广州市海珠区祈乐苑小区 本文图片均来自金羊网

没有物业公司，小区不仅运转良好，还能年收入数百万元？

近日，广州市海珠区祈乐苑小区在大门口挂出 " 热烈庆祝小区成功自治十周年 " 的横幅，物业 " 自治 " 模式进入人们的视野。

记者从该小区业委会了解到，小区去年一年共收入 550 万元，由物业费、广告费、停车费等组成，十年间只上涨过一次物业费。业委会相关负责人表示，" 自治 " 模式避免了物业公司与业主之间的矛盾，绝大多数情况下能将矛盾化解在最基层。

两次更换物业公司后全面 " 自治 "

祈乐苑小区建于 1998 年至 1999 年，起初由开发商旗下的物业公司进行管理，但服务质量却不能令业主满意，种种矛盾之下，2013 年 1 月，祈乐苑小区业主将该物业公司告上法庭，并于同年 6 月成立了业委会，9 月业主胜诉后决定更换物业公司。

祈乐苑业主委员会主任冼敏强告诉记者，2014 年 2 月 28 日，小区聘请了另一家物业公司，实行 " 半自治 " 模式，即物业公司的一切开支都需要报送至业委会，由业委会进行收拨款，" 我们又发现物业公司上报的款项跟实际的支出不符合。" 冼敏强说。2015 年 2 月，业主再次 " 炒掉 " 物业公司，并自行组建起隶属于业委会的物业中心，开始全面 " 自治 "。

冼敏强形容，" 我们业委会相当于一个小区管理的‘董事会’，业委会成员负责小区物业的大小事务，但全部都是兼职，不领薪酬。业委会通过小区物业中心与安保、清洁及小区客服等需要用工的人员签署劳动合同，保障小区的正常运转 "。

" 自治 " 十年间只涨过一次物业费

据了解，祈乐苑小区住户接近 1500 户，小区的物业费及公共区域的收益是业主关注的焦点，也是实行物业 " 自治 " 需要厘清的关键。这十年间，祈乐苑小区只上涨过一次物业费，2017 年，小区的楼梯房由原来的 0.7 元 / 平方米涨至 1.2 元 / 平方米；电梯房由 1 元 / 平方米涨到 1.5 元 / 平方米。" 看似涨幅比较大，但实际上这个价格是很低的。" 冼敏强表示，小区已建成 20 多年，各方面的设施都需要翻新维护，人力成本也在不断增加。

祈乐苑小区 2024 年 1 月财务收支情况公示

" 当时我们通过业主大会对物业费调整进行表决，得到了多数业主的认可。另外，物业费仅占小区收入的四成多，还有五成多的收入来自公共车位的停车费、公共区域的广告费、快递柜、运动场的租金等。" 冼敏强说，过去一年，祈乐苑小区所有收入总计达到了 550 万元，经费都用在小区的日常维护和翻新方面。

根据祈乐苑小区最新公布的账目，2024 年 1 月，小区营业收入为 59.30 万元，包含了物业收费收入和网球场、车位收入在内的公共区域收入等；聘用人员薪资福利、保洁、设备维修、水电费、节日装饰品等全部支出共计 47.12 万元，当月还结余了 12.18 万元。

业委会团结一致为业主服务

冼敏强表示，就祈乐苑小区的物业 " 自治 " 模式而言，业委会的人员至关重要，" 因为业委会成员不领工资，那么就一定要有公益、奉献的心态。在最初成立业委会时，我们的成员包括了企业高管、单位职工、大学教授、律师等等，他们在各领域的专业技能和服务精神，使得业委会能够团结一致，共同为业主服务 "。

据介绍，祈乐苑小区业主对业委会的工作也予以支持，经投票同意，每年补贴给业委会 2 万元活动经费，" 业委会成员们最终都会将这笔经费用回到小区和业主身上，比如我们曾用经费设立了业委会办公室，便于业主日常咨询；还为聘用人员翻新了宿舍，使小区氛围更加融洽。" 冼敏强说。

目前，祈乐苑小区的大小事务常常通过微信群交流沟通，业主反馈的一些意见，会按常规制定解决方案，再由业主大会投票表决。冼敏强认为，" 业委会的组成人员本身也是业主，大家身份平等、利益相通，会站在同一角度解决问题，所以能及时遏制矛盾的发生 "。

来源：金羊网

编辑：王奇

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