乐居财经 徐迪 近日，越秀昌平新盘星耀未来户型图（过程稿）流出。

面积段 76-132㎡，其中，107㎡/97㎡/92㎡三室两卫户型为主力，占房源总数 75% 左右；132㎡四室两卫户型占比 17%；另有少量顶退小户型房源。

空间拓展方面，南向内嵌阳台 + 飘窗；北向部分有设备平台，部分顶退户型有露台赠送；另外部分楼栋北侧有大量不连通采光窗井，首层或有下跃空间或地下室赠送。

从户型图来看，星耀未来的阳台全部卡在室内主体结构内，它不存在交付后能否封闭的争议，因为只能封完了再交付，纯纯的封闭式阳台。

按照民用建筑通用规范 GB55031-2022 中 3.1.5 条规定：当阳台封闭时，应按其外围护结构外表面所围空间的水平投影面积计算。

在这条规则下，星耀未来的阳台应该全算建面，即：阳台的长度 × 宽度。

那么问题来了，花全价买阳台的福利在哪？

这种阳台两端有结构墙，视野和使用率还不如通面宽的落地窗。

92/97 都是狭长户型，进深约为面宽的 2 倍，这种比例下，虽然也做到了南北通透，但北向并排的两个卧室，几乎将北面采光全部遮挡。

客厅仅南面阳台有窗，主卧卫生间甚至是暗卫；厨房开窗面积非常小，92 户型的厨房窗子开在北面窗井位置，与公卫的窗子相邻。

客餐厨一体设计，窗子过小，开放式厨房油烟不利于释放，会影响客厅的舒适整洁。

粗算下来，小区有近三成的房源为 92/97 户型。

该地块由越秀地产联合未来科学城置业 2024 年 10 月 22 日摘得，成交价 25.33 亿元，楼面价 2.5 万元 / 平方米，销售指导价 6.6 万 / 平方米。

用地性质为 R2 二类居住用地，用地面积约 5.63 万平方米，建筑面积 16.09 万平方米，其中地上 10.13 万平方米，地下 5.96 万平方米，容积率 1.8，建筑高度 24 米，绿地率 30%。

规划建设 17 栋住宅楼，共 978 户，均为 6-8 层矮板，部分为顶退户型；

南边 4 栋为错层设计，东侧一个单元 8 层，西边几个单元为 6 层。

小区设有两个人行主入口，主入口位于小区东侧，与配套楼连接，做成了宽阔气派的景观大门，穿过配套楼即为下沉庭院和室外活动场地，地下有商业空间。

此外，在小区东南角也有一栋小型商服楼，用于填补社区商业业态。

从效果图来看，小区大门和商服楼建筑多用圆角和切面设计，风格统一；外立面色调一致，且与小区主体建筑相融合，视觉上非常和谐。

但在平面图上，也存在一些值得推敲的小细节。

比如在东北角商服楼后面的化粪池，整体被压在消防车道下边，化粪池的结构设计能否满足承受消防车满载时的压力？

此外，化粪池清掏问题怎么解决？清掏口的井盖放在路面上，能否保证消防路的畅通？

这些需要后期设计和施工单位做好安排，否则容易造成消防安全隐患。

越秀小沙河地块共包含 3 幅子地块，其中 0005 为居住用地，0007 和 0008 地块分别为 A6 社会福利用地和 A33 基础教育用地，由竞得人建设后无偿移交相关部门。

地块位于沙河镇，未来科学城西区，距地铁朱辛庄站约 2 公里处，可换乘昌平线和 8 号线，能够承接海淀大厂外溢购房需求。

向南还有大量优质产业集群，包括小米产业园、北京国际信息产业基地等，已入驻小米、福田汽车、华电光大、三一众力、扬子江制药等。

周边新盘主要有大华启宸府、越秀星樾、中海寰宇未来等，成交均价在 6.2-6.5 万 /㎡区间。

此外还有近日进入用地预申请的朱辛庄二期 0029 地块，交易起始价 12.8 亿元，用地规模 3.49 公顷，地上建筑规模 5.16 万平方米。

小沙河地块是越秀在北京拿下的第五块地，2024 年中期业绩会上，越秀地产董事长林昭远表示，未来会继续保持投资强度，深耕北京。

自 2023 年起，越秀地产北京公司开始招兵买马。2 月初，投拓出身的董毅正式加盟越秀地产，担任华北区域副总经理、北京公司总经理，随后以 59 亿元一举拿下两宗热门地块。

之后，原金地集团北京公司营销总赵峰和金地商置华中区域总经理郭伟智，也相继加盟越秀。赵峰出任越秀北京公司助理总经理，分管营销；郭伟智出任越秀地产北方区域董事长。

北京南部市场竞争激烈，越秀在北京的总体布局偏北部，主要集中在海淀、昌平等板块。

在昌平，越秀已有梧桐星宸和越秀星樾两个项目入市，小沙河新盘星耀未来距离越秀星樾距直线大约 1 公里。

新项目，越秀找来了新的合作伙伴：未来科学城。

该公司成立于 2009 年 8 月，隶属于北京市昌平区委，当时公司名为 " 北京未来科技城开发建设有限公司 "。

2015 年，公司完成集团化改制，更名为北京未来科技城发展集团；2017 年更名为北京未来科学城发展集团有限公司。

未来科学城净利润规模一直不大，2024 年上半年更是录得近十年来的首次亏损。

2021 年、2022 年、2023 年和 2024 年中期，未来科学城实现营业收入 29.64 亿元、115.63 亿元、62.65 亿元、35.74 亿元；

对应的净利润分别为 0.27 亿元、0.06 亿元、0.02 亿元、-0.92 亿元。

相关公司：越秀地产 hk00123