现代快报讯（记者 卢河燕）居民小区是基层社会治理的最小 " 细胞 "，物业管理直接关系到千家万户的幸福指数。9 月 27 日，省十三届人大常委会第三十二次会议召开，会上听取省人大常委会执法检查组关于检查《江苏省物业管理条例》（以下简称《条例》）实施情况的报告。针对存在的问题，省人大常委会执法检查组建议属地政府要把物业管理纳入社区治理体系；协调推进公安、城管、环保、消防等综合执法力量进小区，打通物业管理 " 最后一公里 "。

五方面成效，全省物业企业超过 1 万家

根据今年监督工作安排，省人大常委会在全省上下联动开展《江苏省物业管理条例》执法检查。此次检查也是继 2016 年江苏开展该条例执法检查之后，6 年来省人大常委会再次组织开展执法检查。

5 月起，执法检查组先后赴南京、徐州、淮安等地，随机抽查小区物业管理情况，现场听取居民意见等进行实地检查；委托盐城、连云港两市人大对本地贯彻实施条例情况进行执法检查；通过省人大民意征集专职机构公开征求社会意见，14832 人次参与，收集意见建议 23620 条。

现代快报了解到，从执法检查的情况来看，近年来，江苏十分重视物业管理工作，完善物业管理工作体制机制，规范市场主体行为，积极推动物业服务行业健康有序发展。（一）不断健全物业管理法规制度体系。（二）切实加强物业服务行业监管。（三）着力推动物业服务行业发展壮大。（四）积极引导物业服务融入基层社会治理。（五）有序推进老旧小区物业服务兜底覆盖。

具体来看，全省 11 个设区市先后制定市级物业管理条例，盐城市物业管理条例将于今年 10 月份出台，连云港市物业管理立法正在积极推进之中。各设区市结合本地实际，制定针对性强的配套管理制度。如，南京在建立维修资金应急使用制度、建设物业管理公共服务信息化平台、设立住宅物业保修金和首次业主大会筹备经费等方面创新做法、建章立制，形成了以省市条例为核心的 "1+24" 市级规章制度体系。

物业行业已经成为江苏服务业发展的重要组成部分。目前，全省物业企业已经超过 1 万家，物业服务面积 28.8 亿平方米，年度企业主营业务收入 488 亿元，分别比上一次 2016 年的执法检查增长 42.8%、74.5%、85%。江苏创设的物业管理委员会制度，解决了部分难以成立业主大会、业主委员会的小区的物业管理难题，将业主自治活动嵌入基层社会治理。

业主大会成立率仅占 35%，物业和业主矛盾多发

虽然《条例》实施取得了显著成效，但物业管理和服务领域还存在不少问题，诸如相关主体职责履行不到位、行业发展整体水平不够高、业主自治法规制度难落实等。

比如，《条例》第 4 条规定了相关部门的职责范围，第 69 条明确要求相关执法部门进小区。但检查普遍反映，不少职能部门没有将执法职能延伸至小区。有的职能部门将小区内执法责任转嫁到物业企业头上，只处罚物业企业不处罚业主，小区内占用消防通道乱停车、违规拆改承重墙、电动车飞线充电等违法违规行为，长期得不到有效治理。民意调查显示，一半以上的人认为，执法未能进小区是引发住宅小区矛盾纠纷的主要原因。

物业企业与业主之间的矛盾多发，物业服务满意度不高。不少业主反映，停车位收费、公共设施出租等收入、使用情况依法应当定期公开，但物业企业长期不公开，有的甚至占用公共设施或侵占公共收益。这与《条例》规定的物业企业公示义务，业主共有部分收益和停车费使用的要求不符。

目前全省近 24000 家居民小区，成立业主大会的仅占 35%。业主参与度不高、业主大会难以召开 …… 对需要全体业主表决的业主委员会成立、物业管理调价、维修资金使用和续筹、多层住宅加装电梯等共同管理问题，许多小区达不到《民法典》规定的 " 双三分之二 " 表决、" 双四分之三 " 或 " 双过半 " 同意，导致业主自治管理制度实际上难以落实到位。

不过，很多物业企业也反映，这些年配合基层组织在垃圾分类、社区活动等方面承担了不少任务，人财物投入很大，给企业造成很大压力。

建议属地政府把物业管理纳入社区治理体系

省人大常委会执法检查组建议，强化属地物业管理指导监督职责，加强物业服务行业监督管理，推动物业服务行业高质量发展，全面推进综合执法进小区等等。

建议属地政府要把物业管理纳入社区治理体系，加强指导和统筹协调，健全目标考核机制。从已有实践看，物业管理委员会制度得到政府、企业和居民三方认可，建议在难以成立业主委员会和业主委员会不能正常运行的小区，积极推行物业管理委员会，消除社区治理盲点。

督促建立社区居（村）民委员会、公安派出所、业主委员会、物业企业的联席会议制度，明确牵头单位及其职责。加强行业党建工作，大力推进党建引领 " 红色物业 " 建设，构建 " 党委领导、政府组织、居民参与、企业服务 " 的物业管理新格局。

建议推行岗前培训和继续教育制度，建立物业服务关键岗位人员持证上岗制度。加强对物业服务收费的监管，落实物业住宅小区财务公示制度，加大对违法违规行为的查处力度。探索建立资金续筹制度方法。

逐步健全综合执法联动机制，协调推进公安、城管、环保、消防等综合执法力量进小区，形成齐抓共管的工作格局，切实破解小区停车难、经营网点扰民、占用消防通道、违法建设等执法困境，打通物业管理 " 最后一公里 "。

（图片由曹伟 摄 编辑 周冬梅）