【编者按】

当前，随着房地产进入 " 下半场 "，新的供求关系已经确立。

在开发商 " 跑步前进 "、购房者 " 驻足观望 "、质疑声 " 负面不断 " 之时，年初国内一些城市楼市出现的 " 小阳春 " 行情，又开启了人们对新一轮房地产的探讨。

如何在新逻辑下探求 " 建设 " 与 " 营销 "" 品质 " 与 " 刚需 "" 市场 " 与 " 房价 " 等一系列涉及地产核心关联的平衡与稳定？4 月 19 日，甘肃省城市建设商会党委书记陈启建结合多年的研究实践，就现阶段房地产遇到的困境、原因解析和未来发展方向等内容，接受省市媒体专访。

把脉，部分房地产企业的 " 肥胖症 "

背景：" 恒大 " 的暴雷及众多头部房企营收的断崖式下跌，导致国内房地产市场进入非正常运行的低谷期。

纵观中国房地产的起步历程，至今已有 26 年的历史。

从 90 年代初，城市房价每平方米 2000 元左右，之后，这一数值逐渐攀高，甚至攀升到一个工薪家庭 " 望而生畏 " 的境地，就连一些开发商都开始担忧：" 如此之高的房价，能卖掉吗？"。

最终，那个 " 吗 " 字，消失在高房价的 " 历史长河 " 中。

这里，要先说一下 " 房价 "。其决定商品房价格因素很多，其中最主要的是土地费用和拆迁安置费用、房屋开发费用、市政公用设施费用以及各种税费和利润。前些年，房地产在高速发展之时，土地的拍卖溢价过高、拆迁安置费居高不下等，造成房价超出了应有的价值属性，不符合当时社会经济发展的需求。

而对于消费者来讲，随着房价的不断 " 看涨 "，开始是一个家庭凑房款，后来是两个家庭甚至三个家庭凑房款，这还不算还要从银行贷款，可以说沉重的房贷压力，需要几代人共同承担。

因此，那个时期（高房价时代）的房地产，就像一个 " 肥胖症患者 "，不仅 " 营养过盛 "，而且还有很多 " 不良习惯 "，这在很大程度上为现阶段房地产自身的健康和可持续发展埋下了隐患。

这也就有了——从中央到地方，各部门、各地区开始限购、限价、限面积、限户口等一系列抑制 " 高房价 " 的措施（办法），开始呼吁 " 房子是用来住的 " 这一理念。

然而，一个不诤的事实是：房地产链条长、涉及面广，可以说牵一发动全身。你不 " 动 "，身后有 " 人 " 推着你动。

也就是说，当限制 " 高房价 " 的同时，个别地区的一些开发商仍旧一意孤行，还是盲目开发，比如 " 暴雷 " 的地产企业，只知道 " 跑马圈地 "，进而造成房地产供应结构不均衡，导致行业市场负面不断，房价下跌，销量下滑，土地市场交易冷清，市场进入非正常运行低谷期。

施策，" 白名单 " 制度为房地产注入新活力

背景：今年 3 月 9 日，在第十四届全国人大二次会议民生主题记者会上，住建部负责人明确指出，今年房地产市场的主题和行动是——稳市场，防风险，促转型。

前两年的高房价，让大部分的购房者在一段时间戴上了 " 房奴 " 的帽子，还有部分商品房成为投资者们的 " 必炒商品 "。于是乎，房地产行业开始出现更多的 " 营养过剩 " 的 " 肥胖患者 "；住房也脱离了本来的居住属性，沦为投资和投机的工具。

此时，国家相关部门采取相应的 " 理疗方法 "，对症下药，为这些 " 患者 " 治疗——加强住房需求端的调控包括坚持限购限贷、降杠杆、遏制商品住房过快流通来平抑炒作之风、让房子变得难炒外；并从深化住房供给侧结构性改革入手，让一部分房子变得不可炒、无炒作价值。

后来，为适应国内房地产市场供求关系，多地多部门密集发文，适时调整优化房地产政策，在更好满足购房者刚性和改善性住房需求的同时，也对扩大区域消费、拉动外部投资、稳定经济增长产生利好影响。

比如，多个核心城市连续落地执行 " 认房不认贷 "、优化限购和限售政策。再比如今年 1 月 12 日，住房城乡建设部和国家金融监督管理总局共同发布的 " 建立‘房地产融资协调机制’，推进‘白名单’工作 " 的通知，它不仅为项目融资提供利好支持，更是推动区域房地产行业企稳回升的重要抓手。

当然，还有很多利好政策。如取消限购限贷、取消户口户籍购房、包括公积金贷款、银行贷款利率和按揭贷款利率下降等办法。商会大概测算过一个数字：如今用 100 万买一套房子，与之前的按揭利率对比，购房者至少能省 10 万，这是从来没有过的。

可以说，国家的优惠政策是房地产的环境发生了一些新的变化，这种变化由外而内。具体到市场，现实是部分城市房价开始上涨，交易量也有明显回升，说明个别一、二线城市楼市已进入基本修复面，房地产市场复苏显著。

市场复苏归复苏，购房者还是顾虑重重。比如，担心买房后，房价继续下掉怎么办；其次，怕买房后按时交不了房如何是好。

这种担心成立。但就大部分房地产开发商而言，以及通过大量的实践可以明确，虽然现在的（房地产）利润很低，甚至亏本，但开发商仍要开发建设，目的就是以价换量，快速回笼资金，让资金不断流动起来，才能让项目（含项目背后的关联项）正常运行。

尤其是当下政府落实房地产项目 " 白名单 " 制度，确保各项金融支持政策落地生效，保障购房者合法权益，使得开发商又能 " 大步向前 "。

所以，这个时候，我们不能再谈 " 房价的一降再降 "" 楼市的消沉低迷 "，而是多向购房者宣传选择优质楼盘和优质项目，实现一家人的安居安家梦。

就以兰州市场来说，开发商很多，开发的项目也很多，有的确实比较好。今年年初，商会组织专家组进行了一次全面的考察摸底，通过实际踩盘及综合指标评审，评选出一批企业发展规模、质量和成本管理、市场口碑都良好的项目。比如，城关区的银河国际项目，小区配套服务好、绿化很棒，尤其是销售价格、户型均非常亲民；再比如华利佳悦城、榆中的万盛新天地等，不论是在践行健康住宅理念，还是建设低碳节能环保绿色建筑等方面，都做得非常好。

未来，建设绿色住宅百年住宅

背景：房屋是人们非常重要的工作、生活、学习的场所，其健康程度会直接影响人们的身心健康。相关研究表明，人们至少 70% 以上的时间在室内度过，城市人口在室内度过的时间超过了 80%。

现在，房地产市场面临的形势还很严峻，人与人、社会与舆论之间的讨论不绝于耳。但统一的观点是：房地产要回归本质，回归到市场，在尊重市场的前提下，按照市场的规律开发和营销，只有这样企业乃至行业才能行稳致远。

就房企本身而言，今后要在建设绿色住宅和建设百年住宅上下功夫做文章——中国城市建设和房地产发展经历了 " 居者忧其屋 "" 居者有其屋 "" 居者优其屋 " 三个阶段。改革开放之前，国人处于 " 居者忧其屋 " 的时代，当时人均居住面积约 3.9 平方米；改革开放后，进入了 " 居者有其屋 " 的时代，人均居住面积接近 30 平方米，也就是说三口之家可以住 90 平方米左右的房子。当下，人居追求已进入 " 居者优其屋 " 阶段，即进入健康住宅时代。

也就是说，以后房地产的开发，是一个多元化的智慧产品，要尽可能做一些精品住宅、中高端住宅和健康住宅。这就是商会提出的：什么是好房子？好房子就是要打造百年住宅，让人住的放心、舒心、安心，实现健康、节能、环保。

此外，不论是保障性住房还是改善型高品质住宅，都要向建设 " 高品质 " 看齐。那些所谓的 " 快餐住宅 "" 时装住宅 " 终究会被市场淘汰、会被购房者给差评，进而影响到整个行业的可持续健康发展。

总之，完美的健康住宅也许现在还做不到，但这应该是房屋开发者和建设者共同努力的方向。