文 / 乐居财经   林振兴

2024 年北京土拍最后一幅出让地块，已经公布了项目设计方案。

去年 12 月 30 日，昌平区北七家镇东二旗村土地一级开发项目 CP01-1503-0002、0008、0009 地块上架。

招商蛇口、中国金茂等房企都对这宗地虎视眈眈。最终，中建智地 + 未来科学城这对老搭档以 21.143 亿元摘得北七家宗地，溢价率 0.31%，楼面价约 2.11 万元 /㎡，拟打造为北京国贤府二期。

实际上，这宗年度压轴地块，早就名花有主。中建智地在去年底已经开始对外招标。

拿地当天，项目公司北京兴诚未来房地产成立，注册资本 12.2 亿元。

外界对于中建智地 + 未来科学城拿下昌平区北七家 0002、0008、0009 地块，并不意外。它的东侧，便是国贤府一期。

两个项目公司，在股权上都是中建智地和未来科学城联合分别持股 70% 和 30%。高管方面，法人兼董事长均为樊飞军，经理均为眭杰俊。

在帝都，房企拿下相邻地块的做法，其实很普遍。

此次，中建智地拿下北七家地块，不仅是为了深耕区域，更是为了护盘。

如果邻居地块被其它对手拿到，那必然引起价格战，造成双输局面。中建智地自己拿下就不同了，不但免于背刺，还可以做二期，老业主也开心了。

国贤府一二期项目的相似点在于，南区都有街坊路，居住地块都是分南北区。容积率都是 1.3。同时，外立面也保持高度一致，深灰屋顶 + 白色楼体，部分坡顶设计，体现新中式风格。

根据二期项目设计方案，0002 地块和 0009 地块是居住用地，一南一北，建筑高度 26.76 米；北地块 0002 更大，用地规模约 4.76 万㎡，地上建筑规模约 6.18 万㎡；0009 地块小些，用地规模约 2.34 万㎡，地上建筑规模约 3.05 万㎡。

0008 地块为 B4 综合性商业金融服务业用地‍，地上中配建旅馆、商业、社区管理服务用房、电信汇聚机局、开闭站、高压分界室等，容积率 1，建筑层数为 6。隔壁北京国贤府一期南面的 0012 商业金融服务业用地‍是山姆会员店。

但在条件上，相关部门给二期新地块 " 松绑 " 了。例如，减少居住地块街坊路，曲线减少实际容积率。

还有，虽然两者容积率一样，但新地块楼栋的最高为 9 层，而北京国贤府一期最高楼层只有 8 层。这意味着新地块的楼间距要更宽，空间舒适度会更高些。

在面积段上，中建智地走差异化路线，国贤府一二期主攻的客群也不一样。

一期住宅地上建面 10.5 万㎡，规划 822 套房源，套均面积 127㎡，实际面积区间为 100㎡-180㎡，均为四居室；二期住宅地上建面 9.2 万㎡，却规划了 850 套房源，套均 108㎡，户型面积显然更小，从刚改变成了刚需。

具体来看，国贤府二期项目共规划 26 栋住宅，850 套房源。其中，南区 10 栋 324 套，北区 16 栋 526 套。

小区设有 3 个景观大门，采用镂空格栅设计：主入口位于东侧，南北区各 1 个；此外，北区南侧正中央有 1 处次要出入口，与配套楼和下沉广场形成中式景观功能区域。

南北区各有一处室外活动场地，北区 322.25㎡，在 5# 与 9# 之间；南区 200㎡，在 1# 与 3# 之间。

停车位方面，机动车停车位位于地下，共计 1116 个，其中北区 694 个，南区 422 个。非机动车停车位地上、下均有，共计 1753 个，其中北区 1105 个，南区 648 个。

此前，国贤府一期就有下跃户型，它称之为 350-500 平米湖景别墅，发售首日劲销 17 套。但从平面图看，二期住宅没有规划下跃户型。

对比国贤府一期楼面价 2.55 万 / 平，二期楼面价每平降了 4400 元，关键新地块还没有设置指导价，给开发商打造好产品留出更大的发挥空间

产品设计上，二期项目南向有大面积阳台 + 飘窗，北向有设备平台可封闭为室内空间，部分楼栋顶退户型；边户有转角飘窗，部分为转角阳台接侧边飘窗，增加采光观景视野，同时大幅扩展了室内空间。

套内使用率可达 90% 以上，这些在一期产品中已有实际印证。

2023 年 7 月，中建智地 + 未来科学城联合体以 27 亿元底价取得昌平北七家镇东二旗 0003 等地块，住宅成交楼面价约 2.55 万 /㎡，销售指导价 6 万 /㎡，打造国贤府一期。

它是一个典型用产品力弥补地段缺憾的楼盘。按常规的操盘思路，房企是可以做一些别墅，但中建智地却剑走偏锋，做清一色的洋房，从 100 平米、115 平米、125 平米、143 平米、163 平米和 180 平米。

这一选择，也使得北京国贤府成为昌平热销盘。2023 年 11 月 9 日取证，截至目前网签 553 套，网签率超 67%，价格也比较坚挺，成交均价 5.8 万 /㎡，住宅成交金额就超 38 亿元，已收回地价款。

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