一个阳光明媚的下午，小王打了一辆网约车去往高新三期，路上师傅主动跟他攀谈：" 我娃就在你去的这个地方上小学，送完他了刚好接单跑滴滴。" 小王很惊讶，说：" 那个小学是很好的学校啊，你在那里买的房子吗？好贵！"

小王暗自揣测：难不成是现在的人这么低调，土豪都来开滴滴了？"。师傅紧接着说：" 不是买的，是我们村儿拆迁还的，还赔了些钱。"" 哦 …" 小王释然，但还没等他继续问，师傅又说：" 还了 6 套房，陪了一百多万 ……" 小王又懵了，问：" 房子可以买卖吗？"" 可以啊，有证的，哈哈，你看，现房。" 师傅指着左手边一个高层社区说着，车已经开到了国际医学院附近。

果然，不要小看任何一个滴滴司机，他们有可能是新区村民，有可能背后有好多套可以出租或交易的安置房 ……

随着城市更新的持续，安置房数量增加，其中可以交易的安置性商品房价格又比商品房便宜很多，成为许多年轻购房人群或外漂购房者的考量范围，安置房交易也开始 " 常态化 "。那么，跟舒适度高的商品房、总价同样较低的老破小等产品形态相比，我们一起来看一看安置房的优缺点。

新区安置，部分社区地段配套也不差

对比同样总价较低的老破小，许多安置房在三环周边或更远处，有的距离市中心有几十公里甚至上百公里的距离，每天通勤时间超长，影响工作效率和生活质量。此类安置房多在建设中的新区，周边配套待发展。

而老破小一般存在于西安二环内，交通四通八达，有许多地标性建筑，也有密密麻麻的老街商铺，生活气息浓厚，也十分方便，且此房源面积段多集中在 50 — 80㎡，单套总价低，这些因素汇聚，成为许多刚需购买的主要原因。

但在西安也有很多在近十余年间，发展起来的 " 次新区板块 " 安置房，比如高新区的鱼化嘉苑、鱼化鑫苑等，曲江新区较早的春临村安置小区等，其居住品质、地段并不输于二环内的 " 老破小 "。

户型设计平平，社区质量参差不齐

与商品房相比，安置房的质量通常一般，人性化和合理化的设计也不如商品房好，通常为毛坯，业主还需要自己花钱进行装修。

此外，安置房小区中不仅居住着拆迁居民，还有当地的农户和租客，小区物业公司资质较低，门口的安保措施常常不够完善，垃圾清理或许不够及时，保洁工作也不是每天都有人进行。这些问题会导致小区的环境和卫生状况较差，小区的环境和治安问题也难以令人满意。还有早期的许多社区采用商品房、安置房混合模式，业主之间纠纷不断。

安置房产权问题 " 环节 " 多

通常情况下，安置房的产权并不完整。这主要是因为当地政府提供土地，由开发商负责建设，用于安置拆迁户。因此，许多安置房的土地性质都是划拨土地，也就是没有缴纳土地出让金，这就导致了安置房的产权存在一定的风险。

如果业主想要出售安置房，很可能需要额外支付土地出让金。而且，由于安置房的产权不完整，业主也无法享受到一些政策优惠，例如公积金贷款、住房补贴等。

在近几年西安城市发展改革中，由此诞生了 " 安置型商品房 "，让安置房也具有了商品房的拿证、交易资格，这在一定程度上填补了更多小面积、低价格的房源市场，推动了城市人居发展。

2020 年 9 月 11 日由高新控股摘取的东晁村拆迁安置用地，净用地面积 42.663 亩，楼面价 4541 元 /㎡，是西安第一个进行土拍的 " 安置性商品房 "， 一交房就有 " 五证 "。社区名叫 " 东晁悦府 "，包括 9 栋单体，其中住宅 6 栋，层高在 22 到 26 层之间，并建有底商和和社区用房。小区容积率低、绿化率也十分不错，舒适度与某些普通商品房无异。

经过西安本地宝资料查阅，西安安置房办理不动产权证书的条件主要看两个：1、前期项目的用地、规划、竣工验收等手续是否完备；2、拆迁安置单位依据 1 的手续材料将安置房屋是否登记到了自己名下，就是常说的办理了大证。

这两个条件都满足的情况下，便可以联系拆迁安置部门准备材料进行办证申请，俗称分小证，而后便可以等待拿到属于自己的房产证。

具有完全产权的拆迁安置房是可以进行买卖的，但这并不是说有房产证的安置房就万无一失，许多安置房办理房产证都需要 5-10 年时间。一旦房产证办理周期加长，在等待交付的过程中，就可能发生房屋因业主的债务被查封等导致不能继续履行的情形，双方也常常因房款、定金等问题产生纠纷。

有的还房又给钱，有的回迁难，安置房 " 命运 " 大不同

在过去的一两年里，高新软件新城、高新中央创新区和港务区，拆迁安置基本都以 " 安置性商品房 " 为主。因此，未来这些区域，或将迎来更多的安置性商品房落地交付，也为以后的房屋出租及交易提供了更多性价比房源。

近一两月，西安的安置房有的也迎来了喜悦的交付，也还有十余年一直未回迁的社区持续翘首以盼。

比如，新城区城棚改项目——长缨东路北侧棚户区改造安置房项目完成了通信、人防、节能、绿化、规划、竣工和消防等验收工作，顺利竣工交付，回迁居民将陆续办理入住手续，得到妥善安置。

土门四村创新小区，该项目因资金问题暂未恢复施工，针对项目实际情况，项目工作专班正积极督促协调项目建设单位富力公司，全力解决项目问题，计划九月恢复施工，2024 年年底完成安置楼建设。

莲湖区中堡子村 A 区三栋安置楼 A1、A2、A3。目前三栋安置楼装饰装修，正在按计划抓紧施工，计划 2023 年底回迁。

沣惠村回迁房是隆汇城项目，该项目属于安置性商品房。该项目计划于 2025 年 12 月交房，交房后将按照相关程序办理不动产权证登记。

康家村安置楼项目前期因施工地块文物勘探及发掘，导致施工进度受到较大影响。截止目前，除 2 号楼正在进行外墙施工、机电安装工程外，其余各住宅楼均已完工，正在进行小区地下车库收尾、景观养护等工作。

另外的某些小区安置房十余年都无法回迁，这种产品更不能参与交易。比如，新城区检察院家属院及周边改造项目于 2012 年拆迁至今已 11 年，现在相关单位对项目联合开发单位陕西旭朗公司及其物业公司等工作人员进行现场清离，并接管项目现场。后续将继续督办陕西旭朗公司尽快退还私自销售的 65 套房源购房群众购房款，之后开始回迁安置工作。

还有浐灞南牛寺郭渠村安置小区 15 年不回迁，预计年内启动回迁安置工作。西安市浐灞生态区管理委员会回应下一步工作浐灞生态区金融商务产业园将对接两村村委会尽快启动回迁工作。

西安的新区安置性商品房作为目前市场上少有的一类产品，集中了 " 总价低，面积小，地段好，未来配套丰富 " 等特点，对于刚需购房者具有很强的吸引力。

但同时，与商品房相比，许多安置性商品房一直存在 " 质量、物业、小区环境杂乱 " 的问题。据长安区某村民表述：" 我就是觉得商品房小区环境好，物业好，安全。但我们又操心要回村办事儿，所以就拿着拆迁款在安置房附近买了一套商品房，还的安置房，后面我看是出租还是卖，都不着急，反正目前没打算自己住。"

所以，可以把安置房看做是城市商品房的一种 " 补充 "，满足部分人群的置业需求，只是在购买之前，需要多做功课了解关于 " 产权、配套、物业 " 等方面的信息，然后进行选择，也很有可能买到品质不错价格合适的产品。

来源 / 知楼市