陕企赴港上市或将再添一员！

20 日，西安经发物业股份有限公司（下称 " 经发物业 "）在港交所递交招股书，光银国际为其独家保荐人，意味着陕西或将跑出了首家港股物业公司。

经梳理发现，经发物业作为一家国有控股的物业公司，其特质在于 " 手握 " 大量政府项目，此次赴港 IPO 极具代表性。

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年入 7 亿：市占率本土 Top1

经发物业基本情况如下。

公司成立于 2000 年，是一家扎根本土且重点布局西北区域的综合城市服务及物业管理服务提供商，2020 年 12 月变更为股份公司，穿透股权发现，其最终实控人为经开区管委会，受益股份达 90.1672%，并拥有 100% 表决权。

从财务数据中来看，收益和利润两项指标均 " 一路上扬 "。

招股书显示，2020 -2022 年经发物业实现收益分别为 4.77、5.94 和 7.07 亿元，其中，2022 年同比增长 26.78%，期内利润分别为 2663.2、3115.5 和 3743.9 万元。最新的数据是，2023 上半年实现收益 3.91 亿元，同比增长 18.2%，利润 2521.6 万元。

▲图 / 经发物业收益情况

经发物业现有三大业务方向分别是城市服务、住宅物业和商业物业，其中前者业务占收益比重最大。

事实上，所谓城市服务，是指向政府机构和公共机关提供城市服务。如 2023 年，已订约为政府大楼、教育机构及医院提供公共物业管理服务，并已订约向城市道路、立交桥及地下通道提供城市环卫服务。

数据显示，2020-2022 年城市服务业务分别收益 2.75、3.42 和 4.1 亿元，三年收益增长 49%，近乎翻倍；占总收益比重分别是 57.7%、57.6%、58%， 2023 上半年最新数据占比 59.2%，逐年提升。

值得一提的是，背靠 " 经开区 " 这棵大树，经发物业 " 手握 " 不少好资源，据中指院统计，按照 2022 年城市服务所得收入计算，经发物业以市场份额约 4.6% 在省内排名第 1。

▲图 /2020-2023 上半年在管建筑面积

从物管规模来看，集团的在管建筑面积由 2020 年 880.4 万㎡增至 2021 年 1084.9 万㎡，并进一步增长至 2022 年的 1324 万㎡，2020-2022 年复合增长率为 22.6%；截止目前，经发物业在管建筑面积已达到 1337 万㎡。

在地理分布上，经发物业已扩展至全国 4 个城市，分别是西安、韩城、铜川、石河子，共计 136 个项目，其中重点布局的西安在管项目达 115，占比 85%。

事实上，陕西第三批上市后备企业中共有 3 家物业公司，分别是 A 档经发物业、B 档的荣鑫物业和沣东商服，而经发物业在这个 " 关键节点 " 率先突围我们感受到了其背后的一股强大力量起到了极大的助推作用。

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深耕近 20 年：市场 " 蛋糕 "120 亿

不同于一般物企，经发物业最大特质是政务类服务业务突出。

主要客户为政府机构及公共机关的经发物业城市服务板块，不仅在经营总盘子中占比最大，而且涉足时间十分久远，其城市服务业务是在公司成立后的第 4 年（2004 年）开启，至今已有近 20 年经验，主要运营主体是西安经发城市服务公司。

最新进展是，经发物业已向 62 个政府机构及公共机关提供城市服务，自 2021 年起，公司已连续三年被中国政府采购委员会评为百强城市服务商之一（全国政府采购百强物业管理服务商）。

▲图 / 经发物业近年来城市服务板块营收及占比

正如上文所提及，经发物业在城市服务板块营收金额、占比都在提升，而具体来看，其中标资料正是真实体现。

其一是中标项目逐年上升。据企查查招投标数据显示，经发物业中标项目基本均是政务采购类项目，目前已产生数据 185 条，2019-2022 年各年度分别产生中标项目 9、20、55、46 项，仅今年前 9 个月就中标 55 个项目，超过去年全年。

其二是招采区域涉及广泛。进一步拆解中标项目，招采单位涉及西安市公安局、西安市商务局等多个市级政府机构；在区级政府机构中，招采单位涵盖城六区，其中未央区以 118 项中标结果占比超总项目 6 成，此外，公司还将业务 " 下沉 " 至县域，于 2021 年 7 月中标了周至县交通警察支队物业管理服务采购项目。

▲图 / 西安市中心医院

其三是参与业态种类丰富。经发物业中标项目不仅包括政府机构及事业单位办公楼，还涵盖西安市中心医院等医疗机构；长安大学渭水校区、交大城市学院等高校以及吉利零部件产业园 C 地块等产业园区。

与此同时，长期持续的市场化外拓意识是经发物业构建业务 " 护城河 " 的重要举措。

在 2023 年上半年公告日后，经发物业与西安的一家三甲医院及韩城的一家二甲医院签订公共物业管理服务协议，总合约建筑面积为 0.2 百万㎡，并计划进一步扩大其餐饮服务、公共停车收费服务及政务辅助服务。

▲图 / 陕西省物企提供城市服务的市场规模

在我们看来，经发物业作为本土 " 深耕者 "，面对城市服务这块 " 大蛋糕 "，在 " 进击者 " 思维引导下未来施展空间依然广阔。

据招股说明书披露，2022 年陕西省物企所提供城市服务的市场规模已达 89 亿元，预期 2023 年将达到 120 亿元，如此看来，虽然经发物业城市服务板块在陕已做到 " 市占率第 1"，但也仅占到总规模的 4.5%。

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IPO= 曲线盘活 " 另类 " 资产？

作为国有控股的陕西物企，经发物业此次赴港 IPO 极具代表性。

金融棒棒糖认为，站在母公司经发集团或实控人经开管委会立场来看，经开物业此次冲击港股可以理解为一种 " 另类 " 资产盘活，只不过是借道采购物业服务形式推行 " 资产证券化 "，属于 " 曲线盘活 "。

简单对应到 CMBS 等发行结构中，就资质而言，毕竟经发集团或经开管委会无法化身发行机构或计划管理人，将手中大量的政府机构物业资产作为底层资产打包，推向二级市场募集资金回收未来现金流。

这里简单补充下，所属于政府机构建筑物资产或因产权问题，完全不同于酒店写字楼等可纯粹商业化，产生房费或租金等预期现金流。

不过，此次通过旗下经发物业对采购 " 物业资产服务 " 然后登陆资本市场这一延伸，" 曲线 " 实现了这一目标。

不妨一一对应来看。

原始权益人就是经发物业，" 底层资产 " 可以简单理解为经发物业释放出的部分股权，而募集资金则是此次的融资额，虽然招股书没有披露具体金额，但却给出了详尽的用途，包括选择性收购其他物业管理公司、购买新能源汽车（扫路车和垃圾车等）、开发智慧物业管理系统和加强人力资源管理等。

按照这一逻辑，经发物业上述动作规划，若通过每年赚到的钱进行运作或建设，短期内必然无法见效到位，需要较长周期，而此次一旦顺利登陆港股募到资金，一把拿到未来多年的现金收益，则可超前完成上述 " 收购 "" 买车 " 等战略规划动作，继而为管理的政府机构物业资产提供更为优质的服务，形成正向循环。

进一步来看，其顺利募资和提前建设的收获，还在于在眼下激烈的物业市场竞争中取得先机。

金融棒棒糖认为，在陕西印发《陕西省高质量项目推进年行动方案》，盘活存量资产 200 亿元以上这一背景下，经发物业此次冲击港股虽然是一次 " 曲线盘活 "，但其带来的创新示范意义十足。

在房地产整体低迷，但其链条中物业服务行业的版图却在不断扩大的背景下，物管行业近年掀起上市高潮，期待经发物业抓住 " 窗口期 " 机遇顺利登陆港股，为陕西盘活存量资产 " 高质量 " 发展和上市后备物业企业冲击资本市场蹚出一条新路子。

来源 / 西安金融棒棒糖