3 月 6 日，港铁公司（00066.HK）披露了 2024 的业绩报告，整体表现优异。

财报显示，2024 年，港铁公司总收入为 600.11 亿港元，同比增长 5.3%；归母净利润达 157.72 亿港元，同比增长高达 102.6%，实现翻番。

对于盈利的显著提升，主要得益于公司经常性业务，及物业发展项目利润大幅提升。报告期内，公司经常性业务利润为 72.10 亿港元，同比增长 68.4%；物业发展利润激增至 102.65 亿港元，同比增长 392.8%。

华泰证券此前研报指出，港铁公司作为 " 铁路 + 物业 " 模式的典范，其盈利可视为香港零售和楼市活力的晴雨表。经常性利润主要来自铁路客运、免税店及车站小商店租赁、商场租赁等现金流稳健的 " 收租 " 业务，近 10 年盈利贡献约占 45%。非经常性利润则来自新建铁路沿线的房地产开发、投资物业的公允价值重估，盈利贡献约占 55%。

从业务板块来看，港铁公司的业务主要分为香港车务运营、香港车站商务、香港物业租赁、中国内地及国际铁路与物业租赁及管理业务，以及其他业务五大板块。

其中，2024 年，香港车务营运业务收入达 230.13 亿港元，同比增长 14.3%，收入占比提升 3.02 个百分点至 38.3%。香港车站商务收入同比增长 4.4% 至 53.43 亿港元。香港物业租赁则收入 53.79 亿港元，同比增长 5.9%。

港铁公司解释称，香港业务增长主要得益于本地铁路乘客量持续回升，特别是过境服务、机场快线、高速铁路（香港段）的乘客量显著增加，以及免税店业务恢复营运，带动了车费及租金收入提升。

2024 年，港铁公司在铁路和巴士客运的总乘客量超 19 亿人次，按年增加 3.0%；由于北上香港市民的增加，罗湖和落马洲过境服务的乘客量同比上升 37.6%，达 9840 万人次；高铁（香港段）载客量也创新高，突破 2600 万人次；机场快线的乘客量同比增长 21.1%，达到 1310 万人次。

随着香港本地铁路及过境服务乘客量的增加，车站零售和免税店业务也迎来了正面连带效应，车站店铺租金和广告收入均有所上升。

而香港物业租赁的增长则得益于公司两个新商场—— " 围方 " 和 "THE SOUTHSIDE"（均在 2023 年下半年开业）的额外贡献。

在中国内地及国际业务方面，2024 年度，中国内地及国际铁路与物业租赁及管理附属公司的收入达 254.67 亿港元，占比 42.4%，但同比下滑约 1.9%。

2024 年，港铁及其关联公司在香港以外载客约 25.2 亿人次，同比增长约 6.3%，铁路运营表现有所改善。但在中国内地及澳门方面，由于公司于 2024 年 5 月出售了北京 " 银座 Mall" 商场业务，产生了一次性亏损，导致相关附属公司在 2024 年度录得了经常性业务亏损 1.31 亿港元。

财报显示，若不计算中国内地物业发展，港铁公司从事铁路、物业租赁及管理的附属公司（扣除业务发展开支后），连同香港以外的联营公司和合营公司，合共录得应占除税后净利润 12.29 亿港元，较 2023 年显著大增 238.6%。

值得一提的是，尽管业绩表现不俗，但港铁公司的股价并未得到明显提振。3 月 7 日，港铁公司股价走势震荡，截至发稿前，小幅下滑 0.19%，报 26.2 港元 / 股，年内累计跌幅为 3.32%。

对于这一表现，券商机构似乎早有预判。

海通国际认为，港铁现金流从今年开始可能会比以前紧绌。该行预计，港铁未来十年的资本开支高达 1650 亿港元，其中 2024 至 2026 财政年度为 900 亿港元，即每年 250 亿至 350 亿港元，其中 80% 用于香港铁路维修及新铁路项目。考虑到香港住宅物业市场仍在复苏，该行预期来自物业发展计划的现金流入可能放缓。港铁可能透过借贷、发债或配售寻求进一步融资，预期净负债比率将由 2024 年上半年的 27.5% 上升至 42%，并于 2025 至 2026 财年上升至 45%。考虑未来数年负债比率将升，目标价相应降至 28.7 港元。