乐居财经   徐迪 中海万泉寺百亿地王项目，最新的动态，又是一则投诉。

2 月 22 日，人民网领导留言板出现一条投诉，事关万泉寺新建住宅项目规划审批和销售违规问题。具体内容如下：

1、阳台：恳请确认是否报规为开敞式阳台？规划方案采用大量结构化墙体，有规划验收后封闭改造嫌疑；要求开发商出具阳台不封闭的承诺性文件，要求销售阶段和购房合同里明确表示 " 阳台后期不得封闭 "。

2、设备平台阳台：要求核查设备平台面积为何如此之大，有规划验收后封闭改造嫌疑；恳请相关部门审核平面图上每处设备平台用途，具体面积，并予以补充公示；要求开发商出具设备平台不封闭的承诺性文件。

3、花池阳台：恳请核查是否有顶盖，是否不计容或不算建筑面积

4、阳台总共面积是否不超过套内面积的 10%？

5、地产的销售在未取得规证及预售许可证前表示项目得房率超高赠送面积多是否违规？

这已经是近两个月来，中海万泉寺项目第二次被投诉项目违规了。

2024 年 12 月 30 日，在项目设计方案公示的第 3 天，就有网友针对阳台问题在人民网留言板投诉，" 要求开发商公开发承诺书，不允许封闭阳台，并在宣传及合同中明确阳台不可封闭。"

随后的 1 月 7 日，丰台区在回复中确认，上述反映的项目为北京市丰台区万泉寺村棚户区改造土地开发项目 FT00-0613-0024 地块项目，建设单位为北京中海鑫海房地产开发有限公司，设计单位为香港华艺设计顾问（深圳）有限公司。根据项目设计单位承诺，本项目设计方案符合有关设计规范。

当时主管部门的回复全面且明确：

关于该项目的阳台、露台、设备平台设计问题，主管部门认为，该项目设计方案落实住房和城乡建设部关于推动 " 好房子 " 建设的部署要求和《北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》中有关要求，对住宅建筑进行了高品质设计，将推动我市住宅建设高质量发展。 

关于开敞阳台的设置存在后期自行封闭阳台的可能。规自分局已要求建设单位在建设过程中严格按照规划许可内容进行建设。 

阳台面积计算事宜，根据《北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》中有关要求，阳台面积按照《民用建筑通用规范》 ( GB 55031 ) 执行。

据乐居财经查阅，《民用建筑通用规范》（GB 55031）于 2023.03.01 实施，规范第 3.1.5 条规定：阳台建筑面积应按围护设施外表面所围空间水平投影面积的 1/2 计算；当阳台封闭时，应按其围护结构外表面所围空间的水平投影面积计算。

此次的新投诉中，又增加了对花池顶盖的质疑，以及阳台与套内面积比例、销售口径合规性等问题。

这其中涉及到不少专业术语和规范指标，远非一般购房者所掌握的知识点，投诉者的身份不难猜。

然而，一个项目在报规前后，产品是否能保持一致？楼盘销售人员的话术有多少能落实到购房合同里？这些又确实是购房者想要明确的事项。

万泉寺地块为北京近年来首宗不限价纯宅地，从土地成交阶段就备受关注。12 月 12 日，中海地产以 110.54 亿元底价摘得该地块，折合楼面价 6.2 万元 / 平米。

尽管底价成交，但还是刷新了北京今年单幅地块成交金额的最高纪录。

拿地半个月后，中海万泉寺项目公示了规划设计方案。项目总建筑面积约 25 万平方米，其中地上建筑面积 17.8 万平方米，地下建筑面积 7.2 万平方米，最高建筑 80 米，容积率 2.8，绿地率 30%。

总平图显示，项目共规划 13 栋 9-26F 住宅楼，总计约 1056 户。

中央的 3# 楼 24 层，首层架空，这是继金茂璞逸丰宜、北京隅西颂之后，丰台第三个架空层项目。

住宅产品大量采用了坡屋顶的阁楼设计，13 栋住宅楼里有 7 栋楼带阁楼，并且是有天窗的那种。能住人储物，还能仰望星空，功能与格调兼俱。

北边的 1#-3#，中间的 8#、11#，以及东西两侧的 5# 和 7#（西部）均做了坡屋顶设计，从天窗数量来看一共有 24 套房源。

阁楼，面积全赠送；此外还有边户转角大飘窗，面积全赠送；南向内嵌阳台，计一半面积；外接开敞阳台（花池），全赠送；北向设备平台，全赠送。

即使是没有阁楼和边户飘窗的房源，面宽足够，折算下来赠送面积也相当可观。

投诉中提到的 " 阳台总共面积是否不超过套内面积的 10%"，确有出处。

这种配置一旦报建获批，同板块新盘肯定要瑟瑟发抖。

另外，在中央 8# 楼位置的古墓祭祀台基遗迹，近期有消息称，将于项目开工前迁移迁至小区外的规划柳村路平面立交绿地内。

1 月 13 日，中海地产万泉寺项目发出一张招聘海报，涉及销售经理、置业顾问等职位，要求 TOP 房企 10 万 + 项目销冠，5 年以上北京豪宅经验，具有高光履历、高端资源者优先。

海报中，该项目被描述为 2025 万泉寺战略立序之作，" 二环藏址，中海藏峰 "，隐约透露了该项目的产品线是 " 藏锋系 "。

藏锋系作为中海目前最高端的改善产品系，主打 150 平米以上大户型。目前在北京已有五个藏锋系项目，中海万泉寺项目的建设单位北京中海鑫海房地产开发有限公司，正是中海甲叁號院的开发主体。

据悉，中海万泉寺项目面积段为 130-230㎡，全四居户型，其中 230 顶配户型在 3 号楼王栋；百余套 200 平户型在 8# 楼以及靠近中央位置的楼栋中。

万泉寺地块位于丰台区太平桥街道，在西南二环、三环之间，地铁 16 号线、房山线双轨交会处。南端紧邻丰草河，周边有丽泽天街等商业综合体及佑安医院等医疗资源，北侧是端礼著，南侧是北京瑞府。

此次万泉寺地块未设置销售指导价，最终的销售价格将由开发商根据市场情况研判申报备案后确定，参考周边在售新盘，成交均价在 10 万 -11 万 / 平。

北京建工、中海联手开发的端礼著项目，2022 年 6 月份取证入市，共 406 套 109-180㎡三居四居户型，网签均价 11 万元 /㎡左右。

此外还有华润置地 2022 年开盘的 " 双府 " 项目，同样以大平层高端改善产品为主，其中北京瑞府网签均价 9.8 万元 /㎡，北京悦府网签均价约 10.9 万元 /㎡。

三个项目都已进入尾盘，成交价也比较坚挺，中海万泉寺地块作为区域补货入市时机卡得刚好。

相关公司：中国海外发展 hk00688, 湖南中海控股