单位名称 西安市缤纷南郡小区业委会

日期 2 月 22 日

被罚单位 缤纷南郡小区物业

罚款事由：

1. 保安在岗玩手机、睡觉 ;

2. 商铺货物摆放挡住消防器材 ;

3. 巡逻岗位人员缺失 ;

4. 地库和外围地面乱停车 ……

罚款金额：1 万元

罚款方式：从履约保证金中扣除

罚款依据：

按照双方签订的《缤纷南郡小区物业服务合同》第九章第二十二条第一项：日常考核的约定 :" 甲方业委会核实后将对乙方进行考核，根据问题性质严重性，按每次不少于 100 元，不超过 1 万元，在履约保证金中扣除。"

业委会 " 开罚单 " 的依据是啥 ?

物业服务合同中约定：甲方业委会 ( 对接到的投诉等 ) 核实后将对乙方进行考核，根据问题性质严重性，按每次不少于 1000 元，不超过 1 万元，在履约保证金中扣除。

西安的小区业委会与物业约定 " 履约保证金 " 的为啥不多 ?

1. 一般业委会成立后，在重新选聘物业或选择与前期物业续签合同时约定 " 履约保证金 ";

2. 实际执行的小区数量极少，有的只是约定却没有实际交纳 " 履约保证金 "。

解聘原物业，选聘新物业，在与新物业公司签订的物业服务合同中约定了履约保证金。近期，针对业主投诉集中的小区秩序管理问题，西安市缤纷南郡小区业委会向物业公司开出 " 罚单 "，扣除履约保证金 1 万元列入业主公共收益，监督物业服务。

事件：1 万元扣款列入业主公共收益

2 月 22 日，缤纷南郡小区业委会发出《关于对中化金茂物业管理 ( 北京 ) 有限公司西安分公司缤纷南郡物业整改及服务中心履约考核扣款的通知函》，主要内容为：1 月 23 日，业委会对物业服务中的突出问题，向物业公司发出物业整改函，对于秩序管理问题要求 15 日内整改，否则将依据物业服务合同进行履约考核扣款。从 2 月份检查情况看，经中间多次沟通协调后，秩序管理仍投诉较多，未能在 15 日内整改到位。

按照双方签订的《缤纷南郡小区物业服务合同》第九章第二十二条第一项：日常考核的约定 :" 甲方业委会核实后将对乙方进行考核，根据问题性质严重性，按每次不少于 1000 元，不超过 1 万元，在履约保证金中扣除。" 业主委员会针对 2 月份检查发现的秩序管理问题，决定扣除 1 万元履约保证金，并列入业主公共收益。

导致扣款的秩序管理问题有四个方面：多次发现保安在岗玩手机、在岗睡觉等 ; 联合大检查发现南门商铺货物摆放挡住消防器材，当班人员和管理者未及时发现制止，其后仍有业主不断投诉商铺乱摆放现象 ; 保安上班人员 12 人，巡逻岗位人员缺失 ; 依然存在地库和外围地面乱停车现象。

从履约保证金中扣除 1 万元，列入业主公共收益，这让不少其他小区业主慨叹又是别人家的小区，没想到业主也能强势一次，还能 " 处罚 " 物业。

业委会：" 罚款 " 目的是督促物业提高服务

据了解，缤纷南郡小区解聘了原先的物业公司，去年 9 月份业委会与中化金茂物业管理 ( 北京 ) 有限公司西安分公司签订了《缤纷南郡小区物业服务合同》，合同期限从 2023 年至 2026 年，金茂物业于 2023 年 10 月 21 日正式入驻小区服务。物业管理区域物业服务收费按现行一费制包干制方式收取。物业服务面积 50.8 万平方米，物业费标准为住宅 2.2 元 / 平方米 · 月。

合同中约定了履约保证金的金额是 50 万元，合同终止，完成交接退场后退还。物业服务的考核中约定：" 日常考核中发现乙方物业公司未完成服务计划、整改计划或者服务不达标、未履行应尽义务的问题，甲方业主委员会将以书面方式通知乙方整改或解决问题，乙方收到整改通知后，无正当理由，没有整改或同类问题一个月内被业主重复投诉三次 ( 及以上 ) ，甲方会核实后将对乙方进行考核。"

" 我们发扣款通知函第二天，物业就补齐了履约保证金。"2 月 25 日，小区业委会副主任李先生表示，物业服务不可能尽善尽美，业主们反映问题后需要物业不断改善，对物业进行考核扣款不是目的，此次扣款也是首次，根本目的还是要督促物业改进并不断提高服务。

据介绍，小区业委会设了企业微信，收集业主对小区事项的反馈，最近一段时间秩序管理问题比较突出，综合业主反馈意见，业委会组织联合检查，根据双方签订的物业服务合同最终作出了此次 " 处罚 " 决定。

记者也从金茂物业缤纷南郡项目负责人处了解到，接到业委会的通知函后，他们已接受 " 处罚 "，诚恳接受业委会的考核 " 处罚 " 决定，并积极整改，接受业主监督，认真做好小区服务。

根据履约考核扣款通知函，小区物业也向业委会发了整改回复。关于函件所述的秩序现场管理问题诚恳接受，坚决整改 ; 对负有管理责任的秩序经理，公司决定辞退 ; 项目负责人记大过处分，责令其加强项目管理。秩序外包单位管理不善导致现场秩序问题频出，且经物业服务中心多次约谈后无明显改善效果，经服务中心研究决定立即启动更换秩序供方流程，并计划于 3 月 31 日前完成秩序供方更换。

物业合同约定履约保证金在西安还不多

西安市的住宅小区，是否也有像缤纷南郡小区一样，通过履约保证金的形式来有力制约物业服务呢 ? 据业内人士介绍，西安市的住宅小区签订物业服务合同约定 " 履约保证金 " 也是近两三年的事。一般是业委会成立后，在重新选聘物业或者选择与前期物业续签合同时约定，真正执行的小区数量极少，不超过 10 个，有的只是约定却没有实际交纳 " 履约保证金 "。

记者咨询了西安一些小区业主，对于 " 履约保证金 "，多数业主都表示不知道。

复地优尚国际小区 2021 年更换了物业，新物业入驻后业主对于新物业的服务依旧不满。业主罗女士表示，更换物业后小区并没有大的改善，去年业委会相关人员也辞职，没听过 " 履约保证金 "，未来如何监督小区的物业服务，像她这样的业主也没有办法。

昆明时光小区目前还在执行前期物业服务合同，合同中没有履约保证金的相关规定，记者从业委会了解到，他们正在洽谈相关事项，通过业主大会与新物业签约或者更换物业都需要召开业主大会表决，希望签订物业合同时约定履约保证金。

长安区智慧城小区 2022 年完成了小区物业更换，新物业公司入驻。记者从小区业委会了解到，小区选聘物业签订合同时约定了履约保证金，金额超过百万元。没有履约保证金，物业不履行服务合同业主方没有手段，只能起诉，起诉后最终结果也很难说。有履约保证金，对物业公司监督作用比较大，物业在服务上会比较尽责，同时，业委会也会掌握主动权。

该小区业委会负责人也表示，监督物业服务时也不会随意 " 处罚 "，一般是业委会组织楼栋长进行检查，提出问题要求物业进行整改，物业都会积极回应，目前为止还没有真正 " 处罚 " 过，每个月，业委会都会和物业开会沟通各项问题。

律师说法

" 履约保证金 " 约束物业服务积极作用多

北京市盈科 ( 无锡 ) 律师事务所律师明彬专职于业委会法律实务，相关专著《业委会法律理论与实务》正在出版中，他表示，在《物业服务合同》中约定 " 履约保证金 "，作用多是正向和积极的，在北上广及一些南方城市比较普遍。

小区通过招投标公开选聘物业，履约保证金符合招投标法律规定，作为法律术语最早出现在招投标法中。业委会与物业签订的物业服务合同，属于民事法律行为，不论《民法典》还是《物业管理条例》均无禁止履约保证金的约定，可在违约金条款或担保条款中约定相关内容。此次业委会对物业的 " 处罚 "，明彬觉得应该打上引号。处罚一般是指行政机关对行政相对人进行处罚，业委会对物业的扣款，从法律性质上属于违约金或者违约补偿。

明彬表示，履约保证金一般是合同标的额的 10%。履约保证金在促进双方，尤其是物业公司一方依法依规履行合同义务，业委会对物业公司监督，都是非常有好处的。约定履约保证金，当物业合同履行过程中物业服务达不到合同要求时，可对其违约行为进行约束并处理。

来源 / 华商