上海和西安新房价格率先开涨，而推盘力度和拿地手笔均很大的中海与绿城，受益良多。

作为目前为数不多房价上扬的城市，今年上海、西安楼市别具一格。据国家统计局数据，7 月份上海、西安新房价格领涨全国，其中上海新房价格环比、同比分别上涨 0.2%、4.4%；西安新房价格环比、同比分别上涨 0.2% 和 3.4%。这已是上海新房价格连续 26 个月上涨。

高端改善型楼盘的供应及成交量增加，拉升了上海及西安房价。而除了房价涨幅，今年上海的楼市成交规模、房源供应类型、土地成交金额等均走出了独立行情。

伴随上海及西安楼市热度攀升，中海地产、绿城中国已成最大赢家。据中指院榜单，今年 1 — 7 月，中海地产与绿城中国位居上海房企销售金额榜第一、第二。在西安，绿城中国已跻身当地 " 销冠 "。

上海、西安房价领涨全国

上海新房连涨 26 个月

在房地产行业价格整体处于稳定的背景下，上海、西安楼市走出了独立行情。据国家统计局公布的 7 月份 70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况，上海、西安新房价格领涨全国。其中，上海新房价格环比、同比分别上涨 0.2%、4.4%；西安新房价格环比、同比分别上涨 0.2% 和 3.4%（见表 1）。

表 1：2024 年 7 月 70 个大中城市新建商品住宅销售价格指数

数据来源：国家统计局

截至今年 7 月，上海新房价格已经连续 26 个月上涨，在全国近乎一枝独秀。与此同时，上海也是全国 70 城中仅剩的二手房价格上涨的城市，7 月份二手房价格环比上涨 0.1%。

西安新房价格也持续攀升。2023 年 3 月以来，西安新房价格连涨 14 个月，直至今年 5 月份短暂下行，当月新房价格环比下跌 0.1%。目前西安房价已恢复增长趋势，近两个月再度实现新房价格连涨。

不过，相较于上海一二手房价同步升高，西安楼市两极分化明显，当地二手房价格有所下行。今年 7 月西安二手房价格环比、同比分别下跌 0.6%、5.9%。

从产品类别来看，大户型的改善型项目推高上海和西安房价，两地 144 平方米以上的商品房住宅价格增长最为明显。据国家统计局数据，今年 1~7 月，上海 144 平方米以上的新房均价同比上涨 5.7%；西安 144 平方米以上的新房均价同比上涨 5.5%。

不只房价上扬，从成交规模来看，上海近期一二手房均迎来 " 量价齐升 "。据中指研究院等机构数据，今年 6 月、7 月，上海二手房成交量分别为 2.37 万套、1.8 万套，同比增长 95%、45%；当地新房销售也在提速，6-7 月新房平均成交面积为 69 万平方米，较 1-5 月的月均增加 41%。整体来看，今年 6 月份上海新房成交创一年新高，二手房重回三年来巅峰。

西安楼市成交量上升主要体现在二手房市场。据西安住建局数据，7 月份西安二手住宅网签备案量为 9268 套，环比上涨约 12.96%，当地二手房市场表现为 " 以价换量 "。

与商品房市场一起走出独立行情的，还有两地的土拍市场。根据中指研究院监测数据显示，2024 年上半年住宅用地出让金 TOP20 城市出让总金额 3660.2 亿元，其中上海以 423.2 亿元出让金额排名第三，西安紧随其后，以 323.7 亿元出让金额排名第四。

今年两地商品房供应量也处于相对高位，房企推盘积极。比如，据中指研究院西安分院监测 ,2024 年 1-7 月西安商品房意向登记平台共完成 242 次项目登记，约 3.4 万套房源入市 , 较去年同期相比房源数上涨 5.76%。

从中指院披露的 2024 年 1 — 7 月西安房企销售规模榜单来看，其中西安 TOP10 房企累计取得的 664.6 亿元销售总额，较去年同期增长了 10.12%。头部房企在市场竞争中的优势明显，市场集中度也进一步提升。

不论从新房价格涨幅、土地出让规模或是房企推盘数量来看，今年上海和西安楼市均在逆势上行。

上海中原地产市场分析师卢文曦向本刊表示，目前上海房价更多表现为结构性上涨：" 相较于面积 90 平方米以下、90 平方米— 144 平方米的产品，144 平方米以上的住宅价格更稳健，这种结构性上涨已经对市场产生了比较大的影响。"

在卢文曦看来，目前上海一二手房置换链条开始逐步打通。" 最近两个月上海二手房成交蛮活跃，总价三五百万左右的二手房源成交量在逐步增长，整个置换链条在慢慢变通畅。"

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪向本刊表示，在全国房价普遍下滑的背景下，西安新房价格异军突起，与当地人口净增长、住宅用地供应、商品房产品结构等因素有关，比如改善性产品需求的增加拉升了房价。不过，相比连涨的新房价格，西安二手房价格却在下行，新房价格的持续性上涨可能会将购房者更多向二手房市场挤压。

高端改善型楼盘推升价格

上海迎来 " 豪宅 " 井喷年

楼市利好政策加持、高端楼盘供应量增加，是推进上海及西安市场热度攀升的重要因素。今年 5 月以来，除了 "5 · 17 新政 " 普惠市场，上海 " 沪九条 " 新政，西安放开限购等举措，降低了当地购房门槛和购房成本。

与此同时，目前核心城市房价上涨，与高端改善楼盘的成交拉动密切相关。尤其是上海，今年以来均价 "10 万 +" 高端楼盘密集入市，诞生多个 " 日光盘 "。

今年上海正值 " 豪宅 " 入市井喷年。各类高总价风貌建筑项目涌现，比如中海地产旗下顺昌玖里、新鸿基地产旗下滨江凯旋门、融创外滩壹号院、保利世博天悦、香港置地启元、凯德 · 茂名公馆、上海宸嘉 100 嘉佰道等高端改善型楼盘以亮眼的销售业绩 " 出圈 "。其中，中海顺昌玖里、滨江凯旋门、上海宸嘉 100 嘉佰道等项目均实现 " 日光 "。

中指数据显示，今年以来，13 个城市中销售额超 50 亿元的项目增加到了 17 个，其中上海独占鳌头，诞生了 10 个。其中全国 3 个百亿级大盘，便有两个诞生在上海，包括上海中海顺昌玖里和泛海国际住区（融创外滩壹号院），销售额分别为 188.6 亿元、102.9 亿元。

步入 8 月，上海高端楼盘行情继续火爆，当地 " 豪宅 " 扎堆入市。8 月 17 日，上海两大 " 豪宅 " 同开，双双 " 日光 "。其中，位于黄浦核心区域的融创外滩壹号院二期二批次开盘，此次共推出 110 套房源，项目均价 17.1 万元 / 平方米，当天全部售罄，销售金额合计 56.74 亿元；位于普陀区的越秀 · 苏河 · 和樾府当天也首开即罄，销售均价约 10.36 万元 / 平方米，124 套房源累计收金 17.35 亿元。

目前上海的 " 豪宅 " 比拼已进入下半场。除了上述融创外滩壹号院及越秀 · 苏河 · 和樾府，新湖联合融创开发的锦园项目、龙盛集团旗下龙盛湾上、绿城前滩百合园、保利世博天悦等多个高端项目已在近期入市。其中，龙盛湾上率先开盘，销售均价为 13.38 万元 / 平方米，120 套房源去化 115 套；由国贸地产和中国铁建联合开发的新杨思 · 上园也迎来第三批次开盘，此次再加推 98 套房源，均价 9.995 万元 / 平方米，首开去化率约 95%。

中海、绿城成区域 " 销冠 "

绿城中国发力重仓上海

在上海与西安，今年中海地产、绿城中国成为热销榜上最大赢家。

今年 1 — 7 月，中海地产稳居上海 " 销冠 "。据中指院榜单，其中中海地产以 274.12 亿元的区域销售额位居上海房企销售榜单榜首（见表 2）。

期间中海地产创下多项销售纪录。赶在 6 月底，位于上海徐汇滨江的领邸玖序开盘 " 日光 "，清盘过程用时不到 90 分钟，项目备案均价 14.61 万元 / 平方米，当天揽金 66 亿元；也在这月，备案均价高达 29.8 万元 / 平方米的中海顺昌玖里 49 套风貌别墅宣布开盘售罄，刷新上海新房均价的历史新高。往前追溯，今年 3 月中海顺昌玖里入市的第三批次 512 套高层房源均价 17.2 万元 / 平方米，当日销售额近 200 亿元，登顶成为全国 " 盘王 "。

绿城中国紧随其后，今年 1 — 7 月以 174.66 亿元的区域销售额位居上海房企销售榜单第二。在热盘齐聚的上海，上半年绿城外滩兰庭、绿城沁蘭园、绿城留香园 3 个上海区域项目实现了 54.55 亿元、42.9 亿元、34.76 亿元的销售额。

在新房价格同样领涨的西安楼市，绿城中国则位居 " 销冠 " 地位。据中指研究院披露的 1 — 7 西安房企销售榜单，其中绿城中国以 136.1 亿元的销售额领跑西安市场（见表 3）。其中位于高新区的绿城海棠三章项目，为绿城贡献了 54.7 亿元的销售额。

货值储备充沛的房企更易支撑未来销售业绩，在上海、西安等热门城市，全国性龙头房企及地方国企注重在当地 " 积粮 "。从前期拓储规模看，中指院榜单显示，今年 1 — 7 月，招商蛇口、国贸地产、中建壹品入围上海房企拿地金额 TOP3，入围门槛超过 47 亿元（见表 4）。中国铁建、保利发展、西安城投置业入围西安市拿地金额榜 TOP3，入围门槛超过 34 亿元（见表 5）。

行业调整周期还在持续，以长三角区域作为大本营的绿城中国，重仓上海的决心很大。在去年上海第二批次集中供地中，绿城中国便以豪掷 139 亿元成功摇中 3 宗地块，近期上海土拍规则重回 " 价高者得 "，绿城中国持续加大布局。今年 8 月，绿城在上海分别以 48 亿元和 12 亿元的总价竞得徐汇区滨江地块、虹口区江湾镇地块。其中，徐汇区滨江地块 13.1 万元 / 平方米的楼面地价刷新了中国土拍楼面价纪录。

至此，绿城跻身成为新的 " 拿地王 "。在这之前，根据中指研究院数据，绿城中国 1-7 月拿地金额 228 亿元，位居行业第二名；全口径新增货值 496 亿元，位居行业第四名。以此测算，斩获上海单价 " 地王 " 的绿城已成为当前拿地金额最多的地产商。

在卢文曦看来，后续核心城市房地产市场仍有政策提振空间。比如上海部分区域松绑人才落户政策，后续能够进一步带动住房需求的增长。他就此补充道，" 对于接下来即将到来的‘金九银十’，核心城市肯定会出现季节性的成交量反弹，但是新房和二手房的价格走势并不同，总体来说二手房价格还处于调整通道中，新房则相对稳健。"

来源 / 证券市场周刊