唉，万科欧泊，好像又跌破新低了！

刚刚，有中介朋友透露——

前两天，欧泊成交了一套建面约95 平的南向三房，朝向、户型都不错，可惜是 2 楼，业主怕卖不出去，拼命自刀…

据说，最后成交总价只剩下 258 万左右，折合单价约 2.71 万 / 平。

中介称，因为过户流程没走完，目前贝壳内网还没有公示。

如果最终真是以这个价位成交的话，那意味着：

万科欧泊已跌到贝壳自有该小区成交历史以来的倒数第二，距离近 9 年 " 最低地板线 " 只剩下 2400 元 / 平！

图源贝壳

留给欧泊业主保价自救的时间，不多了…

坏消息说完了，说点高兴的

欧泊房价走下神坛，可成交量却悄咪咪创下了新高（来源贝壳数据）！

依据贝壳数据，近半年，万科欧泊经平台累计成交了 65 套，相当于每个月平均能卖出 11 套左右，顺利闯入广州十大二手小区热销排行榜，位列第 6。

你以为这个小区一直都这么好卖吗？

并不啊，如上图所示，欧泊近一年成交套数 93 套，才排到全市第 20 名而已哦。

也就是说，它在近半年的时间里，跑量跑出飞毛腿，成交量比前一个半年怒涨 132.14%，足足肝出了近一年 70% 的战绩！

以往，它或许是万博二手标杆，或许流量高。

可事实上，在 2022 年及以前，流量真正能落到成交端的并不多，2020 年已经算成绩好的了，月均成交套数才 5-6 套，跟近半年相比几乎少了一半。

那么，去年、尤其是去年下半年，到底发生啥事了？两个原因。

第一，房价大降！特降！

这点其实前边提过了。说点不算冷的热知识，你知道，24 年以来，万科欧泊成交出了多少套 2 字头吗？

害，早不是个案了！贝壳外网显示的，就有 7 套，加上前两天的，一共 8 套！

都够打一场八人制的小型足球赛了…

图源贝壳

看成交时间，从 24 年的 8 月，底盘一直被 " 造 " 到了 25 年的 2 月，集中在去年下半年。

看具体房源，没错，基本全是蟹货中的蟹货，北向建面约 80 平的两房户型占比超过 60%；

但大家有木有发现，单价 2 字头的户型范围也在悄悄扩大，不仅北向建面约 95 平的三房加入阵营，连南向三房，从去年底也开始跌进泥潭；

好在，现在只是低楼层，可难保后面不会出现中楼层、高楼层。

这些 2 字头的房子，高位可以冲到多少？

我随意扒拉了两套北向的相似面积段，20 年、23 年都肝出过 4.3-4.7 万 / 平的高价。

图源贝壳

一套北向两房，382 万；一套北向三房，415 万…

算下来，总价都少了 150 万左右，整体跌幅逼近 4 成。

即便不讲这些蟹货，看成交均价，欧泊也完成了近乎圆满的抛物线。

你说说，这样的跳水盘，怎么能不让买家彻底颅内高潮。

有中介表示，过年期间小区二手房成交多少会受点影响，但你瞅瞅，近 30 天这个盘子的搜索量依然高达 19122 次，位列全市二手小区第二（数据来源贝壳）。

图源贝壳

是的，搜索量比 TOP1 的万科东荟城低，可要是比起更进一步的同期带看人次，万科欧泊反而险胜。

图源贝壳

毫无疑问，万科欧泊价格跌出圈，市场关注度、看房量、成交量也随之出圈了

第二，同板块，很难找出比万科欧泊更好上车的次新盘了。

万科欧泊降价，与万博和樾府的入市不无关系。

广州房产摄

毕竟，楼龄上，前者建成年代要追溯到 2012 年左右，距今也有 10 来年了；后者，楼龄嘎嘎新，主要在 2022 年左右建成。

产品上，和樾府主打四房及以上的大户型大平层；

而万科欧泊，两房、三房刚需户型遍地，贝壳挂牌的四房户型占比只有 13% 左右，产品定位远不如和樾府（数据来源贝壳）。

此外，书包方面，和樾府虽然还没正式官宣，但已有不少名校吹风消息传出。但欧泊，对口的是红郡小学 + 侨联中学，那真是铁板钉钉的普通学区哇。

相比之下，楼龄更新、户型更大气、还有可能兼具名校书包的和樾府，显然更能让人代入——

它，才是一个当之无愧的 CBD 标杆。

（入学情况请以当地教育局最新招生文件为准）

不过，一切的一切，都比不上价格来得重要。

和樾府上车门槛咋样？

贝壳显示，挂牌单价在 4.7-8.1 万 / 平。

看下成交方面。截至目前，贝壳录得的二手房成交不多：

一期 8 套，成交单价 4.5-5.4 万 / 平，最低总价来自一套建面约 110 平的四房，总价 505 万；

图源贝壳

二期 7 套，成交单价 4.6-5.1 万 / 平，最低总价来自一套建面约 95 平的三房，总价 450 万；

图源贝壳

三期 3 套，成交单价 4.2-4.8 万 / 平，最低总价来自一套建面约 104 平的四房，总价 450 万；

图源贝壳

四五期暂未录得成交。

言下之意，想入手和樾府，最低 4.5 万 / 平起，没个四五百万预算没法进门！

而万科欧泊，去年底均价就已经来到 3.1 万 / 平了（数据来源贝壳）。

再看看今年——

两房总价 230 万起，单价 2 字头起；

南向中楼层三房 3 房 310-340 万左右，单价 3.2-3.5 万 / 平；

四房近三个月只成交了一套，不过这唯一的一套单价也跌破了 4 万 / 平…

一个起步价四五百万，一个起步价两三百万，同样在万博核心区，预算有限的宝砸，你会选谁？

肯定选万科欧泊啦！

但是！这也意味着，这两个直线距离大约只有 2 公里的楼盘，业主圈层是完全不同的。

中介表示，万科欧泊目前的买家，大多是来自珠江新城的打工牛马、或者在万博周边做生意的老板崽。

和樾府业主，则一般是公司中高层管理人员，收入肯定比欧泊业主高一截，还有不少是投资客。

至于万科欧泊，投资客基本都跑过几轮了吧！

你觉得万科欧泊，房价还会继续跌吗？现在这个价格，会是入手的好时机吗？评论区聊聊。

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