8 月 1 日，" 中指数据研究院 " 公布了 2024 年 7 月的 " 中国百城房价数据 "，传递了以下的信息：

7 月，全国新房平均价格为 16443 元 /㎡，环比上涨 0.13%，同比上涨 1.64%。其中西安的相关数据为：新房样本平均均价 12713 元 /㎡，房价环比上涨 0.23%，涨幅超过了全国平均水平，算是表现亮眼。近期，很多一二线大城市的房价都有不同程度的下跌，西安却是逆市上扬，显得坚挺无比。

2024 年 7 月中国百城新建住宅价格及环比涨跌幅

（图：中指数据）

房价，一个很多人一提起就恨得头疼脑热、牙根发痒，但又没法绕开不提的问题。

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想在一座城市得到归属感，必须先安家；想要在一座城市安家，必须先买房；想要买房，必须得考察这里的房价是不是自己能承受得起的。

小时候我们都有无数色彩斑斓的梦想：当解放军、搞科研、做明星、开飞机、上月球 ......

最后岁月如梭，再过二十年我们来相会，发现大家殊途同归，理想无一例外全统一成了买房，来自社会的毒打，向来残酷而真实。

（图：网络）

现在全世界都在资本的朋克走势中随波逐流，中国作为最大的经济体之一当然也不可能独善其身。各地房价都在涨，而且呈现出明显的地域特征——对于一座城市来说，越靠近市中心的 " 黄金地段 "，房价就越高；反之亦然，越远离城区的 " 权力中心 "，房价也就越低。

主城区这样的繁华地段人人都爱，但有时候 " 而无车马喧 " 倒也不见得就是坏事，至少能住得起房。

就以首都北京为例，" 皇城根儿 " 下的房子自然不是随便什么人都能拎包入住的。按《北京 - 晚报》公布的商品房价格：北京六环到五环之间的商品房均价大约为每平方米 2 万～3 万元，五环到四环内房价是每平方米 3 万～5 万元，到四环以内就再找不到均价低于每平方米 5 万元的房子了，最接近市中心的二环路内普遍已经达到每平方米 9 万～11 万元，一些写字楼的价格甚至直接突破了每平方米 12 万元的天文数字，让人望之兴叹。

（图：网络）

另一座一线城市的代表上海情况也类似，" 魔都 " 的精华永远都在集中在主城区，虹口杨浦、徐汇长宁、黄浦静安，基本就是上海所有近现代精华的集大成之地，这里的每一条街道则浓缩了大上海精华中的精华，房价自然高不可攀。外滩所处的黄浦区，均价在每平方米 11 万元上下；稍远一点的内中环也能达到每平方米 8 万 ~9 万元，处处都是浓厚的 " 上只角 " 气息；处于外郊环的闵行区这样的城乡结合部代表，则是底层 " 滚地龙 " 的大本营，饶是这种遍地 " 沪穷 " 哀鸿遍野的 " 闵大荒 "。房价也稳定在每平方米 5 万元左右；最边缘地带的青浦、嘉定、金山以及崇明岛，均价也达到差不多每平方米 3 万元。真正诠释了什么叫 " 寸土寸金 "。

城区房价高于近郊区，近郊区高于远郊区，远郊区高于郊县，这就是一条亘古不变的房价食物链。

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不过有点意思的是，到了西安这里，一切似乎发生了变化。

经常有外地人问：西安市中心房子为什么这么便宜？绕城外的房子，周边什么医院、学校、地铁站之类的配套设施要啥没啥，都卖一万三四了，城墙里的地方却是反常的便宜，简直堪称 " 洼地 "。

市中心的房子如此便宜，越偏离市中心的地方，高新区、北郊的经开区、南郊二环沿线、曲江附近却是一个比一个高，有悖于常人的认知。西安的楼市，看起来好像没什么钱途？

（图：网络）

仔细查一查，你就能理解为什么会有这么多人百思不解。西安有城墙和护城河的分割，城内外分界线比其他城市都明显。钟楼等标志性地域建筑都位于城内的市中心，但大部分房子单价都只在 1 万左右，反而比不上高新区、曲江等地，甚至连大兴西区、莲湖城西均价都达到了 1.5 万以上，肉眼可见地完爆市中心。城墙里很多 " 原住民 " 都曾自嘲：他们的房子都快被开除 " 西安籍 " 了。

2019 年全国房价

而且你可能不相信，就在前几年，西安的房价还一度被兰州这样的 " 穷邻居 " 压制，直到 2019 年才实现反超。而在 2019 年的全国房价榜单上，西安仅列第 36 名。虽说很多人觉得房价低是好事，但就这个数，不要说碰瓷北上广深这些一线城市，也不配跟宁杭蓉这些二线大佬相提并论，居然已经沦落到了被廊坊、莆田、舟山这些不知道几线开外的小城压制，甚至连义乌、瑞安、乐清这些县级市都能堂而皇之地鄙视西安的房价。这跟西安的 " 省会城市 "、" 副省级城市 "、" 计划单列市 "、" 九大国家中心城市 " 这一堆头衔比起来，似乎有点格格不入。

西安房价低，而且还是违背常理的越繁华的地域越低，这事还真挺有意思，值得研究研究。

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西安的房价为什么能低到曾经连兰州都不如？刨除人口数量有限、土地存量高、平均收入偏低等一些客观因素，其实从很大程度上说，跟西安曾经的楼市管理的混乱无序有关。

在相当长的一段时间内，有很多实力不足的房地产商涌入西安，并且多数还都能拿到地，他们给西安直接带来的就是大量的低品质住宅，甚至烂尾楼，这种质量低下的房源自然是不可能卖出什么高价的，相反还会过度消耗购买力，从而导致优汰劣胜，直接导致了房价被拉低。

这期间与之形成鲜明对比的就是曲江新区，在曲江，土地出让比较正规，有资质的大开发商能在这里拿到地，新建商品房品质能得到保证，自然就能卖出高价。像曲江池遗址公园就是用周边楼盘开发商的购地款建起来的，过去十几年间，曲江新区一直是西安房价最高的区域，原因就在于此。

曲江池遗址公园（图：网络）

从 2017 年起，西安的土地出让开始逐渐变得公平化、正规化，因此，西安的房价也出现了明显的增长，渐渐走上了健康发展的道路。

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至于为什么西安市中心的房子房价低，其实也是一个历史遗留问题。

如果我问你：你对西安这座城市的第一印象是什么？估计大多数人都会脱口而出：历史悠久、十三朝古都、文化源远流长 ...... 之类的。

没错，古都，问题就出在这个 " 古 " 字上。

西安的核心城区，被城墙所包围，作为世界都知名的文化遗产，自然需要精心呵护。而对于古城保护区的最大制约，就是限高。2002 年 8 月 1 日开始施行的《西安历史文化名城保护条例》中，明确作了如下规定：

" 城墙内侧 20 米以内的建筑物、构筑物应予拆除；100 米以内建筑高度不得超过 9 米；100 米以外，采取梯级形式过渡。城墙内区域整体建筑控制高度不得超过 36 米。东、西、南、北城楼内半径 100 米为广场、道路和绿地，周边的建筑物、构筑物应与城楼的建筑风格、色彩相协调；东、西、南、北城楼外半径 200 米为广场、道路和绿地，半径 200 米外至 500 米范围内，建筑高度控制在 24 米、36 米以下，各以 60 米距离过渡到 50 米以下；城墙外侧至环城路林带绿地只允许分散建设少量高度不超过 9 米的园林式设施。环城路红线外侧建筑高度，各以 60 米距离为过渡区，从 24 米以下向 36 米以下、50 米以下递升。"

（图：网络）

限高令一出，城墙内的施工建设实际上都成了戴着脚镣跳舞，很难玩出太多能卖得上价钱的花活。开放商自然不会乐意接这样大概率费力不讨好的生意，这就使得原本的老旧小区等很难进行拆迁再建设，当然也就越来越落后于时代，有实力并且想改善居住环境的居民也都会逐渐搬迁。甚至连医院、学校、乃至政府机关都开始往城外迁移。

另一个关键节点是西安的所谓 " 皇城复兴 " 计划，该计划的宗旨就是减少西安核心区的人口、调整城内土地利用、增加绿地空间、降低建筑高度和密度。把西安主城区打造成为 " 具有鲜明的历史文化特色，以旅游、商贸、居住为主的世界著名古都 " 的核心区。这也会使得城区内的本地土著越来越少、房子越来越旧，甚至连光顾商场、饭店的顾客，可能外地游客都会比本地人更多。

人都搬走了，你还上哪儿找接盘侠买房？

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有人曾说过，如果一座大城市只有一个市中心，那它就不配称之为大城市，这话听着不大入耳，但仔细想想倒还真反驳不了。

西安大概也领悟了这个道理，于是在这些年一直在尝试 " 去中心化 "，消除很多人心目中根深蒂固的 " 市中心 " 这一概念，而是力图实现 " 四面开花 "，在周边地区大力建设并发展多个新区。如通信电子（华为、中兴等）、半导体（三星、美光等）、新能源汽车（比亚迪、吉利等）新兴产业几乎都分布在主城区边缘以及外沿的各路开发区里。而郊区和周边地区在城建上也无需考虑 " 文物保护 "、" 古城风貌 " 这些条条框框的束缚，新建的高品质住宅自然雨后春笋一般涌现，直接带起来了新区的房价，比老城区的房价坚挺许多。

泾河新城（图：网络）

看来，西安未来比较有潜质的热点区域，还真基本都集中在主城区的外缘。甚至靠近咸阳的地域，都比老城区房价高，西咸新区的泾河新城，就是一个突出的例子。

西安正北部泾阳县的泾河畔，曾经也是一块没什么投资价值的 " 投资洼地 "。但随着泾河新城的兴建，这里成为国家级新区——西咸新区的五大组团之一，其土地价格自然也借着国家政策的东风扶摇直上，一路飙升，从不起眼的洼地一跃成为全国范围内的 " 热土 "。

泾河的人生巅峰出现在 2020 年上半年，当时泾河新城成交土地 22 宗，占了整个西咸新区上半年总计成交土地的近 1/3，而 28.03 亿的土拍揽金总额则位居五大新城榜首。泾河新城的土拍热度，不难想象。

之后每个月，泾河新城几乎都有地块成交，除了新兴建的住宅小区入市销售之外，还有很多配套设施如学校、医院、公园等也迅速亮相，可以预见的是，未来一段时间内，还会有多个高品质的项目将进驻泾河新城。这都将为泾河新城的品牌价值以及土地热度不断提升带来强有力的助推。

在房价的背后，我们所能隐约看到的，是一片土地宏伟壮阔的发展浪潮——如果从这一点出发，西安房价的上涨，似乎更多应当是一件喜闻乐见的好事。

来源 / 今西安