现代快报讯（通讯员 徐振宇 记者 严君臣）近年来，涉及经营性房屋的租赁合同纠纷呈多发态势。2022 年初，南通崇川法院成立全市首家建设工程和房地产审判庭，专业化审理疑难复杂且标的额较大的建设工程、装饰装修纠纷，以及与小微企业特别是服务行业息息相关的房屋租赁纠纷。12 月 6 日，该院召开新闻发布会，通报近年来化解房屋租赁合同纠纷的相关工作情况，并发布十个典型案例。

据崇川法院党组成员、副院长潘建明介绍，近六年来，崇川区人民法院（含原港闸区人民法院）审结房屋租赁合同纠纷案件共计 2352 件，案件总量大。其中，2017 年审结 400 件、2018 年审结 358 件、2019 年审结 406 件、2020 年审结 505 件、2021 年审结 404 件、2022 年截至 10 月底审结 279 件。可以看出，2020 年受突发而来的疫情影响明显，房屋租赁合同纠纷案件达到峰值，增长率达 24.4%，其后逐渐下降并趋于平稳。

据了解，受疫情影响承租人经营出现困难，在合同履行过程中以无法实现合同目的为由擅自撤场停止经营的情形较为普遍，出租人遂以拖欠租金为由诉至法院要求解除合同给付租金并赔偿损失。对于租赁生产经营性房屋的承租人来说，其生产经营活动受疫情期间的防疫管控措施（诸如禁止 KTV 等聚集性娱乐场所营业等规定）的影响，正常的生产经营活动有段时间难以开展，而此前又没有先例可循的疫情协商解决规则和机制，让其承担违约责任，承租人很难接受。

当日发布的多起典型案例中，就包括了一起某影院公司因经营受到疫情影响，要求减免部分租金的案例。

据崇川法院建设工程和房地产审判庭副庭长范纪强介绍，该起案例中，某商管公司是商业广场多间商铺的出租人，某影院公司承租部分区域经营电影院。起初，该影院公司均按期交纳租金，后因疫情防控需要，有关部门要求电影放映行业停止营业，并在恢复营业后对上座率进行了限制。

自 2020 年 2 月始，该影院公司就没有支付过租金。此后该商管公司多次发函催要租金未果，双方当事人就因疫情减免租金事宜亦未能协商一致，商管公司便诉至法院，要求被告支付拖欠的租金。

法院认为，因疫情防控需要，被告自 2020 年 2 月始关闭影院，直至 2020 年 7 月 20 日有关部门才通知可以恢复营业，被告在此期间没有经营收入，造成其不能交纳租金的后果。这次疫情属于不可抗力，根据法律规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。但即使疫情属于不可抗力，由于并不可归责于合同任何一方，故由此导致的合同无法履行所造成的损失应由合同双方分担。

法院根据案件实际情况和疫情期间妥善处理涉新冠肺炎疫情的民事纠纷指导意见，结合公平原则，酌情减免 3 个月的租金。

崇川法院建设工程和房地产审判庭庭长葛美玲表示，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条规定，根据出租人不同性质，对经营性房屋租赁合同的租金减免提出相应处理意见：承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，可以按照国家有关政策免除一定期限内的租金；承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，可以先根据相关租金减免的政策进行调解，调解不成的，根据公平原则变更合同。

新冠肺炎疫情虽然被定为不可抗力事件，但法院在审理因新冠肺炎导致的房屋租赁合同纠纷中，更需考虑疫情后防疫管控措施对合同履行的影响。不可抗力原则的适用并不是绝对的，需要结合案件具体情况，最大程度平衡双方当事人利益，统一类案裁判尺度，调判结合优化裁判效果。