本文来源：时代财经 作者：梁争誉

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" 小阳春 " 在即，深圳楼市于近期开始升温，热点频出。

近日，深圳龙华新盘中洲迎玺三期在体育馆开盘，吸引数千人到场选房，当天去化超 500 套。在法拍市场，老牌豪宅华侨城天鹅湖花园一套顶楼大平层拍出 1.32 亿元天价，溢价率高达 139%。

根据深圳贝壳研究院监测，春节复工以来，门店带看量等指标连续三周保持增长，上周（2 月 17 日 -2 月 23 日），贝壳深圳合作门店二手房带看量为 19259 组，创下 2020 年 11 月首周以来新高。

" 节后返工以来，我和同事们的工作强度就已经拉满了。" 深圳链家世纪店商圈经理焦海斌告诉时代财经，近期他所在门店的带看量增长明显，" 工作日每天基本都要带看三四批客户，经常忙到夜里 11 点才下班。"

深圳链家世纪店距离中洲迎玺三期售楼处步行约 2.5 公里，仅这一个楼盘，焦海斌和同事带看就超过 50 批客户。

对于即将到来的传统旺季，多位业内人士持积极态度。深圳贝壳研究院院长肖小平认为，在政策 " 空窗期 "，近期贝壳深圳合作门店的咨询量、新增客量、带看量等先行指标均录得不错表现，带看量创下近年新高，咨询量接近 2024 年 10 月的水平，" 我相信未来三周的成交量表现不会差。"

也有从业者保持谨慎。深圳一品牌房企营销口人士告诉时代财经，目前市场预期尚未完全逆转，" 金三银四 " 成色仍有待观察。

千人选房与五折清盘

开盘前，中洲迎玺三期被寄予 " 创造日光 " 的期待。

从销售价格和产品设计来看，开发商给出了诚意。

中洲迎玺三期 780 套住宅备案均价约 7.2 万元 / 平方米，单价在 5.7 万 -8.1 万元 / 平方米之间，而开发商给予 88 折优惠，折后均价约 6.3 万元 / 平方米。最具性价比的户型为建筑面积约 82 平方米的三房，最低总价约 410 万元，和此前 "498 万元起 " 的吹风价相比，" 便宜 " 将近 90 万元。

另一方面，中洲迎玺三期是按 " 新规 "（指 2024 年 5 月发布的《深圳市建筑设计规则》）设计的楼盘，开发商称户型使用率超过 94%，建筑面积仅约 82 平方米就可做成三房两厅两卫，因此颇受市场欢迎。

中洲迎玺三期最终吸引 2990 批购房者登记并冻资，房客比约为 1:3.83。选房当天，约 82 平方米三房两厅两卫户型凭借低总价、高使用率的优势，在选房开始 90 分钟后售罄。至开盘结束，中洲迎玺三期累计去化 507 套房，去化率约 65%，剩余房源主要是总价较高的大户型单位。

中洲迎玺三期选房现场，图源：项目官微

焦海斌和同事带看的近 50 批客户中，有 12 批登记并冻资，最终成交 3 批，"80% 是自住需求，主要是解决孩子的上学需求，也有两三批客户觉得性价比很高，考虑买来投资。"

" 成交的（其中）一位客户，我们从 2023 年就开始跟进，已经看了快两年的二手房，但喜欢的（房子）价格一直谈不拢。去年 12 月我们给他推荐了 4 套房子，价格总是差一点点。" 中洲迎玺三期启动登记后，焦海斌将这位客户转介过去，他对房子、价格都比较满意，最终入手。

部分顺销项目也有较好表现。旗下有多个在售项目的深圳一家品牌房企市场分析人士向时代财经表示，近期公司楼盘销售表现尚可，" 去年 9 月底新政出台后迅速走了一批货，今年暂时还没有新货上市，所以绝对值比较一般。"

前述人士补充称，为了迎接 " 金三银四 "，公司将陆续推出二期产品，" 和一期相比，二期产品有所优化，比如内部空间利用率提升了，所以价格会有小幅度的上涨。" 在他看来，" 金三银四 " 值得期待，" 因为供应量下来了，市场上剩下的盘更好卖了。"

深圳市住房和建设局披露数据显示，今年一季度，深圳计划入市的商品房项目 24 个，供应房源 8786 套，其中住宅 6130 套，较 2024 年第四季度减少近 5000 套。根据深圳中原研究中心统计，2024 年深圳新建商品住宅的批售面积约 418.8 万平方米，同比下降 27.7%，为近六年最低水平。

根据第一太平戴维斯深圳董事总经理吴睿的观察，部分开发商推盘节奏提前，同时给予限时优惠，抢收节后 " 小阳春 "，性价比高的楼盘收到不错的市场反响。

也有一线人士 " 体感 " 略有差异。一家品牌房企营销口人士认为，目前市场预期尚未彻底好转，观望情绪仍在，部分项目销售依然艰难。看房已经两年多的刘敏（化名）最近决定暂缓买房计划，" 大环境不确定性太多，公司今年可能还会调整架构，我觉得还是把钱留在手里比较稳当。"

压力之下，部分房企希望通过让利等手段刺激购买力的释放。

据时代财经了解，深圳光明区有新盘打折力度较大，建筑面积约 85 平方米的房子售价低至 300 万元；南山一豪宅盘宣布全线涨佣，佣金点数最高可达 4%，有效期持续至 3 月 31 日。

另据每日经济新闻报道，" 五折清盘 " 的风也吹到深圳豪宅——位于传统豪宅片区香蜜湖的东海国际公寓近期推出数套特价房，原价 3400 万元的房子现价 1860 万元，单价从接近 12 万元 / 平方米降至 6.5 万元 / 平方米。

经纪人工作强度拉满

二手市场的升温较为明显，呈现出局部高热、整体回暖的特点。

2 月 19 日，阿里拍卖平台高溢价拍出一套顶级豪宅。拍卖标的物系位于深圳南山华侨城片区天鹅湖花园一期一套建筑面积约 643 平方米的顶楼大平层，市场价约 6904 万元，起拍价约 5523 万元。

由于起拍价颇具性价比，这套法拍房源吸引 19 人报名参与竞拍。经过 167 轮竞价，自然人黄铂龙竞得这套大平层，成交价约 1.32 亿元，溢价率高达 139%，成交单价超过 20 万元 / 平方米。根据贝壳找房，天鹅湖花园一期的最新成交均价约 18.7 万元 / 平方米。

华侨城天鹅湖花园，时代财经摄于 2019 年

整体来看，深圳二手市场节后多项关键指标均录得不错表现。

深圳贝壳研究院监测数据显示，上周贝壳深圳合作门店二手房带看量达到 19259 组，创下 2020 年 11 月第一周以来新高，与去年同期相比增长 27%。

" 带看量是成交量的先行指标，上周的高带看量为未来一段时间的成交量增长打下了坚实的基础，" 深圳贝壳研究院表示。

深圳中原研究中心的监测结果同样乐观，" 最近一周二手市场的带看量、成交量已经基本恢复至 2024 年 12 月周均水平，距离 2024 年 10 月、11 月的高峰略有差距。从以往经验看，2 月下旬房地产市场处于春节后的恢复阶段，3 月才会进入‘小阳春’，因此目前二手市场表现算是不错的。"

焦海斌的直观感受是工作量翻倍。" 上个周末（2 月 22 日至 23 日）成交量明显上涨，我们片区统计到的成交数据比春节返工后的首个周末翻了两三倍。" 焦海斌说，返工第二天（2 月 6 日）就开始上强度，" 工作量逐渐拉满，咨询、带看都很多，周一到周五每天基本都有三四批客户，最近经常忙到晚上 11 点才下班。"

焦海斌表示，相比去年年底，客户购房决策周期有所缩短，" 有些客户是去年年底开始跟进的，当时没有遇到合适的房子，就等到年后了。过完年回来，客户做决定比较果断，一是房源合适；二是他们觉得现在的市场比较平稳，担心房价回升，决定尽快入市；三是入学报名季到来，客户加快入市。"

成交量方面，根据深圳贝壳研究院统计，上周贝壳深圳合作门店二手房成交量较去年同期增长 35%，2 月 23 日的单日成交量跃居近年次高，仅次于去年 10 月 13 日的峰值。低总价的刚需物业成交尤为活跃，总价 200 万元以下的二手房成交占比为 23.7%，较去年节后第三周增长 10.3 个百分点。

" 每次市场好转都是刚需先行，再传导到改善、豪宅，这次也不例外。" 肖小平向时代财经表示，市场经过近几年的调整，" 上车 " 门槛显著降低，有效带动刚需客入市，叠加家庭小型化趋势的影响，刚需物业成交持续火爆，一房、两房、三房供不应求，2024 年三房及以下户型成交占比超过 80%。

图源：深圳贝壳研究院

肖小平进一步表示，目前二手房成交价表现平稳，" 但我认为未来可能会小涨，因为第一波成交的主要是‘笋盘’，成交速度起来后，最低价房源被消化掉，第二低价如果不降价，就意味着成交价要上去了。"

深圳中原研究中心认为，从目前数据看，二手市场成交已经慢慢活跃起来，随着开发商推盘节奏加快，新房成交的活跃也将进一步带动二手市场。" 近期政策面传闻不少，也有助于提振市场预期，带动市场气氛。进入 3 月，成交将进一步提升，金三银四值得期待。"

" 目前楼市仍处复苏期。如果未来推出更大力度的房地产利好政策，深圳楼市‘金三银四’还是可期的，" 吴睿向时代财经表示。