今年 8 月以来，四个一线城市率先发布 " 认房不认贷 " 的松绑政策，此后不少城市纷纷放开限购、限售政策，9 月 21 日广州多个区放开限购，为一线城市限购放松撕开了一条口子。据中指研究院统计，截至 9 月 11 日，就已有超 30 城跟进落实 " 认房不认贷 " 政策，截至 9 月 20 日，南京、合肥、济南、青岛等 11 城全面取消了限购政策。

而在当前全国救市的背景下，北京朝阳住建委大手笔 " 出货 "154 套房产、济南城市发展集团旗下公司挂出 1341 套房源以及广州一国资集团甩卖 400 套准现房三则消息备受关注引发热议，质疑声很多。

有网友表示 " 贵得离谱，这叫甩卖？？？"、" 原来这才是炒房的 "、" 想知道这些房子原本要干啥呀？为啥现在投放市场？"、" 房子都在他们手里，房价怎么可能降 " 等。

济南国资平台甩卖 1341 套现房 对于市场有什么影响？

9 月 25 日，有媒体报道，继济南城投挂出东城逸家和西江华府的房源后，近日，济南城市发展集团旗下的公司发公告也挂出了 1341 套房源，按市场价计算，总价超 28 亿元。而且公告中还特别提到，后续其他项目根据招标人需求逐渐增加，这意味着后续可能还有更多的房源推出。

据悉，这些楼盘都是 2020 年左右开始销售，甚至部分已经售罄，为何突然出现这么多房屋？而且这么多房屋并非由开发商销售，而是由济南城市发展集团销售。对此，接受经济导报记者采访的业内人士表示，这批房源应该是开发商在土地竞拍中竞价的安置房。" 安置房在建成之后，陆续划转由国资平台管理。"

对于此次推出的 1341 套房源如何销售，会对市场带来什么样的影响，经济导报记者对多位业内人士进行了采访。

一家房地产公司的张姓项目经理告诉经济导报记者，不管是按照新房还是二手房进行销售，短期内对整个房地产市场肯定有影响。

同样，在济南一家二手房中介公司的初姓负责人看来，目前济南新房二手房的月成交量在 8000 套左右，1341 套房子占比近 20%，因此短期的影响比较大。

上述受访的人士均指出，具体影响多大，要看出售的价格，如果大幅低于该楼盘成交平均价，那么对该楼盘甚至周边的楼盘影响都比较大。" 估计售价应该会低于市场价 10% 以上，不排除会更高。" 张姓负责人预测道。

" 需要注意的是，因为是安置房，户型设计上可能无法满足有改善需求的准购房者，但对刚需来说，可能是个不错的选择。" 初姓负责人表示。

此前 9 月 7 日北京产权交易所公告消息，位于朝阳区清河营东路 6 号院的中国铁建国际城共计 154 套住宅通过北京产权交易所进行处置，采取动态报价方式进行竞价，自由报价期为 10 个工作日。住宅目前为空置的毛坯状态，建筑面积主要在 70 — 90 平方米之间，起拍平均单价为 87357 元 / 平方米，交易服务费为成交金额 2%。

无独有偶，北京政府实控的北京城建五建设集团有限公司也在北京产权交易所挂牌了保利金泉小区 26 套住宅房源。据中介人员透露，该项目相比同小区的二手房价格上要更加优惠，具备一定的投资获利空间。

据华夏时报采访了解到，虽然中铁建国际城本批房源引来不少关注，但是竞拍的效果可能并不是特别理想。通过知情人提供的的房源信息来看，截止 9 月 22 日，该批房源已经拍卖出了一部分，不过，数量尚不到 20 套。" 已经成交的房源基本上都是底价成交的。如果未来房子还是持续流拍，推测转让方应该会增加拍卖的次数，但应该不至于降价。" 知情人向记者表示。

业内房产专家认为流拍可能是由于市场需求不足、房源价格过高，或因房源闲置十多年，剩余使用年限大幅减少。当前楼市遇冷，老百姓购买力普遍下降，许多购房者可能会选择更为经济实惠的房源。房屋长期闲置或造成资源浪费，如果未来依旧难以转让，可以考虑将这些房产纳入公租房改造等方面的范畴。

为什么国资平台有那么多房子？为啥这个时候抛盘？

在当前救市的背景下，因为抛盘的不是普通的投资客而是地方国资，市场一下子就炸了，大家议论纷纷。

据业内专家和众多房产大 V 分析称，地方国资抛盘这件事，很多人很难第一时间去理性分析背后的原因，大部分人估计一看到标题就已经炸了。所以对市场来说又是一次信心打击，很大程度影响这段时间的救市利好。

这时候大家不禁想问，为什么他们有那么多房子？为啥这个时候抛盘？

据房产大 V" 樱桃大房子 " 分析称，地方国资平台之所以有这么多房子主要有三种途径。一是房企暴雷，地方国资接盘；二是土拍市场 " 竞配建 "，因为前几年房地产市场火爆的时候，开发商都在大肆扩张，全国疯狂拿地，当时为了控制地价，都会给土地限制最高价格，在土拍达到最高限价后，如果还没分出胜负，那就 " 竞自持 "，还有就是 " 竞配建 "，也就是说开发商你想拿地，就得配建相应的人才房、安置房、或者公园之类的，谁配建最多，谁就可以拿走地块，这次济南国资抛的这些房子，就是 2017 年土拍开始，每年竞配建累计下来的房源；三是地方国资大量收购商品房，据公开信息像温州，苏州，青岛都出现了地方国资出场接盘的现象，收回来的房子一般是用作保障房用途，既消化了地方的商品房库存，又可以完成保障房指标。

目前地方国资手里的房源大部分都是上面三种合法途径得来的，其中第二种的数量是比较庞大的。不过当年很多地方竞配建的都是以安置房为主，由地方国资管理和运营。像济南这 40 万平的房源，之前就公开说明了用做租赁用途，甚至当时还成立了 " 城发成家 " 租赁运营品牌，要是运营的好的话，也许还能成为地方收入的一大 " 现金奶牛 "。只可惜人算不如天算，租赁市场的生意哪有想象中那么好做。

在这种前提下，地方国资拿着这些房子长期的收益率搞不好连运营成本都覆盖不了，还不如直接卖掉套现。地方国资也是公司，也是要看账的，更更更关键的是今年地方收入的确不大景气，财政窘迫，需要开源，从以上角度出发，地方国资抛盘其实也是形势所迫，现实无奈之举。

6 家国资房企评级被调为 " 负面 " 业内称应理性看待

据媒体第一财经 9 月 23 日报道，近日，多家龙头房企的展望评级被调整至 " 负面 " 引发市场关注。

日前，国际评级机构穆迪纷纷将中海宏洋、华润置地、越秀地产、绿城中国、保利发展、深业集团六家房企的展望评级由 " 稳定 " 调整为 " 负面 "，将万科企业（02202.HK）的评级列入下调观察名单。

世界三大评级机构（标普、穆迪、惠誉）均有评级展望，一般分为四个等级，即正面（可能被上调）、负面（可能被下调）、稳定（评级不变）、发展中（评级随着事件变化而变化），也就是说，评级展望被调整为 " 负面 "，意味着未来一段时间内，上述房企的评级有被下调的可能。相比之下，被列入下调观察者名单，意味着与展望评级被调整为 " 负面 " 仅一步之差。

在评级的说明中，穆迪先肯定了上述房企在我国房地产行业中的地位：保利发展是中国最大的住宅开发商之一，国有企业的背景使其有优越的融资渠道；绿城中国在长三角市场地位稳固，拥有良好的品牌声誉；越秀地产由广州市国资企业控股，在广州黄金地段拥有地标性综合项目的开发记录，在大湾区等地拥有优质土储；中国海外宏洋的大股东为中国海外发展，依托国企背景拥有良好的银行融资渠道。

对于房企活下去的关键因素——现金流，穆迪也几乎也给予了肯定的评价，即上述五家上市房企流动性良好或充足，非限制现金和运营现金流足以覆盖未来至少 12 个月的地价、股息，以及到期债务或再融资资金的支付。

对于此事，你怎么看？

来源：每日经济新闻、第一财经、经济导报、华夏时报等

编辑：古月

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