2024 年 9 月以来房地产组合拳为市场注入了强心针，一线及核心二线城市表现出了 " 量升价稳 "，三、四线城市虽然承压，但也表现出了分化性局部回暖。

叠加 2025 年政府工作报告中 " 持续用力推动房地产市场止跌回稳 " 的定调，当前楼市正处于关键转折期，城市格局也将进一步深化。

逐步复苏

自 2024 年四季度以来，中央和地方密集出台的调控政策逐步显效。

2024 年 9 月中央政治局会议提出 " 止跌回稳 " 目标后，一线城市集体松绑限购、降低首付比例至 15% 的历史低点，取消普通住宅与非普通住宅标准，推动契税和增值税减免，政策效果在 2024 年 10 月集中释放，一直持续到 2025 年 2 月。

一线城市新房不仅成交止跌回升，北京、上海、深圳等地甚至 " 日光盘 " 现象。

比如北京踩着 2024 年的尾巴，诞生 60 秒即售罄日光盘，深圳 2025 年首月便诞生开盘仅 1 小时全部售罄，销售金额超 7 亿元的项目，上海进入 2025 年 2 月末端，一口气出了 2 个日光项目，揽金 44 亿。

而进入 2025 年，一线城市新房成交不仅继续企稳，热度也持续上升，各地均呈现出冷热不一的 " 小阳春 "。

除北京外，沪深广新房住宅在 2025 年前两个月网签量都有明显的抬头。

广州 1、2 月新房住宅合计网签达到 8724 套，同比增长 57.81%；   

深圳 1、2 月新房住宅合计网签达到 5635 套，同比增长 116.8%；

上海 1、2 月新房住宅合计网签达到 9178 套，同比增长 70.4%。

其中广州新房活跃尤为明显。

根据广州中原研究发展部监控全市 150 个主流热盘实时认购显示，春节后的第 7、8 周（2.10-2.23），热盘来访认购数据反弹，开春的第 8 周（2.17-2.23）盘均成交 4.1 套，来访达到 109 人次 / 盘。

而根据国家统计局公布的 2025 年 1 月最新 70 城房价数据，广州一手房价在连跌了 19 个月之后止跌，深圳则已经连续 4 个月表现出了环比增长，上海则持续环比增加 0.6%。   

一线城市新房活跃度率先回暖，在政策驱动下二、三线城市新房总体销售也表现出快速反弹效应。

根据财通证券研究显示，30 个大中城市中，2 月二线城市新房成交面积同比增长 28.9%，三线城市成交面积同比增长 49.4%。

这意味着政策优化信号，在新房中得到进一步的释放，全国新房市场，在稳步企稳且复苏。

止跌回升持续效应

新房呈现出逐步企稳且复苏的状态，二手房方面，持续且稳定回暖的迹象则更加明确。

从四大一线城市来看，二手住宅 2025 年前两月网签总量，均表现出好转。

根据住建局数据显示，前两个月二手住宅网签总量北京为 24355 套，同比增加 29.7，上海则突破 3 万套，达到 35131 套，同比增加 68.1%，深圳达到 8231 套，同比增加 56.84%，广州为 17564 套，同比增长 31.9%。   

而二三四线城市虽然承压，但数据上也表现出了更为积极的信号。

根据财通证券研究数据显示，重点监测的 17 城中，二线城市二手房成交面积同比增加 129.5%，三、四线城市二手房成交面积同比增加 57.3%。

成交出现放量，二手房价格也有所回温。

根据国家统计局公布的 1 月份全国 70 城大中城市房价情况来看，二手房中，6 个城市的房价环比去年 12 月上涨，其中上海上涨 0.4%，北京上涨 0.1%，深圳上涨 0.4%，广州则下降 0.2%。   

而二三四线城市则显示，除天津、南京、宁波、成都、无锡 5 城二手住宅销售环比上涨，其他城市价格几乎全部回落。

这就意味着，二手房市场呈现 " 一线回暖、中小城市承压 " 加剧分化的特征，一线及核心二线城市受政策红利辐射，成交量和价格逐步企稳。

行情可期

从核心城市来看，今年 1、2 月份楼市交出的答卷相对比较满意，同时也奠定了 2025 年楼市的平稳开端。

进入 3 月预计市场端成交量走势会延续稳中上涨的态势。

一方面政策精准发力。

2025 年政府工作报告明确提出 " 因城施策调减限制性措施 "，为一线二线城市楼市调控松绑留足空间。总体来说，房地产支持政策有望再加码，进一步降低购房门槛。

另一方面，全国楼市陆续推进 " 好房子 "。

住建部近期不仅针对 " 好房子 " 明确了安全、舒适、绿色、智慧的标准，更是对住宅层高标准将调整为不低于 3 米作出了表态。这意味着楼市将进入住宅品质快速迭代的阶段。

这也将加快新房与二手房市场格局的重构。

那么在新一批住宅空间利用率大幅提升、小区配套进一步提升、户型设计优化、装配升级、梯户比设计升级的背景下，存量新房尚存改造喘息空间，而老旧二手房则集中面临系统性价值重估。

第三全国土地市场出现阶段性升温，平均溢价率创近三年新高。

根据克而瑞重点检测数据显示，不仅二线城市供地规模持续回升，上海、杭州、苏州、成都多地拍出高溢价地块，重点城市平均溢价率 22.9%，创近三年新高，流拍率 10.2%，回升至近一年均线附近。

楼市繁荣阶段，土地出让对推动楼市有着更为积极的作用，眼下更多的是通过提升房企拿地意愿，进而推动优质新房供应最终带动市场需求释放。

所以无论是政策的可期性，还是地块以及销售市场的区域热度上升，都以需求集中释放为前提，这也为接下来的楼市提供了更大的势能。   

作者   | 骑猪英雄