文 / 乐居财经  严明会

在上海，滨江是个好地方。但前面加了杨浦，打扰了……。

杨浦在上海市区的存在感一直不高，经济亮点少，旅游景点也不多。杨浦滨江作为上海近代工业的发源地，城市界面较为破旧，也存在着历史遗留问题。

近几年，在规划的利好下，杨浦滨江产业招商迅速推进。2024 年，杨浦共拍出了 9 幅住宅地块，其中 7 块位于杨浦滨江，这些地块均溢价成交，最高溢价率 23.2%。

水涨船高，" 面粉 " 价格不断上涨，" 面包 " 的价格也会越来越贵，这对拿地企业有利也有弊。

拿地 14 个月后，中信泰富杨浦区平凉社区 01E4-03 地块（平凉街道 8、9 街坊）项目发布设计方案公示。

地块拟建 5 幢 15~17F 小高层住宅，首层均架空，有大量的商业和办公楼配套，东侧和东南侧是高 10 米的办公、配套楼、西侧是 8-24 米高的商业、办公楼，西南角有 100 米高的商业、办公楼。

另有若干风貌住宅为文保点、优秀历史建筑规划为商业、办公、牙防所等；福禄街变成了商业的内部通道。

位于小区中央位置的 5 号楼正对下沉庭院，大概率是楼王，一梯一户设计，整体轮廓呈现飞机户型，南北通透；西侧的 6 号楼是一梯一户设计，东侧的 1 号楼、2 号楼、3 号楼都是四梯四户。主力户型预计在 120㎡+。

该地块的容积率 3.26，规划要求办公 48%、商业 15%、住宅 37%。由于项目的商办占比较高，从而也会产生一些问题：

小区有两个机动车出入口，但都是商办 + 住宅共用通道，整体动线较为复杂，或会产生人流杂乱的问题。

小区中间有个约 20 米高的文保建筑，基本是贴着小区的，后续可能会影响到小区的私密性问题。

近几年，杨浦滨江的价格迈上了新的台阶。

2020 年，杨浦滨江的新房成交均价在 10.4 万元 /㎡左右。2022 年，瑞安房地产遴选获得平凉 6 街坊，一举将杨浦滨江房价推至 21 万元 /㎡，创下了当时新房历史最高联动价，2024 年，新房成交均价已经涨至 11.7 万 /㎡左右。杨浦滨江内中环区域，已有新房站上 12.1 万元 /㎡。

中信泰富项目开价多少合适？

参考当下土拍行情，外界认为开盘 16 万 /㎡的单价算是行情价。

同在内环的其他项目：虹口区金茂瑞虹地块放风价 18 万 +，华润虹口项目放风价 16 万 +，静安招商康定壹拾玖放风价 18 万 +，黄浦区金陵华庭 18.9 万。

中信泰富项目邻近黄浦江北岸，与早年开发完成的陆家嘴滨江金融城隔江而立。陆家嘴滨江金融城是中信泰富和中国船舶工业集团于 2005 年联合开发，其中的住宅部分名为九庐，开盘价超过 13 万元 /㎡，目前小区二手房均价超过 22 万元 /㎡。

市场方面，地块东南侧为瑞安翠湖滨江项目在售，于 2024 年 7 月首开推出 90 套联排 / 别墅房源，均价 21 万元 /㎡，网签率约 32%。

地块东北侧为招商蛇口桐安里项目在售，为低密风貌别墅项目，包含联排、叠加产品，于 2024 年 12 月首开，推出 19 套别墅房源，均价约 19 万元 /㎡，网签较少。

地块东侧为保利外滩序 · BUND45 项目，于 2024 年 12 月开盘，共推出 74 套小高层房源，均价 12.9 万 /㎡，开盘即售罄，认购率 714%。

次新房方面，地块西北侧是首创天阅滨江，贝壳找房数据显示，去年 12 月成交均价为 12.3 万 /㎡，今年 1 月的挂牌均价涨到了 13.08 万 /㎡；再北侧的保利翡丽甲第，1 月成交均价 15.17 万 /㎡。

中信泰富项目的建设单位为上海锦富滨贸置业有限公司，成立于 2023 年 11 月，由扬州锦泰地产发展有限公司持股 87%，上海滨贸企业管理有限公司持股 13%，前者为中信泰富地产的全资子公司，后者由杨浦区国资委全资控股。

2023 年 12 月，中信泰富联合杨浦国资通过协议出让，以总价 114.4 亿元，楼面价 6.3 万元 /m ² 竞得 4 宗打包地块：杨浦区平凉社区 03B1-01 地块（平凉街道 5 街坊）、01F2-01 地块（平凉街道 10 街坊）、01F3-01 地块（平凉街道 11 街坊）及 01E4-03 地块（平凉街道 8、9 街坊）。

四宗地块均为杨浦区历史风貌保护地块，总建筑面积 18.1 万㎡，其中住宅建筑面积 11.3 万㎡，办公建筑面积 5.2 万㎡，商业建筑面积 1.6 万㎡。本次出规划的 01E4-03 地块是四块地中唯一一块混合用地，其他三个地块规划是低密别墅。

这个地块包的拿地门槛很高。

不仅需要满足世界 150 强，同时在上海还有 50 万方城区商住办开发经验、50 万方自持经验的房企。

一轮筛选下来，只有中海、华润、中信泰富符合条件。最后，中信泰富获得了地块的开发权。

中信泰富是中信股份主要的地产开发平台。2016 年 3 月，中信集团将旗住宅地产等资产以 310 亿元转让予中海地产，之后在房地产市场沉寂了较长时间。2020 年开始，中信泰富回归住宅开发。

在上海市场，中信泰富打造了中信泰富九庐、陆家嘴滨江金融城、中信泰富又一城、中信泰富广场等项目。

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