中小企业如何安家？

7 月 1 日，西咸新区一则拿地消息引起我们注意，温州籍企业万洋集团下属公司以 7560 万元拿下秦汉新城 252 亩工业用地，直指 2023 年 11 月与秦汉新城签约总投资 50 亿元的西咸万洋众创城项目，该项目将以汽车零部件、新材料、电子信息、装备制造、医疗器械等产业为主导，建设制造业集聚赋能平台。

新闻简讯背后，我们发现这其实是国内规模最大、最为专业的制造业集聚平台运营商对西安 " 草根企业 " 的一次深度发掘。

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草根整合者：万洋专注中小企业

最初吸引我们关注这则新闻的原因在于此次 " 外来者 " 的业务模式很特别，我们暂将其概括为一个 " 草根整合者 "。

万洋集团于 1998 年创立于浙江省温州市，先后从工程建设公司转向为地产公司，再迈向产业地产，目前已成为国内规模最大、最为专业的制造业集聚平台运营商。创始人苏孝锋出生于 1979 年，毕业于温州职业技术学院建筑经济专业，16 岁开始创业，先后开过奶茶连锁店、皮鞋专卖店，大学毕业前夕他又创立了万洋集团前身温州中泰建筑公司。

▲图：苏孝锋

从公司发展历程来看，不论是其所处浙江这一 " 中小企业摇篮 "，还是创始人多次的朴素创业经历，都让我们直接地感受到万洋集团应该 " 很懂中小企业 "。

事实也确实如此。

如今万洋集团核心业务万洋众创城致力于为中小企业集群服务，已在全国范围内开发建设园区超 170 个，开发面积超 9000 万㎡，引入制造业企业超 1.8 万家，创造就业岗位超 100 万个。值得一提的是，公司已连续入选中国民营企业 500 强，成为温州鹿城区第一大民企，并于 2023 年 6 月参与定增成为顾地科技（002694）控股股东。

纵观公司目前已有众创城项目，我们愈发注意到其对于中小企业的 " 耕耘深度 "。

一方面是项目多位于三、四线工业城市，万洋集团官网上公布的 81 个众创城项目中近九成位于广东与浙江这两个制造业大省，且多选择在中小企业聚集的 " 产业配套区域 "（如其在广东落地的首个众创城就在英德，方向为化妆品及其上下游配套产业）。二是入驻企业少有龙头，在众创城相关签约报道中，能够被着重提及的企业也不过是一些规上或者专精特新企业。

▲图：万洋众创城珠西各项目分布

正是出于对中小企业的深度了解，万洋集团已形成一套更具 " 适应性 " 的经营模式。

如招商 " 低空团队 "。万洋众创城不仅通过与当地政府联动、打造 " 一园区一基金 " 等 " 全域 " 招商方式，还组建了一支 700 多人的专业招商团队深入中小企业，其中大量 " 业绩冠军 " 是由房地产销售转型而来，这种 " 低空摸排 " 方式对于中小企业来说显然更为亲近。

如创新 " 按揭买厂 "。万洋众创城实行产权可分割制度，公司开创了国内首单预售模式下的厂房按揭（携手金融机构首付 20% 起，按揭 10 年期），既缓解了企业创办初期资金短缺问题，又解决了中小企业融资抵押物难题。

如 " 资源共享 " 降本。在万洋众创城的统一管理下，一方面与华为、海康威视合作为企业提供云平台、大数据、集中仓储、统一物流、公共技术开发等资源共享平台；另一方面提供全面的生活服务，企业无须再配备保安、厨师等非生产性人员，每家企业每年支出可节省近 20 万元。

正如万洋集团官网对于众创城所提出的 " 给地方一座城 给企业一个家 " 理念，其模式从产业地产角度有效破解了中小企业 " 办厂难 "。

02

拿地 250 亩：西咸迎最大 " 外来者 "

视野回到本土，工业用地拿地情况向来是反映区域产业风向的重要参考之一，对于经济迅速发展的开发区来说尤为突出，我们统计了 2023 年至今年上半年西咸新区工业用地成交情况来看看其主要参与者。

拿地方大致可分为三类。

其一是自拿自建。管委会下属平台公司及其子公司是最大承担者，累计竞得地块 26 宗，竞得面积 7206 亩，总成交价 23.53 亿元，分别占到拿地总盘子的 46%、76%、74%。这类地块用途通常是政府为当地发展自行建设的产业园区，是区域产业建设的主导力量。

▲图：咸新区工业用地拿地主体占比

其二是龙头企业。这类企业一般是区域重大招商引资项目，统计区间内就有备受市场关注的三一重工沣西新城项目以及有 " 小华为 " 之称的汇川技术在沣东新城项目，得益于龙头企业雄厚的资金实力与先进的技术能力，拿地通常颇为顺利。（详见：《》）

其三是中小企业，这类企业拿地通常相对零散，统计区间中由中小民营企业竞得地块 23 宗，虽然数量不少，但是平均面积仅为 66 亩，比起西咸新区 168 亩的工业用地平均成交面积来说显然差距甚远，这还是具有一定实力的中小企业。

能够明显看出的是，独立拿地对于中小企业来说无疑不是一件容易的事情，因为动辄上千万的土地价格对于资金实力较弱的民营中小企业来说确实是难以企及。

此时能够实现企业整合的产业园区就尤为重要了，在我们的观察中，近年来西咸新区已然出现多家全国性产业园区开发商。

例如分别在沣西新城布局沣西科技创新谷的联东 U 谷，在空港新城与秦汉新城落地 3 个项目的中南高科等，在我们看来，这都是政府培育当地产业基础的 " 好帮手 "。

▲图：西咸新区现有全国性产业园区开发商

而不同的是，万洋众创城的进入可以视为是对 " 草根中小企业 " 的一大利好消息。

据公开信息显示，万洋集团此次在秦汉新城拿地建设的西咸万洋众创城项目总面积 252 亩，投资 50 亿元。不仅是西咸新区当前所有 " 外来 " 产业园项目中面积、投资额最大的一家，更重要的是，比起已有产业园所瞄准的 " 科创高大上 " 主体，其长期以来对 " 草根制造业 " 的深度理解将为中小企业带来 " 高度适配 " 的安居之所。

03

沿海产业转移：为什么不能是陕西？

万洋集团进驻西安的案例不由引发另一个思考：为什么很长一段时间内东部沿海中小企业产能转移不选陕西，而是批量 " 出海 " 越南？

主流观点有两方面，一是在全球经济复苏放缓，地缘政治冲突加速 " 逆全球化 " 浪潮下，企业在越南建厂可以绕过美国对中国出口所加征的关税；二是随着中国劳动力成本的不断攀升，越南当地人力成本明显更具优势。

如此想想，越南建厂也确实是一件很自然的事情。

但在真实市场环境下，近年来 " 出海 " 越南的成本并没有想象低廉。一方面是劳动力成本上涨，越南平均工资已由 2015 年的 1300 元上涨至 2023 年的 2480 元，成为东南亚劳动力成本上升最快的国家。更重要的是，在经济规模相对较小，供应链不如中国成熟的越南，企业原材料成本和运营成本的上涨也成为制约。

▲图：越南近年来人均工资走势

这恰恰形成了我们对万洋众创城西咸项目的期待。

关键因素是解决就业，正如上文所提及，万洋集团已然创造就业岗位超 100 万个，其所专注的中小企业正是吸纳就业的 " 生力军 "。而我们之所以对其成功落地抱有信心，因为万洋集团本身就是以产业链招商模式推动园区运营，避免企业 " 单打独斗 " 造成的成本上升。例如其在温州平阳县的中创城项目，自 2017 年运营以来，已聚集 500 多家中小微企业，其中 80% 的企业主营机械汽摩配产业。

▲图：浙江（平阳）万洋众创城

那么，首次布局西北区域的万洋集团为什么选择西安呢？

首要原因是其在西安已看到中小企业汇聚迹象，当下只是缺少一个 " 吸纳容器 "，因为西咸项目所瞄准的汽车零部件、新材料、电子信息、装备制造、医疗器械等产业正属于《西安市现代产业布局规划》中的六大支柱产业，2023 年产值达到 7652.81 亿元，增长 27.9%，配套中小企业数量不言而喻，万洋集团将以 " 上门厨师 " 的角色 " 复制一个浙江 "。

不仅于此，在公司过往案例中我们注意到，万洋集团还极有可能是个 " 带料上门的厨师 "，因为我们相信其目前在沿海区域所引进的 1.8 万家制造业企业中或许有人愿意 " 北上 "，例如目标打造玩具全产业链集群的汕头首个众创城项目，万洋集团就为其招引了 20 多家深圳企业和浙江义乌玩具企业入园。

回到我们对西咸众创城的期待，面对复杂形势下部分群体的就业压力，陕西亦不例外，陕西省人社厅副厅长陈晓东在就曾今年 5 月表示：当前，影响就业的不确定因素仍然较多，就业工作面临多重压力。

而此次西咸众创城项目则让我们愈发地意识到，在经济转型升级的当下，追求大企业落地或明星项目可以理解，但同时切勿丢弃那辆看似 " 简易的自行车 "，因为在中国经济发展的整体道路上，始终需要提供 " 载下所有人 " 的就业机会。

来源 / 西安金融棒棒糖