文 / 乐居财经 严明会

在深圳的旧改市场，鸿荣源无疑有着一席之地。

其官网所列示的在建项目名单中，鸿荣源观城、鸿荣源珈誉府都是建面达百万级旧改 " 巨无霸 "。

这两个项目，观城首期即将入市，珈誉府则自 2023 年 7 月首开以来，至今仍以其巨大的体量和影响力，受到市场关注。

上周末，鸿荣源珈誉玖玺推出了新产品。项目加推 10 栋二单元以及 12 栋的小户型、面积约 75-97㎡三房的全新产品，总套数 339 套。据悉，吸引近 400 人冻资，认购比超 1:1。

开盘折后单价在 4.7-5.25 万元 /㎡，总价 354 万起。

鸿荣源珈誉府位于深圳宝安沙井核心区新桥板块，是一个建面约 248 万㎡的超大型综合体项目，包括住宅、办公、酒店、学校、大型商场等业态，其中住宅面积 70 万㎡，商业面积 50 万㎡。

项目共有 8 个地块，商品房分为三期开发，将打造近 8000 套住宅。

而鸿荣源珈誉玖玺，作为鸿荣源珈誉府的最后一个住宅地块，可以说是收官之作。

其建设用地面积 4.79 万平方米，总建筑面积 40.53 万平方米，容积率 5.76。共有 10 栋 31F-48F 的高层、超高层住宅，总户数 2479 户。

最新加推的 10 栋二单元，总高 31F、3 梯 7 户，是珈誉府三期产品中唯一的百米内高层，产品面积主要有 75、84、94㎡。

12 栋总高 48F、3 梯 5 户，产品面积为 78、97、124、137㎡的 3-4 房。此前，该楼栋的 124㎡和 137㎡四房已经先行推售。最新加推的是 78、97㎡的小户型。

从加推的产品看，10 栋二单元的 75㎡，做了两厅三房一卫；84㎡则更像是 75㎡的放大版，相比多了一个主卫，同时，多功能房移到了客卫旁边，腾出的空间打造了有大面积转角飘窗的主卧。

94㎡的产品则采用了横厅设计，进门的两侧是分别是厨房和玄关收纳。该户型的优点是将三个房间都做到了南向，主卧同样有大面积转角飘窗。

但这样的布局，也使得户型的阳台只能朝向北边。

此外，94㎡的产品还有两个比较大的槽点。一个是客卫对着餐厅，这两个空间放在一起相对，多少不太雅观。另一个，是入户门正对着卧室，不过，这个问题在较多横厅中也比较常见。

在 12 栋加推的产品中，97㎡的户型同样是横厅设计。产品相比以往的横厅有所创新，其通过用一条直行的过道将客餐厅、卧室、卫生间串连，较大程度上增加了面宽。

当然，缺点也同样是有的。一个问题是，入户门和主卧处于过道的两端，同样导致了入户门正对主卧门。

另外，97㎡户型虽然主卧同样是朝南、有转角大飘窗。但产品却将两个卫生间放在了南向的位置，反而阳台跟两个卧室放在了北边。空间的排布上多少显得有些本末倒置了。

鸿荣源集团是深圳有名的地产开发商，创始人、董事长是赖海民，其长子赖俊霖目前则担任鸿荣源集团总裁职位。

应该说，鸿荣源珈誉府作为一个超百万级的大城，配套是比较齐全的。另外距离地铁 11 号线塘尾站约 300 米，通过地铁可快速通达全城。

不过其巨无霸级别的旧改体量，也有不足：首先，项目体量大，那些前期交房入住的业主交房后可能会有一定的施工噪音和粉尘影响。

而沙井塘尾片区存在较多农民房和工厂，周边城市面貌有待提升。另外，整个项目巨大的供应量，后期流通也是一大问题。

还有一点，也是许多大盘都会面临的问题，随着后期入住率的升高，片区或还会存在交通拥堵等问题。

从目前已推售的产品看，鸿荣源珈誉玖玺在客群定位上涵盖了刚改、改善群体。既有新推的 70+ 上车户型，也有近两百平的大面积户型。

其 6 栋楼王，位于小区的北边，是南北通透的板楼设计，打造了豪宅品质，3.15 米层高，专梯入户，面积达到 169㎡和 199㎡。

该楼王单位在去年 10 月开盘，据悉，开盘当天就卖了约 150 套，去化近 9 成。目前，关于其新推的产品去化如何，尚未有太多数据传出。

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