乐居财经 徐迪 昨天建发海淀朱房 30 地块最进展剧透后，有关它对面华润 + 中铁 + 招商的 29 地块，陆续也收到一些小道消息。

整理之后发现，其实 29 地块整体开发进度还比建发 30 地块快了那么一丢丢。

目前公开层面的信息，两块地开发主体都已成立，且均已取得开发资质。

29 地块项目公司北京华润招铁海泽置业有限公司，成立于 1 月 21 日，注册资本 50 亿元，华润置地、中铁置业和招商蛇口的持股比例分别 50%、40% 和 10%。

董事长为华润置地北京公司总经理陈海鸥，总经理招商蛇口北京公司副总经理于海波。

30 地块项目公司北京兆盛房地产开发有限公司，1 月 23 日成立，注册资本 90.404 亿元，目前由厦门建发全资持股，建发房产北京总经理华晓巍出任董事长、总经理。

早在春节之前，朱房 29 地块就已发出了方案设计、施工图设计、监理以及全部建设工程的招标计划。

根据招标计划，项目整体投资估算约 15.8 亿元。

建发朱房 30 地块在成立项目公司后，目前暂无下一步动作。市场上有关于该项目的产品消息称，预计将打造 220-230 平米纯改善大平层，单套总价 2800-4800 万元区间。

华润 29 地块也有不少传闻，产品上同样是以大户型为主，四居起步，门槛户型有望拉低 130 平，顶配将做到 300 平左右。

先来看下 29 地块自身条件，用地规模 4.27 万㎡，容积率 2.4，地上建筑规模约 10.26 万㎡，控高 48 米。

预计是 16F 左右小高层产品，按照 200㎡的户均建面来算，大概能有近千套房源供应。

此外，在建筑设计上，朱房村地块的出让文件中专门提到，" 朱房地区以现代建筑风格主为，可适当结合新中式风格，建筑造型规整、内敛，营造稳重、和谐、明朗的人居环境。"

乐居财经整理了有关 29 地块的小道消息：

1、先放一个重磅的，据说这个项目与橡树湾的整体风格会有明显区别，包括外立面的样式和设计理念等。

2、但是借助于过于 20 年橡树湾的操盘经验，认真研究了海淀高知家庭生活方式，1-5 期产品积攒下来的海淀北高端业主成了新项目绝佳的调研样本，他们对于当下生活空间以及住房功能的需求，下一步都会在朱房 29 项目的产品里有所体现。

3、有强调 " 双 View" 豪宅的概念，因为周边大部建筑是限高的，朱房 29 地块 16 层的楼高，南可观景水木清华，西可远眺群山晚霞，俯瞰还有清河水景。全板块视野资源顶配，即使海淀仍然盖不了阳台，但窗户预计会开到极致，卖窗帘的可以盯死这个项目。

4、同时，48 米限高 +2.4 容积率，楼间距可以做得很大，有充裕空间可以做园林景观，西山、大院、河景，豪宅属性拉满。

5、为了解决西侧高速噪音问题，据说要上黑科技。

以上。

地块位于北五环与京新高速东北角，南侧紧邻北五环，距地铁 13 号线上地站步行约 1.5 公里，昌平线朱房北站约 1.2 公里。

周边有海淀实验二小汇缘分校、第二实验小学橡树分校、清华附小清河分校，此外在 0030 地块东北侧规划清华附属九年一贯制实验学校，由清华附属实验学校承办，预计 2026 年初开工，2027 年 6 月完工。

周边商业配套成熟，北面有大型购物中心清河万象汇，步行可达。

隔着万象汇的海淀北次新豪宅标杆北京橡树湾，当前二手房挂牌价在 13 万 /㎡左右，楼龄较新的五期万橡府大户型能卖到 15 万 +。万象汇、北京橡树湾，均是华润置地北京代表作。

产业方面，腾讯北京在建新总部，就在学院路北边，与地块直线距离不到 2 公里。

重点看下周边竞品，海淀北新盘今年呈集中供应。

首先是上文提到的建发 30 地块。价格上，29 地块地价成本比 30 地块要便宜 6000 元 / 平，销售定价弹性相对更大。

往西隔着京新高速的树村 8 号地，3 月 18 日即将完成出让，总建面 7.3 万平米，容积率为 1.6，限高 18 米，预计为 6 层洋房。

西北两公里是功德寺双子项目：和樾望雲、和樾玉鳴，指导价 10.5 万 / 平。

周边次新盘主要有两个：

融创学府壹号院，新型共有产权商品房，2021 年 10 月开盘，900 套房源，主力面积段为 154-275㎡四居五居，到 2022 年 6 月就基本售罄，销售指导价 11.2 万 /㎡，扣除政府产权份额，实际成交价约 9 万 /㎡；

海开圆明天颂，2021 年 11 月开盘，238 套房源，同样是大户型豪宅，主力为 230-290㎡五居和 180-200㎡四居，目前也已售罄，成交价 11.5 万 /㎡。但近期挂牌的二手房房源，成交价达到 16.5 万 /㎡。