文 / 乐居财经 严明会

徐汇滨江，一直是上海的热门置业地。

去年，这里诞生了上海单盘销售额最高的项目。随着联动价 14.2 万 /㎡的中海领邸全盘售罄，14 万 +/㎡入住徐汇滨江的机会只剩下了中能建项目。

等了一年多，中能建徐汇滨江即将入市的消息再度传来，大约是 5 月中旬。目前，销售团队已组建，最快 3 月份开放售楼处。项目案名未正式公布，现场围挡有 " 能建誉府 " 字样。

2023 年 12 月 15 日，中能建附属子公司能建城市发展公司（简称 " 能建城发 "）和华东建投与国达志荃组成的联合体，以底价 53.57 获得徐汇区斜土街道 xh128A-11a 地块，即上述项目所在地，三者所占的权益分别为 85%、10%、5%，房地联动价为 14.3 万 /㎡。地块规划为商住办综合性用地，住宅占比 30%。

此价格一出，市场上出现了很多声音说 " 太贵了 "，各种不看好。

这样的质疑不无道理。对比周边项目：

2022 年 11 月开盘的御江庭，均价为 13.1 万 /㎡。2023 年初的百汇园三期，173-193 平改善户型的均价大约为 13.2 万 /㎡。汇元玺在 2023 年 11 月开盘，均价为 13.04 万 /㎡；2024 年 3 月，二批次 48 套房源，均价 13.36 万元 /㎡。

除非是有很强的产品，不然很难卖上 14.3 万 /㎡的联动价。

去年，外界对中能建能不能守住这个联动价，依然保持怀疑态度。

去年上半年就有消息传出中能建项目有望在下半年入市。现在看来，晚一点反而成了好事。

除了该项目，徐汇滨江今年还有两个重磅项目将入市，一个是绿城徐汇滨江项目，在去年 8 月 7 日拿地；另一个是宸嘉龙华项目，在去年 12 月 30 日拿地。

在这两个项目面前，中能建的项目算是个 " 弟弟 "。

绿城项目是全国单价地王，光楼面价就高达约 13.1 万 /㎡；宸嘉摘得的龙华地块溢价率 40%，楼面价也高达 12.6 万 /㎡。这两个新房项目未来售价都很可能超过 18 万 /㎡，甚至到 20 万 +/㎡。

去年年底，中海领邸卖完之后，外界都在讨论徐汇接下来可能都是 17 万 /㎡、18 万 /㎡单价的新房了。绿城项目的案名几天前已经公布：潮鸣东方，入市也快了。

项目北侧的东安新村已经动迁完成，成本接近 15 万 /㎡，售价大约在 18-20 万 /㎡。

但价格摆在这儿，中能建一点不慌。

一年等待下来，倒挂了近 6 万 /㎡，一下成了徐汇滨江的 " 价格洼地 "。在同行的衬托下，当初的 " 贵 " 是缺点，现在已经成了项目最大的卖点。

再来看产品。中能建徐汇滨江项目分南北两块，中间用公共通道隔离，南侧有 1 栋高层办公楼（地上 38 层，高度 195 米）和 1 栋商业及公寓式酒店（地上 10 层，高度 47 米），北侧有 2 栋住宅（地上 26 层，高度 78 米）和 6 层的社区配套建筑，未来中能建上海总部也将落址于此。

住宅总供应大概 312 套，主力户型是建面约 100-143㎡的 3 房和 4 房。100㎡260 套占比 83%，143㎡仅 52 套。

按照联动价 14.3 万 /㎡、再结合徐汇滨江小户型定价比大户型低的惯例，总价大概率会是 1200 万左右起。对于想低价入住徐汇滨江的人士非常友好。

产品上总结下来有如下不足：

1、3 梯 6 户，中间有连廊。3 个单元通过三部电梯与两个楼梯相连接，其中，东单元无可直接使用的楼梯，需要借助空中连廊前往中间单元的楼梯间。这也就意味着，中间户四套都是面对北连廊，采光和隐私都会受影响。

2、在当下的市场来看，中能建项目的户型已经不是市场主流。有很多两开间朝南的户型，狭长户型占比很高，仅 2 号楼中间的 100㎡户型、3 号楼东边套 143㎡户型是三开间设计。

3、是采光问题，项目南侧的超高层办公楼和金融城高楼，会对 2 号楼低区和 3 号楼的采光产生影响。

4、小区并非人车分流，2 号楼南侧存在人车流线交叉的情况。

不得不说，徐汇滨江这几年的泡沫很大。2020 年尚海湾豪庭的过会价格在 10-11 万元 /㎡。两年前，徐汇滨江成为 " 豪宅新贵板块 "，价格在 14 万 /㎡左右。如今 18 万 /㎡的均价，已经和黄埔滨江、陆家嘴北滨江一带看齐。

中能建徐汇滨江项目是当下所剩不多的带联动价的楼盘，卖一个少一个。在徐汇滨江，更是最后的联动价新房。

板块大热之下，中能建最后开盘是否会突破联动价还是个未知数。

相关公司：能建城发 , 能建集团