乐居财经 徐迪 2 月 17 日，销冠 100 发布北京住宅成交金额排行周榜（2.10-2.16）。

北京国贤府以 0.82 亿元的金额位列北京第四位，昌平区第一位。

单周网签 11 套，成交面积 0.15 万㎡，成交均价 5.49 万元 /㎡。项目操盘手为江莎莎。

北京国贤府（盛世文庭）地块由中建智地 + 未来科学城联合体 2023 年 7 月 20 日摘得，成交价 27 亿元，销售指导价为 6 万元 /㎡。

项目位于昌平区北七家镇东二旗村，住宅建面约 10.63 万平米，容积率约 1.3，规划 25 栋楼 822 户，2023 年 11 月 9 日取得预售证，主力户型为 115-182㎡四居和 100-107㎡三居，预计交付时间 2026 年 8 月底。

截至 2025 年 2 月 17 日，网签 565 套，去化近七成，成交均价约 5.57 万元 /㎡，约为指导价 93 折。

项目分为南北两个地块，北侧 0003 地块共规划 18 栋 6-8 层洋房，南侧地块共 7 栋 6-8 层住宅楼。

在产品方面，北京国贤府具有一定前瞻性，阳台、转角飘窗、设备平台等多种扩展空间，另有部分顶层阁楼 + 首层下跃户型，建面使用率达到 90%-92%。

以目前主推的 143㎡四室两厅户型为例，3 个卧室 +1 个客厅全部朝南，面宽达 14.8 米，3 米层高，大尺度阳台空间感进一步放大；

主卧南北通透，270 ° 转角大飘窗，搭配主卫双窗设计，达成贯通式三面采光，观景视野开阔。

外立面是新中式风，灰、金色金属线条，米白色水包真石漆，质感十足。

社区颜值扛打，但是入市一年多了，去化还不到七成，北京国贤府的硬伤在哪？

1、项目周边没有地铁线路，规划 17 号线最近的两个站点也在 2 公里外；而京北地面出行早晚高峰拥堵异常，对通勤族非常不友好。4 站望京价差一半，听上去很唬人，但实际能不能落地以及何时落地都是个未知数。

2、作为刚改盘，客群要求较高，项目周边 1 公里内缺乏像样的商业配套，南侧和东侧主要是别墅区，附近还有大量安置房，空地较多，整个城市界面的改善预计还需要几年时间。

小区步行范围内有北京规模最大的山姆会员店，预计 2025 年底能开业。二期项目能否吃到一期配套的红利，还需观望。

3、项目西北方向有一处八仙陵园，1 公里范围之内，是集中式陵园而非公墓，墓碑数千个。另外在八仙陵园以南还有一片村里的墓地，零星墓穴距离北京国贤府小区外围墙非常近。

2023 年八仙村城中村改造计划已经确定要拆掉，整体迁至奉先陵园，但具体方案尚未确定，大规模墓地搬迁涉及问题难度较多，难度远高于住房拆迁。

板块内住宅项目较多，包括北京壹号庄园、达华庄园等别墅项目，融尚未来、万科翡翠公园、未来金茂府等，还有未来逸园等共有产权房以及大量回迁房。

近日，北京国贤府二期地块的平面图也已公示，相较于一期楼面价 2.55 万 / 平，二期每平降了 4400 元，且未设置指导价，给开发商打造好产品留出更大的发挥空间。

但二期项目在产品设计上，却较一期出现不同程度的 " 减配 "。

1、楼层变高，居住密度加大。

在土地条件上，二期地块相较一期更有优势。虽然与一期容积率相同，但二期地块内没有街坊路，曲线减少实际容积率。

但二期地块却将楼层规划为 9 层（最高），而一期最高楼层只有 8 层。二期楼间距更宽，但居住密度其实更高了一些。

从具体数字上来看：一期地上建面 10.5 万㎡，规划住宅 822 套；二期 9.2 万㎡，规划了 850 套。

2、套均面积更小，刚改变刚需。

在面积段上，一期住宅套均面积 127㎡，主推 115-182 改善四居；

二期项目套均 108㎡，预计将以刚需小户型为主。

3、高得房率延续，加分户型消失。

一二期都是洋房产品，得房率水平整体不低，同时，大面积阳台 + 飘窗 + 设备平台，进一步拉高实际使用率。

但一期的首层下跃和顶层阁楼户型，二期没再规划，取而代之的是部分顶退户型。

相关公司：未来科学城置业