文 / 乐居财经 严明会

去年 10 月、11 月，广州的土拍连续出现了一位在全国市场相对陌生的面孔。

珠实地产，先是以联合的形式拿下广州天河区金融城东区 AT091415 地块。

一个月后，再次组成联合体，摘得天河区天河智慧城核心区 AT0305108、AT0305119 地块。

两次出手，合计耗资 48.21 亿元。

珠实地产得以在广州第三中轴这片烫金之地，新增了 130 亿的货值。

这两块地，加上珠江花城、天河壹品，让珠实地产在该区域的声量得到了进一步的放大。

珠实地产显然是有备而来的。

在拿下天河智慧城地块项目的首日，它便进场开工了。

不久后披露了案名，叫珠实 · 天河都荟。

直至几天前，项目已经正式开放了城市展厅。

这距离珠实地产拿地块，也就三个月左右。

相比那些拿地大半年才敲定案名的房企，珠实地产的速度不可谓不快了。

珠实 · 天河都荟分两个地块，总建设用地面积 4.95 万平方米，总规划建筑面积 11.56 万平方米。

当中，AT0305108 地块用地面积 1.62 万平方米，AT0305119 地块用地面积 3.33 万平方米。

项目将首推 "108 地块 "，产品建面涵盖约 72㎡、85㎡、105㎡、123㎡、152㎡三至五房，体量大概 284 套。

在近两年疯狂内卷的天河，珠实 · 天河都荟甚至被称为是新 " 卷王 "。

其主要优势有以下几个：

1、项目首推两栋 2 梯 5 户的 24 层高层，以及两栋 2 梯 2 户的 13-14 层小高层；

容积率 2.0，低密小区布局，楼间距较宽且户户朝南设计。

2、使用率 120%，是天河智慧城首个使用率达到这一高度的新规项目。

3、靠近地铁和商业，日常出行购物较为方便。

4、项目包含 70-80 平方米面积段产品，意味着 " 上车 " 门槛较低。

目前，附近在售的几个新盘，单价在 4-5 万左右。

如果以 4.5 万的中间价算的话，珠实天河都荟 72 平产品的总价约 324 万。

这个总价，在天河可以说已经很友好了。

要说不足的话：

项目小学没有配建，由华阳教育集团新塘小学统筹。

首推地块仅有 4 栋住宅，小区活动空间较小。

另外，小区涵盖刚需和改善面积段，客户群雨露均沾，没有做很好的定位和区分。

如果回到产品户型本身，项目 2 梯 5 户的产品中规中矩，不过高使用率让 72 平的户型也做到了两卫三房。

这里面，有一个槽点：

项目的 72 平、85 平、105 平户型，都有卧室门正对卫生间门的情况。

市场传出的消息，天河都荟正式开放售楼处的时间，预计在今年 3 月底，开盘则计划在 5、6 月。

从拿下地块开始就迅速推进，珠实地产显然对天河都荟怀有着期待。

毕竟，这两年，随着广州楼市进入低气压，珠实地产旗下多个项目都面临去化压力。

珠实地产亟需拿出一个能引起市场轰动、快速去化，快速回流资金的项目。

这几年，珠实地产及其母公司珠实集团在加快大本营开拓的同时，也向外布局，插旗了长沙、韶关、清远、合肥等城市。

当中，在广州大本营推出了珠江花城、天河壹品、广钢花城、花城云著、嘉悦湾、西关都荟等项目。

而这些项目中，多个库存去化并不理想。

乐居财经查阅广州住建局数据，广钢花城、花城云著在 2022 年下半年开盘，截至目前（2025 年 2 月 18 日）的网签去化率为 47%、24%。

西关都荟 2023 年下半年开盘，至今去化率约为 35%。

作为国资地产商，珠实地产保持较好的交付。

其 2024 年在广州累计交付超 3200 套，集中到访交付率超 96%，多项目集中交付服务满意度 100%。

但也曾出现因质量问题而被曝光的情况。

2023 年，珠实集团合作开发的天河壹品交付没多久后，便被业主传出多个质量问题。

包括外墙鼓包，内墙起皮、脱落、掉灰，地板、木门、阳台等质量不过关，地下车库漏水渗水等问题。

事件还一度引发外界关注。

不过，天河壹品项目由珠实和广州城投合作开发，珠实集团直接持股，并不在珠实地产旗下。

珠实地产是珠实集团的主要地产开发平台，由后者 100% 持股。其董事长、总经理为答恒诚。

目前，天河壹品的整体网签去化率在 84% 左右。贝壳找房显示的项目均价约 6.5 万 / 平方米。

珠实集团主营业务包括施工总承包与工程服务、房地产业务和物业经营和管理三大板块。

随着近年来地产行情的走低，该公司也面临业绩压力。

去年前三季度，珠实集团营业收入 145.47 亿元，同比下降 21.42%；净利润 3540.92 万元，同比下降 89.71%。

珠实地产方面，少有的数据显示，去年一季度，该公司营业收入 0.88 亿元，净利润 -1 亿元。