西安保租房市场再获强援。

10 月 19 日，万科泊寓与陕西天佑投资签约，方向为西安市航天基地东长安国际 1054 套保租房项目。我们注意到，当前不仅是万科 A（000002）涉足长租房 7 年之后泊寓首度盈利，亦是其首次介入西安保租房，1054 套的推送量已达西安泊寓存量项目体量 20%，具体预计将于 2024 年 7 月起分批入市。

在刚性、改善性与保障性 " 三大工程 " 获得确认之际，这或许是西安地产市场一个重要信号。

01

泊寓首次盈利：西安市占率第一

做保租房，" 管理运维能力 " 显然是万科泊寓最大的亮点。

" 泊寓 " 品牌诞生于 2016 年，自推出时就致力于为有态度、有活力的城市青年提供一站式居住解决方案。布局西安，万科实际上更早一步，在 2015 年 9 月西安万科就曾推出青年租住型乐活社区，即持有型租赁式公寓（VV 公寓），在经历一番整合后，西安目前已开业门店 11 家，覆盖房源 5200 多套，其门店、房间与客户数量均已做到了西安租赁市场第 1 名。

▲图：西安泊寓软件城店

就运营模式来看，西安市场上的万科泊寓除长安区大学城店等（前身 VV 公寓）部分房源为 " 自持 " 物业外，其余均为 " 二房东 " 模式，即通过高效运营管理赚取租金差。

那么，以运营为核心的万科泊寓是如何抓住消费者的呢？我们通过实地探访获得如下关键信息。

其一是位置核心。当前门店多位于南稍门、软件园、电子城、锦业路等核心办公区，即便没有紧邻地铁，但距写字楼通常仅一路之隔。我们于午饭时间前往高新软件园店，即见到不少年轻人结对回去午休。

▲图：1800 元房型

其二是定价灵活。在泊寓 APP 上，一般房型定价 1000 元 / 月至 2000 元 / 月不等，更具竞争力的是，入驻泊寓无需缴纳中介费，且付款方式可以灵活选择 " 押一付三 " 或者 " 单独月付 "。值得一提的是，短租租期甚至可以仅选择 1 个月，3 个月内月租金只需上浮 15%。

此外，西安泊寓还于 2018 年在高新一路推出了主打 " 青奢 " 的公馆店，房型定价 3000 元 / 月至 6000 元 / 月以满足高品质消费者。

其三是配套周到。所有户型均包含基础生活设施且配备 " 管家 " 服务，可实现 " 拎包入住 "，每月额外收取的 10% 服务费则带来了会客厅、洗衣房、健身房、瑜伽室、台球桌等配套服务。同时，泊寓还为住户提供了搬家、闲置交易、维修等 " 增值服务 "。

▲图：公区设施

一位中午回去午休的租客向我们表示：" 这入住率挺高的，我去年抢到了所住户型的最后一套，就便捷程度看，以后再租房还会首选泊寓。" 与之相对应的是，泊寓 APP 上诸多房型显示 " 满房 "。

公开信息显示，经历 7 年探索之后，万科泊寓首度盈利。

在 10 月的万科媒体交流会上，万科泊寓总经理胡冬华表示：" 自今年 6 月起，泊寓已实现单月利润连续回正，9 月实现了累计权益净利润回正，预计今年内将实现整体盈利。"

需要补充的是，长租公寓赚钱困难几乎是行业共识。曾有数据显示，一、二线核心城市的大部分长租公寓租金回报率仅为 1%-2%，远低于其融资成本，在房企系长租公寓阵营中，此前宣布整体盈利的仅有龙湖冠寓与招商伊敦，可见在商业运行上，万科泊寓目前运营模式已得到市场认证。

02

" 轻资产 " 转型：西安 1054 套明年入市

万科泊寓此次是如何打开西安保租房市场的呢？

合作方天佑投资是一家成立于 2006 年的本土民营企业，产业涉及煤炭、房地产、酒店、金融投资、股权投资等。据了解，本次签约的 1054 套 " 东长安国际项目 " 正是由天佑投资旗下陕西磐鼎恒润建筑工程公司开发，亦是其当前唯一在售项目。同时我们注意到，在今年 6 月西安市住建局公布的《2023 第 1 批 22 个保障性租赁住房项目认定情况的公示》中，该公司申请的 " 天佑东长安国际 2# 楼 " 项目，共计 407 套房源正位列其中。

我们预期，此次万科泊寓同样是以运营方的角色开展新业务。

▲图：签约仪式

我们在走访中获悉，该项目正是万科泊寓首次进军西安保租房市场，预计将于明年 7 月分批入市，虽然泊寓此前曲江项目中，房源主体曾被纳入保租房体系，但公司并未开展该项业务，随后选择了关店。

西安保租房首店准备怎么搞呢？

据西安泊寓官方公众号，该项目位于航天基地核心板块，3 公里范围内有隆基绿能、陕建、陕旅、陕煤、国家电网等行业龙头企业。1054 套保租房均为开间，其中 21.6㎡、28.6-34㎡、37.1-41㎡、46.9-48.3㎡户型分别为 170 间、442 间、289 间、153 间，在配套方面，将打造 300㎡社交公区，包含共享书吧、多功能客厅、健身空间、影音区等。虽然当前直接利好暂未公布，但据我们所了解到的其他城市在运营泊寓保租房情况，其服务规格将与泊寓存量长租房基本一致，租金也相应低于市场价。

而此举背后更深刻的意义则在于头部房企的战略性转型。

随着房地产行业环境变化，以往高杠杆撬动高周转与高增长的地产模式已难以为继，如今众多标杆房企业务均呈现出 " 轻资产多模式组合输出 " 趋势。不仅自 2019 年起多家房企分拆物业板块于港股上市，且仅以长租公寓为方向，目前 TOP100 房企中就有超 30 家开展布局。

▲图：泊寓近年来财务数据

行业动荡之中，万科可以说是稳扎稳打。

从财务数据就可窥一斑，自万科于 2020 年起单独披露长租公寓业务营收开始，该板块就一直处于双位数增长且高于公司整体营收增长率，并在 2021 年 6 月规模做到了全国第 1。较于基数庞大的集团业务，长租房板块营收占比亦逐年上升，已由 2020 年的 0.61% 升至 2023 年中报的 0.82%。

2022 年万科泊寓再次将触角延伸至保租房，当年实现纳保房源 5.89 万间，占总房源比例 35.35%，2023 年上半年泊寓纳保房源已达 8.3 万间，占比提升至 47.73%。而保租房作为当前唯一纳入 REITs 试点的长租房产品类别，为了实现 " 投融管退 " 的闭环，万科已开启资产证券化探索，在 2022 年业绩会上，总裁祝九胜就曾表示：泊寓已从已纳保的项目中挑选出十几个符合（保租房公募 REITs）发行条件的，目前正在与发改委沟通。

面对转型中如此 " 稳中有进 " 的布局，正印证了郁亮所说的 " 经营服务业务赚的是小钱、长钱和辛苦钱，万科会保持耐心。"

03

多方共进：西安保租房已批 10.7 万套

回到西安保租房市场，我们注意到，在《西安市 " 十四五 " 保障性租赁住房发展规划》（简称 "《规划》"）中提出筹集 30 万套保租房目标的同时，入局主体也逐渐得到丰富。

先明确一下保租房概念，保租房和公租房都属于保障房体系，二者明显区别在于保障对象、租金标准与申请条件三方面。整体来看，保租房的特点在于面向西安新市民、青年人群体，不限制社保、收入、户籍所提供的不高于周边同品质房屋租金 90% 的租赁用房。

2022 年以来，在西安市住建局公布的 4 批、110 个项目、10.7 万套保租房认定名单中，申请主体可分为以下几类。

其一是政府主导。作为西安政策性住房专营企业，西安安居集团承担起了主要任务，面对《规划》中所提出 30 万套保租房中安居集团承担 8 万套（26.7%）的目标，在 4 批认定名单中安居集团主导的项目就达 21 个、房源 3.06 万套，占到了总量的 19% 与 29%，已实现稳步推进。同时，其他市级平台公司亦领到 4 万套的任务，在认定名单中，仅西安轨道交通集团和西安水务集团就主导了 1.36 万套，且在区域城投方面，西咸、高新、经开、曲江等平台公司同样在积极参与。

▲图：安居集团主导项目

其二是企业担当。保租房作为普惠性非基本公共服务，建设主体中还出现了不少事业单位与大型企业建设宿舍型保租房，如中国兵器工业第二〇五所、中国电子科技集团旗下研究所、西安电子科技大学、临潼区教育局 4 家事业单位就获得了 1951 套保租房认定；比亚迪汽车、三一智能、秦川机床（000837）等大型企业亦参与其中，仅华天科技（002185）系企业就有 4 个项目，涉及房源 2798 套。

其三是市场化主体。正如此次申请纳保的天佑投资，西安保租房建设主体还包括诸多民营房企与长租公寓运营商。在 2022 年 9 月，龙湖冠寓就于西安体育学院开设了西安保租房首店，据了解，该项目房源 766 套，不仅租金可达到周边区域同品质房屋的 8-9 折，且受益于保租房性质享受水电单价补贴，目前出租率已达到 95%。

▲图：西安冠寓保租房

整体来看，在当前西安保租房市场中，国企、民企分别获得认定项目 78 个、32 个，占比 71%、29%；分别获批房源 8.37 万、2.33 万套，占比 78%、22%。

由此可见，对于 " 三大工程 " 之一的保租房建设，国资无疑是主要生力军。而在西安市场中，已表现出明显的国、民企共进格局（2023 年获批项目 57% 为民企），尤其是在房企布局保租房业务方面，近期召开的中央工作会议中正强调了房企加快保障性住房等 " 三大工程 " 建设，因此，我们乐于见到更多的民营房企在 " 轻资产 " 战略转型中加入保租房业务。

在金融端值得注意的是，完善的资金退出渠道正在日趋成熟，如西安安居集团就已于 2022 年 5 月启动公募 REITs，目前正在稳步推进中。

来源 / 西安金融棒棒糖