房财经网 2 月 18 日，北京规自委公示了大兴新城西片区 DX00-0406-0003、0011 地块，总平面设计方案。

花姐打开一看，第一印象是：黑乎乎一片，很是 " 丑陋 "。

黑白色调，倒不打紧。

问题在于，它们平面图中的楼体，是黑色的，里面的各项指标数字，还是黑色的。

即便是放大再放大之后，有些数字花姐也需要半猜。

这两张 " 杰作 "，出自中外建工程设计与顾问有限公司之手。它成立于 1993 年，自然人张仲良持股 80%。

一个新盘的亮相，总平图是第一关，它能从侧面反映出地产商的审美，与项目的颜值。

七个月前，北京兴城发展建设开发有限公司（简称 " 兴城发展 "），以 21.46 亿元底价，竞得大兴新城 4 幅地块。

除了 0003、0011 两居住地块，还包括 0406-0033 商业金服用地、0406-0007 托幼用地，规划总建筑规模约 11.95 万平方米。

兴城发展由大兴发展集地和大兴城建，分别持股 84% 和 16%。

穿透股权发现，大兴发展集地由大兴国资委持股 51%，民营建筑老板吕保明持股 49%；大兴城建由大兴国资委持有。

换句话说，兴城发展里有约 41% 股权，为民营资本。

三年来，大兴新城至少成交了 8 宗地（不包括西红门），总成交价达到 179.98 亿元。

一开始，中建三局火热参与，后逐渐退场。如今，只有大兴国资自己，或与吕保明联手托底土拍。

来看一下过往的土拍战绩：

1、2022 年 2 月，中建壹品联合湖北联投与兴创置地、大兴城建，以 48.2 亿元拿下大兴星光城地块；

2、2023 年 6 月，中建三局城市投资运营有限公司与大兴城建联手，10 亿元拿下兴城之星地块；

3、2023 年 8 月，中建壹品与兴创置地联合，28.75 亿元拿下颐和公馆地块；

4、2023 年 11 月，大兴城建与兴业恒盛，以 9.7 亿元底价，拿下 DX00-0407-0007 地块；

5、2023 年 12 月，中铁置业和兴创置地以 19 亿元，拿下京玺地块；

6、2024 年 7 月，大兴城建和大兴集地以底价 21.46 亿元，拿下 0003、0011、0033 和 0007 地块；

7、2024 年 7 月，兴创置地以 32.17 亿元底价，拿下大兴新城 051、052 地块，以及黄村七街 0248、0255 地块；

8、2025 年 1 月 27 日，大兴集地以 23.2 亿元底价，拿下 0021、0022 地块。

这些地块中，有两宗地进展缓慢。

一宗是 DX00-0407-0007 地块。拿地已 1 年 3 个多月，尚未取得预售许可证。于 2024 年 8 月份公布了总平面图，2024 年 12 月 6 日领取了建筑工程施工许可证，没有公布案名。

另一宗是大兴新城 051、052 地块，以及黄村七街 0248、0255 地块。目前的进展是，052 地块已经发布了招标公告，包括方案设计和勘察，但 0255 地块尚未有动静。

如今，0003、0011 地块有了新进展。

虽然总平图已经出来了，但并不代表项目后面开展顺利。

花姐希望它不要步 0407-0007 的后尘，实在是太影响人们对大兴新城的信心了。

从 0003、0011 地块的总平图看，它们受到了北京 " 好房子导则 " 的指引，在阳台上做了较大突破，南向全部有开敞阳台、北面有一个开敞阳台。

未来，它们甚至还会汲取北京 " 好房子要点 " 的精华，进一步提升产品力。

除此之外，这两块地，还延续了兄弟楼盘兴城之星的特点，做清一色的大平层。

下面，花姐带大家详细解读一下两个地块的规划设计。

1、均为 7 栋 6-10F 洋房

这次兴城发展公布的两个居住地块设计图，总用地面积约 4.94 公顷，总建筑面积约 12.27 万㎡，其中地上建筑面积约 8.15 万㎡。

北边的 0003 地块接近永源路，用地面积 2.5 万㎡，容积率 1.6，地上建面 3.99 万㎡，地下 2.01 万㎡；南边的 0011 地块占地 2.45 万㎡，容积率 1.7，地上建面 4.16 万㎡，地下 2.02 万㎡。

不仅用地面积相仿，两块地的形状也比较接近，都为平行四边形状，0011 地块则更加斜一些。

花姐仔细看了 0003 和 0011 地块的总平图后，发现它们仿佛一对孪生兄弟，各方面都很雷同。

0003 和 0011 地块，都规划了 7 栋住宅楼，层高均在 6-10 层，平屋顶造型，楼栋的排序数字也都是一样的。

不同的地方在于，0003 地块的 1# 和 2#，到了 0011 地块掉了个个。除此之外，这两栋楼的体积，参数都一模一样。

两个地块中住宅楼的层数，也有差异。

0003 地块 1#、8# 为 7F，2#、6# 为 10F，3#9F，4#6F，7#8F；0011 地块 1#、3#、6# 为 10F，2#、8# 为 7F，4#8F、7#6F。

两个地块都将 5#，设置在了配套楼身上。

其中 0003 地块的南北两栋配套楼，均为一层 7.1 米高；0011 地块北边的则为 1-2F，南边为 2F，高度 8.8 米。

此外，0003 和 0011 地块，都在 3# 和 4# 之间，规划了室外活动场地和电动自行车停车位。

还有，两个地块都在小区南边和西边中间，设计了车库出入口及小区出入口。南边为车库入口，西边为车库出口。

稍微有点区别的是，0003 地块西边车库出口和小区出入口，在 4# 的南边；到了 0011 地块，则换至 4# 的北边。

其他参数方面，0003 地块共规划 200 户，有机动车位 317 个，非机动车位 414 个；0011 地块则为 204 户，机动车位 325 个，非机动车位 447 个。

2、0003 地块有了邻里空间

两个地块在各自小区的东侧，均有豪华的景观大门体系，糅合了物业、商业等配套。

其中 0003 地块，在南边的配套楼中，明确规划了 " 好房子要点 " 中新增元素——邻里共享空间。

根据规定，邻里共享空间的建筑面积，按照 700 平米 / 千户计算，最大单处面积 700 平米。不计入容积率。

来看看 0003 地块邻里共享空间的具体数值，它只有一层，层高 7.1 米，面积则在 170 平米左右。

这让黄村项目，成了北京首个配备邻里共享空间的项目。

而在 0011 地块，虽没有邻里共享空间，但南北两栋配套楼，都设置了其他商业服务。

3、户型相仿，175 平米起步

外观基本趋同，黄村项目两个地块的内部户型，也几乎一样。

花姐测算后，它们的户型主要有 3 个段位，175 平米至 222 平米。

具体来看，0003 地块 1#、8# 为 222 平米，2#、6# 为 220 平米，3# 为 175 平米，4#、7# 则为 205 平。

0011 地块 1#、6# 为 220 平米，2#、8# 为 222 平米，3#175 平米，4#、7# 为 200 平米。

之所以有 200 平米和 205 平米之分，主要在于：0003 地块 6# 和 7# 的进深，为 14.46 米，而 0011 这两栋楼的进深，为 14.06 米；220 平和 222 平的差异，也是由于进深稍有不同，导致的。

黄村项目两个地块的所有户型，层高都达到了 3.2 米，整体领先于大兴其他在售项目。

4、南北双阳台 + 飘窗可赠送

作为 " 好房子要点 " 出台之后的产物，黄村项目在赠送尺度方面，必然要紧跟新政，能送的全送。

0003 和 0011 地块所有的户型，南向都规划了阳台 + 飘窗。只不过，它们的阳台是开敞式的，不可封闭。

北面也有赠送，花姐猜测是将设备平台，改成了开敞阳台。

以 0003 地块 2#200 平户型为例。

南边开敞阳台分为两段，并没有连为一体，进深 1.8 米，总面积约 22 平米，赠送一半。

每个单元的户型均在主卧里，设计了飘窗，进深 0.6 米，面积约 2 平米，全赠送。

北面的开敞阳台进深 1.2 米，面积约 4 平米，赠送一半，未来可设计成厨房，或者小卧室。

200 平米户型，所有的赠送面积加一起为 17 平米，实际得房率，达到了 93%。

花姐点评：

大兴新城的楼市，亟待破局，不能一直由大兴国资托底拿地。

越是这样，市场对大兴新城的楼市，就越没有信心。

这一次，0003 和 0011 地块亮相，至少有一个重大突破——南北实现双阳台，且把阳台设计放在明面上，起到了引领作用。

在那两张黑乎乎的图纸上，唯有阳台是雪白的。

之前，只有京玺通过奇偶层，赠送了阳台。

但，在北京南五六环之间，目前没有地铁线，市场能否支撑起 180 平米以上大平层，是值得怀疑的。

尽管兴创之星貌似卖得很好，供应 242 套、网签 191 套，但这里有很大一部分，据说是团购房。