睿思网 02-17
万科“断臂”:七折抛售优质商业
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春节前夕,万科把旗下最为优质的商业项目——上海七宝万科广场彻底卖掉了。

2 月 9 日,接盘方领展房产基金率先公告披露是项交易。其将以 23.84 亿元收购由万科持有的上海七宝万科广场的 50% 权益,收购完成后,领展将成为上海七宝万科广场的唯一拥有者,而万科则完全退出。

值得一提的是,万科此次出售上海七宝万科广场在价格上折让了近三成。根据公告披露,该商场的估值为 70.6 亿元,交易协议价则为 52 亿元。折价抛售优质资产,多少令人担忧万科的资金流动性。

此外,上海七宝万科广场于万科而言亦有一定的里程碑意义。作为万科对于商业综合体的试水项目,上海七宝万科广场的存在也常被视为万科商业序幕开启的开端。如今,该里程碑项目却被选择出让,虽难言万科将从此退出商业领域,但结合此前退出悦榕庄等的种种动作,至少可以肯定的是,万科正在坚定地远离与 " 重资产 " 相关的非主营业务。

万科抛售商业?

从资产的角度来看,上海七宝万科广场绝对称得上 " 优质 "。

资料显示,上海七宝万科广场为区域性的商业中心,其中商场共五层,零售总面积约为 14.89 万平方米,提供购物、休闲、观光、餐饮、娱乐及文化体验。该商场更与上海七宝地铁站相连,服务半径五公里范围内的虹桥交通枢纽、漕河泾新兴技术开发区及七宝生态商务园区的人口。

万科 2022 年财报显示,在集团运营管理的商业项目中,上海七宝万科广场营业收入居于首位,营收为 4.08 亿元,出租率为 93.44%,建筑面积为 23.71 万平方米。

据领展官网披露,上海七宝万科广场 2023 年客流量约 2150 万人次,约为闵行区常住人口的 8 倍及七宝镇常住人口的 80 倍,相较 2022 年增长 45%。

仅从数据来看,上海七宝万科广场可谓万科在商业领域一次颇为成功的尝试。

在上海七宝万科广场正式推出后,万科曾在 2014 年对外宣布,商业将成为万科旗下的一大业务板块,且要再造一个千亿商业万科。此后,万科在商业市场上更是动作频频。

2016 年,万科联合体完成对印力的收购,至此,印力作为专业商业管理公司,协助万科进行存量项目的运营管理,上海七宝万科广场亦是其中之一。

而后于 2018 年,万科联合印力完成对凯德 20 家购物中心的收购,涉总建面达约 95 万平方米,至此万科亦进一步完善其商业项目的全国化布局。2019 年,印力更发起设立两笔资产支持专项计划,以推动商业业务的发展。

尽管如此,万科在商业领域的发展始终不温不火,近年随着经济持续下行,商业运营项目的经营也受到一定的影响。此外,重资产型的商业项目始终需要大量的资金投入以维系,然而随着楼市进入深度盘整期,万科住宅板块的销情持续下滑,回款缩减,也进一步拖累其现金流状况,自然也无力支撑商业板块的持续发展。

有意思的是,早在今年 1 月,万科针对商业地产业务进行了一次组织架构调整,新成立商业事业部,万科 7 个区域的商业业务、印力集团统一并入商业事业部,由原南方区域首席合伙人孙嘉出任商业事业部首席合伙人,丁力业继续担任印力集团董事长,同时兼任商业事业部首席顾问,王海武担任商业事业部核心合伙人。

由此看来,继酒店业务后,万科也开始对商业业务进行收缩调整。处置商业地产项目或将成为万科下一轮的主要任务。而率先选择卖掉的上海七宝万科广场,背后折射的更多是万科处置商业项目的决心。

据知情人士透露,尽管当前万科的融资渠道仍较为通畅,但市场购房需求仍较淡,导致销售回款缓慢,为了提高资金流动性,万科正加大资产盘活力度,而商业地产作为重资产且非主营业务,也属考虑剥离的对象范围内。根据万科最新业绩数据,今年 1 月,万科录得合同销售面积 125.4 万平方米,合同销售金额 194.5 亿元,同比减少 32.06%。2023 年全年,万科累计实现合同销售面积 2466.0 万平方米,合同销售金额 3761.2 亿元,同比下降 9.8%。

领展七折 " 抄底 "

此轮交易中,最大的获益者当属领展。

这已是领展第二次对上海七宝万科广场发起收购,且在项目估值提升的前提下,收购价还较此前低了超 10 亿元。

上海七宝万科广场原由万科与新加坡投资公司 GIC 合作投资打造,各占 50% 股权。2021 年,领展以 27.72 亿元从 GIC 手中收购上海七宝万科广场 50% 股权,由此实现了在上海的首次零售房地产投资。可以说,对领展而言,上海七宝万科广场同样具有里程碑意义。

值得注意的是,彼时,上海七宝万科广场的整体估值为 65.8 亿元,交易协议价为 64 亿元。而在新近的这次交易中,上海七宝万科广场的整体估值已提升至 70.6 亿元,但交易协议价则仅为 52 亿元,折让幅度达到 26.3%。

姑且不论万科的退出是否也存在多少无奈,但领展确是抄了个好底。交银国际日前在研究报告中指出,上海七宝万科广场年化收入为 4.872 亿元。根据议定交易参考价格 52 亿元计算,收益率为 9.4%,并可每股派息提升约 1-2 港仙。

作为上海七宝万科广场的 " 新主人 ",领展透露,于交易完成后,该商场现有的零售管理人将留任六个月,以确保顺利整合。其后,领展会接掌商场的营运,并会在适当时间重塑品牌。

较早前,领展曾公开披露旗下两大品牌—— " 领展广场 " 及 " 领展中心城 ",其中," 领展广场 " 以社区商场定位,集中为所处街区及附近社区的都市家庭及新生代提供体验;" 领展中心城 " 档次相对略高,定位为内地核心城市 " 中心 " 地带的地标性零售商业体。

由此推断,未来上海七宝万科广场或将更名为 " 领展广场 "。目前领展在国内仅有一座 " 领展广场 ",即广州天河领展广场,该项目于去年 9 月焕新开业,也是 " 领展广场 " 的首度亮相。

因此,有市场人士指出,上海七宝万科广场的完全获得,对领展在国内市场的拓展有一定的裨益。

当前,领展正着力推动轻资产模式,借助对外输出品牌及运营服务等,从而实现国内市场扩张,而领展此前在上海七宝万科广场已有一定的操盘运营经验,未来全新升级为 " 领展广场 " 的上海七宝万科广场,无疑将成为该品牌体系中的成功案例进行推广复制。

当然,领展还需要努力提升品牌在国内的知名度及市场认可度。市场人士指出,经过多年发展,上海七宝万科广场已有一定的市场认知度,然而 " 领展 " 作为商业品牌在国内的知名度并不高,七宝万科广场更名后如何成功扭转市场对该项目的刻板印象认知,对领展同样是个不小的考验。

事实上,近年领展在国内经营物业收益表现亦强差人意,令市场对于品牌拓展能力亦颇有顾虑。

最新数据显示,截至 2023 年 9 月 30 日,领展于中国内地的以人民币计算的物业收入净额同比增加 2.5%,不过以港元计算,受外汇影响收益及物业收入净额分别同比下降 6% 和 3%。

出租率方面,截至 2023 年 9 月 30 日,领展于内地物业组合的出租率维持在 95.8%;零售业务的平均续租租金下降 5.2%。估值方面,领展内地物业的总估值约 315.75 亿港元,同比下降 10.22%。其中零售物业的估值约 234.13 亿港元,同比下降 11.01%。

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