乐居财经   徐迪  中海十八里店项目的平面图非常 " 干净 "。

没有架空层和风雨连廊，没有景观大门，也没有其它让人眼花缭乱的配套注释，甚至连楼间距和楼栋面宽进深数字都没标记。

此外的阳台、设备平台、飘窗，这些在海淀以外新楼盘里司空见惯的配置，中海十八里店项目倒是都用上了。

但不是全部房源都有这些，并且，阳台能否封闭，目前还存在变数。

北京市朝阳区十八里店朝阳港一期土地一级开发项目 1303-692、683 地块，是中海新城 153 亿朝阳组合地块中最后一个子项目。

其中，692 地块为二类居住用地，总建面 19.23 万㎡，地上 12.93 万㎡，其中住宅建面 12.75 万㎡，规划建设 17 栋 7-23F 洋房及高层，共 888 户，户均建面 144㎡。

产品设计上，住宅层高基本在 3 米以上；大部分楼栋底部有大量采光井，首层或有下跃房型；南向通面宽开敞阳台，进深约 1.5 米；北向有不规则设备平台，西侧一部分楼栋有侧边飘窗。

这里比较重要的一点是，阳台能否封闭成室内空间？

北方的气候不比南方，风沙大、冬季长，阳台如果是开敞式，利用率将大打折扣。

此前，隔壁的北京隅东序在拿证之后，曾有网友在人民网留言板反馈阳台违规封闭问题。根据 12345 的正式回复，该项目阳台在规划和交付时均为开敞式设计，不允许封闭。预售合同中也有明确规定，并且现场还张贴了提示。

本次 692 地块在平面图上特地将阳台标记成灰色，是否在强调阳台为不可封闭空间？

十八里店 692 地块平面图的设计公司香港华艺，同时也是小红门和酒仙桥项目的设计公司，在另外两张平面图上，阳台与楼栋主体是同样底色的。

楼栋排列上，692 地块与北京隅东序大体一致，二者都是菱形地块，占地面积也基本相同。

值得一提的是，中海在酒仙桥地块做了朝阳首个架空层项目之后，十八里项目里没再出现架空层设计。

小区在东南、东北各设一处人行出入口；地库出入口则在西北、西南的对衬位置。平面图上也没有 " 大门 " 或 " 主出入口 " 等标识。

会所和商服配套在小区西侧，靠近地库出入口，旁边的三角形区域里划出一块出租车站点。尽管没有标记，但从鸟瞰图来看，这一处应该是小区的正门。

东南处的人行出入口则正对着 15# 楼，一层为千平米社区养老服务驿站。

此外，东侧有一处地铁出入口，圈地在红线外，但紧邻 6# 和 10# 两栋住宅楼，位置基本在小区内部，与两栋的距离比其它楼栋间距近很多，预计这两栋楼会受到较明显的噪音影响。

此外，西北方向隔着金融商服地块的 683 地块，为托幼用地，总建面 4905.23 万㎡，规划为一所 9 班幼儿园。

去年 11 月 29 日，备受关注的朝阳 " 酒仙桥 + 小红门 + 十八里店 " 组合地块完成出让，由中海企业发展集团有限公司 153.32 亿元摘得，溢价 0.2%；实际操盘公司为中海新城。

早在拿地之前的 11 月初，中海就在朝阳注册成立了新的项目公司：北京新鑫兴业房地产开发有限公司，由中海新城总经理张欣出任项目公司总经理。

作为中海在北京的两大业务实体之一，中海新城多年来深耕这两大区域，开发有西城的京华玖序、都阙台，石景山的寰宇天下天镜、中海长安玖章、中海长安源境等项目。

这是中海新城十多年来首次在朝阳成立项目公司，为的就是开发 " 酒仙桥 + 小红门 + 十八里店 " 组合地块。

该组合地块是北京今年第二次将不同板块多个业态的地块捆绑出让，总面积约 14.7 万平方米，规划建筑面积 39.4 万平方米，涉及 3 幅宅地、2 幅商业，并幼儿园、养老设施以及街坊路段等若干公建，需与项目同期建成并保证对外开放。

十八里店 692 地块在去年正式挂牌时做了大量调规，包括将原建筑高度 60 度，调整到局部 80 米；配建面积大幅减少，原 4500 平方米的机构养老施设和 1500 平方米的社区居家养老设施，调整至不少于 1000 平方米社区居家养老设施（社区养老服务驿站 ) 。

调后十八里店项目地上建筑规模约 25 万平方米，共 4 幅子地块，除本次公示的住宅和幼儿园地块外，另有 L01、02 两幅商业金融服务用地，在住宅和幼儿园地块之间的位置。根据出让文件，该地块规划为建面超 12 万平方米、建设成本要求不低于 25 亿元的大型商业综合体。

692 地块东北一街之隔就是金隅集团的新盘北京隅东序，去年 11 月取得预售许可证，12 月 16 日开盘，共 824 套房源，主力建面 143㎡和 150㎡四居。目前网签 85 套，成交均价 7.56 万元 /㎡。

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