乐居财经 徐迪 2 月 18 日，销冠 100 北京新盘渠道转化周榜（2.10-2.16）出炉。

位于亦庄新城的北京润府单周带看 127 套，认购 8 套，转化率 6.3%，位列全城新盘榜首。

项目开发主体为北京润悦置业有限公司，华润置地北京公司总经理陈海鸥担任项目公司法定代表人、执行董事及经理。

北京润府位于亦庄新城 0503 街区，靠近地铁 17 号线北神树站，所在地块由华润置地 2024 年 2 月摘得，成交价 75.38 亿元，住宅楼面价 4.31 万 /㎡，溢价率 0.51%。

占地面积约 7 万㎡，地上建面 17.5 万㎡，容积率 2.5，规划 18 栋 8-18F 洋房 + 小高层，共 1386 户。

2024 年 4 月 13 日首批 640 套取证入市，主力面积段 99㎡-109㎡三居和 129㎡-177㎡四居，销售指导价 6.5 万元 /㎡。

截至 2 月 18 日，网签 325 套，去化率约 51%；已签约面积 3.78 万㎡，以 5.91 万元 /㎡的成交均价计算，网签金额累计约 22.3 亿元。

从 CRIC 数据来看，北京润府拿证两个月后才开始转网签，6 月份合计成交 26 套，成交均价约 6.17 万元 /㎡；

7 月份成交 20 套，成交均价达到最高点 6.33 万元 /㎡；随后的三个月合计成交 30 套，均价仍保持在 6.1 万 /㎡左右。

10 月份，随着降息降首付、限购松绑等楼市重磅利好政策的密集发布，北京润府去化开始加快。与此同时，成交均价也开始明显走低。

值得一提的是，华润置地曾在官微公告称，10 月 8 日后，北京公司所有在售房源将在现有价格基础上上调 2%。

但从北京润府的网签价来看，该项目以价换量的策略还是很明显的。

2024 年 11 月，北京润府网签 57 套，成交均价 5.82 万元 /㎡；12 月网签 167 套，成交均价 5.83 万元 /㎡。与销售指导价相比，大概是九折的水平。

如若说现房降价受市场规律影响，新房降价在市场规律之外大部分取决于开发商。有业主表示，" 房子成为现房后或者开盘一年左右降价还能接受，润府高开低走的行为明显属于市场定位错误。"

业内人士也普遍认同，北京润府之前开盘 6 万多价格在市场上是偏高的，更何况体量这么大，还有外部的不利因素。抗盘很难长久，尤其是随着周边新地块的入市，项目还是要回归市场价格才能实现去化。

在看房人眼中，" 外部不利因素 " 包括，教育地块的开工建设存在不确定性，虽然引进了北师大附中，但有未拆迁民宅，引进不等于开工建设，就算开工也还要等。

此外，周边有两个垃圾场，一个已经封场多年，要改造成公园；另一个董村垃圾处理厂还在运营中，虽然规模不大，但确实有臭味和垃圾车进出。

最重要的是，亦庄内的新盘、次新二手房和二手限竞房也多，例如隔壁润枫领尚的二手房单价才 4 万 +。

户型上，丰台大肆赠送面积当下，北京润府在赠送空间上只有飘窗一项，没太多优势。

华润置地主席李欣说，2024 年要真正习惯过紧日子，北京市场的压力给到了总经理陈海鸥。

2024 年是华润置地深耕北京的第 30 年，年内京熙润府、中环悦府、北京润府三个新盘入市，除权益占比 40% 的京熙润府网签超六成，另外两个项目全年去化均不到一半，中环悦府更是只有三成左右房源完成网签。

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