乐居财经   徐迪  2 月 11 日，保利发展 + 中国金茂联合体摘得北京市朝阳区三间房 D 区 1205-0007，三间房南区 1202-0006、1202-0007 地块，成交价 87.295 亿元，溢价率 10.5%，成交楼板价 5.16 万元 /㎡。

地块距离保利 2023 年入市的新盘和光煦境非常近，特别是南区 1202 地块，仅隔着一条朝阳北路，直接距离不到 1 公里。

在此前发布的拟供地清单中，D 区地块与南区地块分开公示。正式挂牌时，两幅地块合并为一个项目出让。

北京的土拍市场实实在在是一区一政了。海淀是一块地，中间划出一条路，就分成两个项目上架；朝阳则是在尝试过 " 宅产配 " 组合出让的可能性后，接连开始打包供地。

相比去年出让的 " 酒仙桥 + 前苇沟 + 朝阳园北区 " 和 " 酒仙桥 + 小红门 + 十八里店 " 两个组合包，本次三间房组合包总价不高，用地性质纯粹，没有大面积的产业、商业项目，仅有一小块幼托用地，其余均为纯居住用地；

并且，三间房两幅住宅子地块位置接近，属于同一板块，周边配套共享，便于整体开发规划。

值得一提的是，地块成交前的 20 天，保利已就三间房住宅地块发布了招标计划。

包括 1205-0007 地块和 1202-0006 地块的监理和施工等项目，投资估算总计约 16.79 亿元，预计招标公告将于 2025 年 2 月 24 日正式发布。

招标人北京朝新善筑置业有限公司，目前尚无工商注册信息，但基本可以判断为保利发展旗下。

在北京，保利发展已成立过多家名字相似的项目公司，比方东坝保利天汇的开发主体朝新和筑置业；十八里店朝央和煦的开发主体朝实和煦置业；还有对街和光煦境的开发主体建保常筑置业等等。

业内人士透露，朝阳三间房地块组合包大概率是保利跟相关部门谈好的。在此之前，招商蛇口以底价 34.8 亿元拍下亦庄 X24 地块，也是先招标后拿地。

具体来看，三间房组合地块土地总面积 6.9 公顷，地上建筑规模 17.39 万㎡。容积率 2.5-2.8，和旁边的安置房基本没差别。其中：

D 区 1205-0007 为 R2 二类居住用地，用地规模 3.68 公顷，地上建面 9.21 万㎡，容积率 2.5，控高 80 米，绿化率 30%；成交价 40 亿元，折合楼面价 4.34 万元 /㎡。

南区 1202-0007 为 R2 二类居住用地，用地规模 2.76 公顷，地上建面 7.71 万㎡，容积率 2.8，控高 60 米（局部 80 米），绿化率 30%；成交价 39 亿元，折合楼面价 5.05 万元 /㎡。

南区 1202-0007 地块为托幼用地，用地规模 0.46 公顷，地上建面 0.37 万㎡，容积率 0.8，控高 16 米，规划为一所 12 班幼儿园。需由竞得人建设后无偿移交相关部门。

对比此前的出让信息可以发现，三间房地块在规划上做了不少调整：

首先，D 区 1205 原本包括 0007 住宅用地和 0020 多功能用地。但本次出让地块中，这幅建面超 4 万方的多功能用地不在列，仅保留了 0007 地块，居住属性更加纯粹；

同时，1205-0007 地块的容积率从 2.8 调降至 2.5，地上建面减少 1.09 万平方米，居住体量变小了。地块中间有一条 12 米宽的街坊路，南北走向，将 0007 地块拆成东西两个分区。

街坊路由项目竞得人负责建设并进行养护和管理，计入建设用地基底面积核算容积率，与项目同期建成并保证对外开放。靠近街坊路的边角位置造成面积浪费，不利于楼栋排布。

第三，南区 1202-0006 地块建筑此前限高 60 米，本次出让时，局部调整到 80 米，楼间距可以更为宽裕。

另外，在出让文件中有一则文物保护函，在 D 区 1205-0007 地块中发现石文晟墓园，对研究清代高等级墓葬具有重要意义，墓园中现存的石文晟继妻佟氏诰封碑为普查登记文物，位于地块西北角，要求原地保留，不可移动，开展各类建设工程务必保证文物本体安全。

三间房两个住宅地块项目相距 1 公里左右，同在地铁 6 号线沿线，其中 D 区地块靠近黄渠站，距离朝阳路更近一些；南区地块则紧邻朝阳北路，褡裢坡站。

周边配套资源基本一致，包括朝阳大悦城、星悦广场、常楹天街等商业项目，民航总医院、朝阳医院（常营院区）等医疗配套。

附近主要新盘为保利和光煦境、三元嘉业的玺悦朝阳，目前均已售罄。

保利和光煦境期房 2023 年 4 月开盘，共 310 套房源，主推 88-129㎡三居；今年 9 月末，96 套现房入市，面积段 104-127㎡，期房网签均价 8.37 万元 /㎡；现房网签均价 7.56 万元 /㎡。

现房比期房还便宜了 8K 多，不少期房业主现在都在讨说法。

隔壁的玺悦朝阳（熹悦苑）的开发商北京三嘉泰富置业有限公司，是首农集团旗下三元嘉业的参股子公司。

项目于 2023 年 8 月 2 日获得预售许可证，共获批 6 栋楼、296 套房源，同样是大户型为主，面积段 99-151㎡三居四居，成交均价 8.33 万元 /㎡。

很要命的一点，往西 5 公里左右，和记黄埔在去年 10 月底新开了一个盘：御翠园。3 栋高层近 400 套房源，还有 77 套联排别墅，目前网签 83 套高层，均价 7.8 万 /㎡；18 套别墅，成交价 8.2 万 /㎡。

这个价格对三间房地块来说压力很大。御翠园的位置在五环内，接近四环，姚家园板块，周边城市界面比三间房好太多。

三间房区域新建商品房基本空白，但安置房近年建了不少，次新房单价仅 4 万 +；再往东一点到管庄，柏林爱乐、万象新天的二手房价也已经降到 5 万出头，对刚需客群非常有吸引人。

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