西安市、各区县国土空间规划基础之上，这一轮国土空间规划中，西安还在按照片区编制国土空间详细规划。

今年 7 月份，西安先后发布了《西安城市高质量发展示范区详细规划管控一张图公示》、《西咸新区详细规划管控一张图公示》，为浐灞国际港、西咸新区制定了清晰的定位与规划。

就在中秋小长假前的最后一个工作日，西安又发布了两大片区的国土空间详细规划，分别为古都核心区、北部片区。

这两大片区，一个地处西安城市核心区，一个地处渭河以北片区，不能的区位、不同的现状、不同的定位，拥有了更为清晰的规划方案，为接下来 10 年的发展指明了方向。

古都核心区：疏散人口降低密度

西安市古都核心区位于渭河以南，东与浐灞国际港接壤，西与西咸新区、高新片区相接，南与长安区为邻，包含碑林区、新城区、莲湖区、未央区（部分）、雁塔区（部分）、曲江新区、经开区（渭河以南部分）。

这个片区规划编制范围总面积约为 303 平方公里，共涉及 96 个单元，其中重要发展单元 12 个、新增建设单元 5 个、城市更新单元 11 个、历史文化单元 11 个、一般单元 56 个、大遗址保护单元 1 个。

这个片区的目标定位为：体现国家中心城市综合竞争力、优化提升特大城市核心功能、彰显古都风貌特色与人文魅力的核心区域。

这个片区将重点落实疏解人口降低密度的规划要求，合理控制建设规模和开发强度，创新活力、增强现代服务功能，促进城市有机更新和品质提升，打造国家重要科研和文教中心，扎实建设中华文明传承标识地。

按照用地布局，西安市古都核心区规划居住用地约 110 平方公里，公共管理与公共服务用地约 41 平方公里，商业服务业用地约 24 平方公里，工矿用地约 12 平方公里，仓储用地约 0.1 平方公里，交通运输用地约 65 平方公里，公用设施用地约 4 平方公里，绿地与开敞空间用地约 39 平方公里，特殊用地约 5 平方公里，陆地水域约 0.3 平方公里，混合用地约 3 平方公里。

居住用地占比为 36.3%、公共管理与服务用地占比 13.53%、商业服务用地占比 7.92%，另外占比比较大的是绿地与开敞空间用地占比为 12.87%。

按照规划，古都核心区的道路系统结构，将继承西安 " 棋盘式 " 路网格局，打造级配合理、疏密有致的道路系统，古都核心区形成" 二十一横十四纵 "的城市干路体系。

二十一横：尚稷路、秦汉大道、元朔大道、红旗路、凤城八路、凤城五路、凤城二路、西快速干道 - 北二环、大兴路 - 含元路、环城北路、大庆路、红光路、环城南路、友谊路、昆明路 - 南二环 - 建工路、科技路、电子二路、纬零街、丈八东路、航天北路、西部大道；

十四纵：草滩八路 - 西三环、阿房路、朱宏路 - 西二环、桃园路、劳动路、朱宏路 - 环城西路 - 太白南路 - 电子正街、明光路 - 含光路 - 东仪路、文景路 - 朱雀路、未央路 - 长安路、太华路 - 环城东路 - 曲江路、经九路 - 雁翔路、北辰大道 - 东二环 - 新安路、幸福路 - 长鸣路、田马路。

从规划图中可以看出，古都核心区的重要发展单元包括高铁新城核心区（西安北站周边）、未央湖板块、徐家湾 - 团结板块、朱宏路与北二环交汇东北板块、雁塔未来产业城板块、曲江 CCBD 板块、长安南路（南门至南二环）、大庆路板块等。

而城市新增建设单元主要为地铁 2 号线草滩站周边、六村堡板块、曲江杜陵遗址以南，城市更新单元则主要是团结片区、幸福林带片区、城南南路两侧（南二环至南三环）等。

此次古都核心区的规划中再次明确提出了 " 重点落实疏解人口降低密度 "，实际上疏散西安核心区人口密度的提法之前已经多次提出。2022 年，《西安都市圈发展规划》中就明确，要推动中心城区瘦身健体。

同一年，《关中平原城市群建设 " 十四五 " 实施方案》，在增强西安国家中心城市竞争力方面，提出优化城市空间格局，控制中心城区开发强度和人口密度，推动中心城区瘦身健体。

2022 年底发布的《西安市国土空间总体规划（2021-2035 年）》中，也明确提到：中心城区适度控制新建居住用地规模，提高住房保障水平；沣东沣西片区、高陵泾河新城、鄠邑科学城等重点人口导入区，合理安排居住用地供给。

2023 年 11 月 30 日发布的《西安都市圈建设三年行动计划（2023-2025 年）》中也提出：到 2025 年，西安国家中心城市核心功能和竞争力显著增强，辐射带动能力进一步提升，非省会功能有序疏解，城市间同城化一体化融合发展机制更加健全 ……

并且西安目前的落户政策，三环内门槛也是高于三环内。

三环以内落户需要在本市办理居住证连续有效年限满 3 年（申请落户时居住证在有效期内），并连续缴纳社保满 3 年且拥有合法稳定住所人员才能落户。

而三环外办理居住证有效年限满 1 年（申请落户时居住证在有效期内），并连续缴纳社保满 1 年的人员，即可迁入居住证发放地落户。或者在西安三环以外区域，拥有合法产权房屋的人员，可迁入该房屋落户，其配偶和未成年子女可随迁落户。

很明显，以后西安城市核心区留给大家买房的机会会越来越少，三环内的落户难度也是高于三环内。越稀缺越珍贵，大家要抓住核心区的机会。

工业高质量发展示范区

西安市北部片区位于渭河以北区域，包括西安工业高质量发展示范区板块和渭北工业园板块，规划总面积约 197.88 平方公里。

①、西安工业高质量发展示范区

西安工业高质量发展示范区板块位于渭河以北，北至西安外环高速，南至渭河北岸，东至西延高铁，西至高陵行政边界，规划范围总面积 146.76 平方公里，其中 121.08 平方公里位于城镇开发边界内。共划分 36 个单元，包含重要发展单元 10 个、新增建设单元 6 个、城市更新单元 5 个、历史文化单元 1 个、一般单元 14 个。

西安工业高质量发展示范区板块围将绕秦创原 " 一总两带 " 建设总格局，打造渭北万亿先进制造业发展带的核心引领区。承担引领西安北部发展的目标使命，统筹整合区域资源，率先建成产业繁荣、环境优美、安全韧性、服务优质的工业高质量发展示范区。

这个片区块规划居住用地约 23.71 平方公里，公共管理与公共服务用地约 9.33 平方公里，商业服务业用地约 4.37 平方公里，工矿用地约 43.22 平方公里，仓储用地约 2.61 平方公里，交通运输用地约 21.21 平方公里，公用设施用地约 1.71 平方公里，绿地与开敞空间用地约 8.47 平方公里，特殊用地约 0.89 平方公里，陆地水域约 0.006 平方公里，混合用地约 2.14 平方公里，战略留白用地约 3.37 平方公里。

西安工业高质量发展示范区板块形成" 十一横十四纵 "的骨架路网格局。

十一横：环高北路、高泾路、东方红路、泾高北路、渭阳九路、渭阳八路、渭阳大道、渭阳四路、渭阳二路、渭阳一路、长庆大街。

十四纵：西铜公路、渭环西路、泾渭路、渭阳路、桑军大道、旅游大道、泾惠十路、泾惠八路、鹿苑大道、西韩大道、昭慧东路、泾惠四路、泾惠三路、泾惠二路。

②、渭北工业园片区

渭北工业园板块位于渭河以北，南邻临潼新区，西连西安工业高质量发展示范区，规划范围总面积 51.12 平方公里，其中 36.65 平方公里位于城镇开发边界内。共划分 9 个单元，包含重要发展单元 2 个、一般单元 7 个。

渭北工业园板块以构建新质制造产业集群示范区、产创链式融合场景实验场、产村嵌合协同发展标杆地为规划目标，重点落实新能源汽车、新能源新材料、高端装备制造、消费品制造、航空动力制造五大支柱产业职能，保障产业链与创新链的双链融合，形成以先进制造业为主导的工业高质量发展片区。

这个片区规划居住用地约 6.09 平方公里，公共管理与公共服务用地约 2.2 平方公里，商业服务业用地约 0.78 平方公里，工矿用地约 18.75 平方公里，仓储用地约 0.41 平方公里，交通运输用地约 5.46 平方公里，公用设施用地约 0.7 平方公里，绿地与开敞空间用地约 1.43 平方公里，混合用地约 0.7 平方公里，特殊用地约 0.15 平方公里。

渭北工业园板块形成" 十横九纵 "的骨架路网格局。

十横：渭水十二路、渭水十路、渭水九路、渭水七路、渭水六路、渭水五路、渭水二路、渭水一路、滨河路、河堤路。

九纵：秦王一路、秦王二路、秦王三路、阎新路、北田路、泰吉路、尖角路、任北大街、泽秦路。

实际上，西安城市北跨渭河发展在十几年前就已经提出，这两年随着 2023 年初西安市推进 " 北跨 " 发展重点项目集中开工仪式举行，西安北跨提及的频率和推进速度明显加快。

这些年时间里，西安也在将一些重点工业项目向渭河北岸布局，主要分布在航空基地、渭北新城、泾渭工业园、泾河新城等板块，吉利、隆基、陕汽、长庆、西部超导、青岛啤酒、可口可乐、标准工业集团等都有产业项目布局在渭河北岸，形成了一条工业大走廊。

从此次发布的西安北部片区国土空间规划来看，西安工业高质量发展示范区主要是以目前高陵、经开共建的泾渭新城为核心，这个片区发展起步较早，已经形成了成熟的产业体系，并且形成规模，通过产业带动形成了渭河北岸的产业新城。今年，地铁 10 号线一期通车之后，将会把这个片区与西安主城区连为一体。

而渭北工业园板块主要指的是经开区与临潼区共建的渭北新城，位于西安工业高质量发展示范区以东，未来两大工业片区将会连为一体。与经开、高陵共建泾渭工业园早在 20 多年前就已经启动不同的是，经开、临潼共建渭北新城是 2023 年才启动的，相对来讲起步要晚很多。

除了产业导入之外，经开区也将城市配套向这个板块导入，包括与陕师大附中合作举办的渭北中学、延安大学西安创新学院 ( 经开校区 ) 、西安医学院第二附属医院渭北院区（三甲医院）等等。

各大片区的国土空间详细规划明确之后，接下来就要看落地情况了，包括产业落地、城市配套落地等等。

来源 / 地产房剑