乐居财经 徐迪 中海小红门项目案名 " 时光之境 " 官宣后，样板间也在近日开放，户型图流出。

面积段 105㎡/135㎡/138㎡/155㎡。起步 105 户型也做到了南向三开间，首改客群可以重点关注。

近期看了不少新盘出户型图，中海时光之境这版非常细致，墙体厚度都标了出来，方便计算实际尺寸。

不过在赠送面积的加持下，这批新盘单看得房率已经没太大意义。

以时光之境 105 户型为例，扩展空间：南向阳台 15.15㎡，北向设备平台 3.5㎡。实际可使用面积远在套内面积之上。

时光之境所在地块是朝阳 " 酒仙桥 + 小红门 + 十八里店 " 组合地块其中的一宗，中海企业发展集团有限公司于 2024 年 11 月 29 日摘得，成交价 153.32 亿元，项目实际操盘公司为中海新城。

项目包括两幅子地块：

XHM-10 地块为 R2 二类居住用地，总建面 8.65 万㎡，其中住宅建面 5.45 万㎡，容积率 2.5，限高 54.6 米，规划户数 432 户。

XHM-12 地块为 A334 托幼用地，总建面 4095㎡，地上建面 3150㎡，空积率 0.9，为一栋地上 2 层地下 1 层的平顶建筑。

根据设计方案，住宅地块拟建设 7 栋 9-18F 洋房及小高层：

1#、2#、4# 为 18 层，其中 2# 楼总高 55.875 米，比技术指标高出 1 米多，东边一个单元退层至 15 层。

中央的 3# 楼为 10 层洋房，西边是一片下沉庭院，面积大约有 1000 平，正对着小区人行主入口。

最南边一排的 5#、6# 为 9 层洋房；另一栋 7# 楼在西边，也做了西高东低的退层设计，东边一个单元退层至 11 层，隔着下沉庭院与北边的 2# 楼遥遥相对。

地库出入口在东边和北侧，小区人行主大门在西侧，互不干扰。

在空间扩展上：

1、所有楼栋南向设有开敞阳台，已确认不会封闭，这里有一半面积是赠送的；

2、北向有一圈设备阳台，全赠送，面积非常大，建设单位表示，设备平台属于附属在建筑外围护结构上的构件，系结合市场设备尺寸及使用需求确定的尺寸；

3、边户还有转角设计，也就是说，侧面也有赠送。

在这样一来，小红门项目的得房率接近甚至会超过 100%。

平面规划图公布的同时，项目外立面图也一并公布了。楼栋没有架空层，入户大堂很高，大约有两层楼的高度。

外立面是大面积落地窗，香槟金阳极氧化铝板，配以玫瑰金的金属边框。

项目北侧为北京市八十中小红门分校，东北角为新增公共配套用地；南侧一街之隔就是小红门派出所和朝阳区人民法院，安全感满分。

早在拿地之前的 11 月初，中海就在朝阳注册成立了新的项目公司：北京新鑫兴业房地产开发有限公司，由中海新城总经理张欣出任项目公司总经理。

作为中海在北京的两大业务实体之一，中海新城多年来深耕这两大区域，开发有西城的京华玖序、都阙台，石景山的寰宇天下天镜、中海长安玖章、中海长安源境等项目。

这是中海新城十多年来首次在朝阳成立项目公司，为的就是开发 " 酒仙桥 + 小红门 + 十八里店 " 组合地块。

该组合地块是北京 2024 年第二次将不同板块多个业态的地块捆绑出让，总面积约 14.7 万平方米，规划建筑面积 39.4 万平方米，涉及 3 幅宅地、2 幅商业，并幼儿园、养老设施以及街坊路段等若干公建，需与项目同期建成并保证对外开放。

小红门地块是这次朝阳土地资产包中唯一一块在四环以内的地块，具备环线优势，但位于朝阳与丰台交界处，地块南侧不到 500 米还有汽配城等杂乱设施，城市界面较差。楼面价约 4.35 万元 / 平方米，销售指导价为 8 万元 / 平米。

周边在售新盘主要是中建星光里（红建佳苑），2023 年 6 月开盘，总计 322 套，目前网签 249 套，去化近八成，成交均价 7.6 万元 / 平。

相关公司：中国海外发展 hk00688, 湖南中海控股 , 中海新城