文/乐居财经 李奕和

2 月 20 日，2025 年上海的一批次集中土拍，引发了行业的高度关注。

重要原因有几点：其一，本次土拍部分地块总价较高，土拍前就受到关注。

其二，四宗地块都是溢价成交，最低溢价也达到 14%，最高的溢价超过 38%，说明土拍还是很激烈。

其三，这次上海土拍，民企、混合所有制企业拿地积极性有所提升，补仓意愿强烈。龙湖、金地现身土拍并拿下地块，甚至外资也来了。

这几点，无论是哪一点单独拎出来，都足以让仍在回稳的市场，眼前一亮。

特别对于金地重回上海土拍，外界更是感到意外和惊喜。

重返土拍，精准投资追求 " 小而美 "

金地此次拿地，是联合国贸地产、星狮地产拿下的，总价 8.1 亿元，折合楼面价 2.61 万元 / 平方米，溢价率 13.98%。

地块是位于松江区松江新城的 SJC10008 单元 05a-24 地块，占地面积 2.59 万平方米、容积率 1.2、规划建面约 3.11 万平方米。

这也是金地集团阔别上海土拍近两年后的重返。2023 年 4 月，金地曾在上海土拍拿下嘉定区 2 宗地块。

如今重回上海拿地，金地得以在这个核心一线城市再落一子。实际上，流动性压力得到缓解后的金地，已多次现身高能级核心城市拿地。

早在今年 1 月 21 日，金地集团就曾以 1.86 亿的总价，拿下杭州临平老城区的一块地，溢价 31.01%，成交楼板价 1.14 万元 / 平方米。

从前后的这两次拿地，可以看出，回归后的金地，在投拓上变得更为精准、谨慎了。

首先，两块地的总价都不高，而上海拿下的松江新城地块还是以联合体形式拿下的。这里边，国贸地产是上海土拍的 " 老玩家 "，星狮则来自新加坡，两个合作方的实力毋容置疑。

这样的小体量地块，可以快速盘活走量，操作起来不会有太大难度，金地能够更得心应手。

从地块的素质看，两个地块都偏向做高端、改善项目。

当中，上海松江新城地块容积率仅为 1.2，限高 24 米，规划为低密度住宅，产品为洋房或联排。而杭州临平老城块地，容积率更仅有 1.05，主要也是打造联排产品。

对此，拿下上海地块后，金地方面人士也向媒体指出，地块将规划为低密墅区，产品打造以创新型大面宽叠加产品为主，附加部分合院产品，产品方面预计会有全面升级。

一个显而易见的事实是，在如今有待明朗的楼市背景下，高端、改善项目能够带给开发商更多的确定性。去年以来，各核心一二线城市改善项目不时掀起的市场热潮，就是一个很好的例证。

这些项目的利润空间更高，也为开发商的经营提供了更多的业绩保障。

另外还有一点，金地重返拿地的首批城市选择在上海、杭州，也并不意外。

这两个城市，一个是四个一线城市之一，购买力足够坚挺；一个是新一线城市，科技、新兴产业聚集的新高地，市场潜力巨大，近年来，更成为一众房企向外开拓的兵家必争之地。

数据显示，2024 年，上海新建商品住宅成交金额 5624 亿元，占据领先地位。

而杭州，则也是政策的转向后全国复苏城市中表现最好的城市之一。去年，杭州也是新房交易额保持在 2000 亿元以上的几个核心城市之一。

另外站在整个企业的策略上来看，在上海、杭州拿地或也是金地集团一贯坚持高质量投拓策略的延续。

2024 年中报显示，金地集团总土地储备约 3589 万平方米，权益土地储备约 1599 万平方米，其中，一、二线城市占比约 75%。其在高能级城市布局上，有较好的积累。

轻装上阵，财务安全、维持现金流成为关键

值得一说的是，连续出现在土拍市场，首先是金地集团逐步回归正常经营的重要体现。平稳渡过偿债高峰的它，说明已经有余力开始在土地市场进行投拓了。

作为少有已经从流动性压力走出来的房企，金地集团的财务保持在安全的边界内。2024 年中，该公司资产负债率 68.3%，剔除预收款项后的资产负债率为 60%，净负债率 53%，保持在合理水平。

债务与偿还方面，过去一年，金地通过大宗资产处置、加速销售去化等多种方式偿债，全年累计偿付约 200 亿元公开债，极力降债保持财务安全。

目前，金地集团仅存 6 只债券，余额为 27.61 亿元，其中有三只今年到期，分别为 2 月 23 日到期规模 17 亿元、4 月 3 日到期规模为 5 亿元、10 月 12 日到期规模为 0.59 亿元。

对于 2 月 23 日到期的债券，据了解，金地集团已经准备好了相应的兑付资金，预计本周内打款。偿完这 17 亿后，金地集团剩余未还的债券仅剩 10 个亿左右了。

对于一个销售体量仍超过六百亿的房企，这个体量的债券，后续偿还应该说几乎没有压力了。

如今，行业的持续深度调整之下，房企的现金流已成为抵御风险的关键。

而近两年，金地集团也持续在持有型物业运营、物业管理、开发代建等轻资产领域发力，修复与维持现金流，推动企业向高质量发展。

特别在开发代建业务方面，金地集团旗下金地管理业务规模连续跃升。

2024 年，金地管理累计签约管理面积 3831 万平方米，同比增长 33%。住宅项目累计签约货值 3204 亿元，同比增长 34%。在地产开发业务仍筑底回稳的背景下，实现逆势增长。

持有型物业方面，金地集团去年上半年商业物业客流、销售额同比提升；写字楼整体出租率提升；产业地产连续取得多个轻资产输出项目；长租公寓出租率、租金收缴率、客户满意度均保持在 90% 的高水平。

此外，物业服务方面，金地智慧服务持续夯实业务基本盘，截至 2024 年中，合约管理面积约 3.88 亿平方米，在管面积约 2.41 亿平方米。

去年 11 月，天风证券披露研究报告指出，受市场下行影响，金地集团业绩回落明显，但销售仍维持行业第一梯队，多元业务稳健发展，同时债务规模进一步压缩，偿债压力缩减。

该机构表示，看好公司凭借稳健经营能力穿越周期。考虑融资政策利好及公司稳健经营能力，维持 " 持有 " 评级。

相关公司：金地集团 sh600383