），以 1.1 亿元总价款出售给中车长江。

然而，项目开发过程中，天道置业管理层又发生了变故。

据武汉市中级人民法院 2016 年 12 月公布的民事判决书，2013 年 11 月，天道置业法人刘建明被刑事拘留，同年 12 月因涉嫌挪用资金罪被依法逮捕，前述协议约定的订立商品房买卖合同、权证办理等事宜未能履行。

" 天道置业管理层的变故对项目开发产生不小影响，工程建设未能如约继续推进，项目烂尾。" 江夏区法院知情人士说。

13 亿保证金 " 吓跑 " 竞买人？

对于本次拍卖流拍，业内人士认为这与项目本身缺陷及较高的保证金有关。

" 前景不明朗、开发周期长、存在较大缺陷的项目，房企现在接手意愿不强。" 一家福建房企武汉公司市场部经理对记者表示。

对此，上海杜跃平律师事务所主任律师杜跃平指出，长江锦苑项目拍卖地块列出多种限制条件，意向竞买人的确容易产生顾虑，担心未来是否会面临法律、债务等方面的纠纷。

" 十多年时间未能盘活，对项目的上述顾虑可能也是原因之一。不过，如项目具有较好发展前景，意向竞买人不必过度担心，可通过清算组了解项目资产负债详细情况，在完成尽职调查基础上结合项目、市场及企业自身情况做出投资可行性分析，再依此形成决策。" 杜跃平在接受记者采访时说。

就项目所涉债务如何化解的问题，江夏区法院知情人士向记者回应，该项目相关债权人对退出项目表达了较为明确的意向。

" 关于资产负债情况，法院及清算组前期开展了不少工作，也取得了积极成效。部分债权人明确表示，希望通过拍卖盘活项目，如竞买人接手项目，其债权在获得合理补偿后愿意退出项目。详细事项可向清算组进一步了解。" 上述江夏区法院人士补充道。

除债务问题，中指研究院华中市场研究总监李国政指出，因该项目历经十几年，当时的定位、所设计产品已无法满足现在市场需求。

" 如能在项目规划条件、商住比例、容积率以及增加土地使用年限等方面做出适度调整，将增加项目后期成功运营的概率，也有助于吸引投资人盘活项目。但竞买者自己逐一处理这些事项，不仅成本高且难度大，这些工作可能需要政府相关部门居中协调、支持，协助解决这些较为棘手的问题。" 李国政说。

该清算组一位律师则回应，清算人愿意协助意向竞买人推动项目盘活工作，但涉及项目规划、建设方面的问题，仍需竞买人向政府相关部门了解最新政策。

还有业内人士认为，法律及债务问题的确棘手，但项目本次拍卖设置了较高的资金门槛，或为该项目无人问津一重要原因。

" 该项目投资规模原本就不小，但竞拍一下就要拿出 13 亿元保证金，这不是笔小数目。现在房企资金不宽裕，仅保证金这一条，很多企业看到干脆选择放弃了。" 前述福建房企武汉公司市场部经理说。