乐居财经 徐迪 海淀朱房双子地块成交已有两个月，有消息称，建发 0030 地块设计方案将于近日已报规。

项目将采用建发最高产品系城央系，打造 220-320 平米四到五居户型，奢阔面宽，一梯一户 / 两梯一户，纯改善豪宅，总价 2800-4800 万区间。

预计 3 月底开放售楼处，4 月排卡，5 月开盘。

1 月 2 日，2025 年北京首场土拍上，建发房产以 90.404 亿元的价格摘得海淀区东升镇朱房四街棚改二期 0030 地块，折合楼面价 95062 元 /㎡，溢价 25.04%。

地块用地规模 3.93 万㎡，容积率 2.42，地上建筑规模约 9.51 万㎡。限高 48 米，预计是 16F 左右小高层产品，按照 200㎡的户均建面来算，大概能有近千套房源供应。

在建筑设计上，朱房村地块的出让文件中专门提到，" 朱房地区以现代建筑风格主为，可适当结合新中式风格，建筑造型规整、内敛，营造稳重、和谐、明朗的人居环境。"

地块南侧紧邻清河，滨水而建，外立面颜值有保证的话，将成为 " 河景豪宅 " 的加分项。

不利因素，朱房地块周边有大体量安置房，建面 44 万㎡，容积率 2.8，控高 80 米，25F 高层，设计居住总户数超 6000 户，但整体规划比较新，起码品相看上去不会太差。

地块位于北五环与京新高速东北角，南侧紧邻北五环，距地铁 13 号线上地站步行约 1.5 公里，昌平线朱房北站约 1.2 公里。

周边有海淀实验二小汇缘分校、第二实验小学橡树分校、清华附小清河分校，此外在 0030 地块东北侧规划清华附属九年一贯制实验学校，由清华附属实验学校承办，预计 2026 年初开工，2027 年 6 月完工。

周边商业配套成熟，北面有大型购物中心清河万象汇，步行可达。

隔着万象汇的海淀北次新豪宅标杆北京橡树湾，当前二手房挂牌价在 13 万 /㎡左右，楼龄较新的五期万橡府大户型能卖到 15 万 +。值得一提的是，万象汇、北京橡树湾，均是华润置地北京代表作。

产业方面，腾讯北京在建新总部，就在学院路北边，与地块直线距离不到 2 公里。

重点看下周边竞品，海淀北新盘今年呈集中供应。

首先是隔壁华润 + 中铁 + 招商联手拿下的 0029 地块，地价比建发 0030 地块低 6000 元 / 平。

往西隔着京新高速的树村 8 号地，3 月 18 日即将完成出让，总建面 7.3 万平米，容积率为 1.6，限高 18 米，预计为 6 层洋房。

西北两公里是功德寺双子项目：和樾望雲、和樾玉鳴，指导价 10.5 万 / 平。

周边次新盘主要有两个：

融创学府壹号院，新型共有产权商品房，2021 年 10 月开盘，900 套房源，主力面积段为 154-275㎡四居五居，到 2022 年 6 月就基本售罄，销售指导价 11.2 万 /㎡，扣除政府产权份额，实际成交价约 9 万 /㎡；

海开圆明天颂，2021 年 11 月开盘，238 套房源，同样是大户型豪宅，主力为 230-290㎡五居和 180-200㎡四居，目前也已售罄，成交价 11.5 万 /㎡。但近期挂牌的二手房房源，成交价达到 16.5 万 /㎡。

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