文 / 乐居财经上海   严明会

绿城在上海徐汇滨江的地王项目，从去年 8 月拿地开始就赚足了市场眼球。

拿下这块地之后短短一个小时，项目指挥部办公室就进场了。但绿城并未按照以往的快节奏立即公布方案。据说，绿城华东区域总经理赖圣场亲自挂帅，集团高层深度参与，从案名到项目设计反复推敲。

拿地 3 个多月后，项目规划图才公示：3 栋 22 层住宅，一共 120 户，每层楼高 3.6 米，车位配比 1:2.9，另外还有 2 栋服务配套用房。

2 月 20 日，案名正式公布：绿城 · 潮鸣东方。定位是绿城 30 周年一号作品。

项目施工现场，挂出了 " 使命必达决战 317" 的横幅，预计这也是售楼处的开放日期。

潮鸣东方只有三种户型：270㎡、380㎡，还有 6 套顶复户型，面积约 460-600㎡。3 栋楼中只有西南栋的西边套有 300 平米以上的大户型，280 平左右的较小户型将会是主力产品。得房率官方宣传口径 80%。

项目预计在 4 月入市，首期将推约 275-470㎡大平层 & 顶复共 80 套房源。据传，开盘价预计在 19-20 万 /㎡之间，主力总价大约 5000-6000 万。少量复式填补了板块内没有超大面积复式产品的空白，预估单价可突破 22 万 /㎡，按照 460-600㎡计算，单套总价在 1.01 亿 -1.5 亿元。

半个小目标起步，这样的价格段，仅供塔尖高净值人群，居住圈层相对纯粹。

潮鸣东方直线距离滨江约 350 米。虽然地处滨江区域，但多为夹缝江景，视野受遮挡较多。

这一点，没有太多改善空间，绿城只有在产品上发力。

地块并不大，仅有 3 栋楼，小区内的园林休闲空间有限。潮鸣东方将 3 栋楼的一楼都做了架空，把室内外泳池、风雨连廊、中央水景、结合会所设计的下沉庭院等顶豪社区该有的配置都配齐了。

小区人车分流，地块总计 3 个出入口，兆丰路和大木桥分别有一个人行兼车行和消防出入口，龙华中路上另外设有独立的人行出入口。

为了实现 360 度的景观，潮鸣东方采用了框筒结构，也就是说，承重墙全部位于公区，户型内部设计为承重柱，内墙可敲改，便于业主进行二次布局改造，还可以做到 360 度无墙体落地窗，主卧、次卧、客厅都有无死角的景观。

目前，官方已经发布建筑面积约 285㎡的户型图，四开间朝南，南向面宽约 18.5 米，一共四个卧室，三间是套房设计，有三个卧室朝南，四个卫生间中，公卫和一个次卧是暗卫。

从周边项目房价来看，前年入市的御江廷均价是 13.1 万 /㎡，北侧的汇元玺均价 13.04 万 /㎡，项目南边，去年开盘的香港置地启元均价 17.8 万 /㎡，80 套房源，188 组客户认筹，2 小时售罄。

与潮鸣东方仅一路之隔的启元，二者很难不被比较，摆在绿城面前的路，只有 " 超越 "。启元是可以看到江景的，但没有内部业主会所，潮鸣东方不仅设置了下沉式园林，还有室内外双泳池，配置方面没得挑。潮鸣东方的层高 3.6 米，比启元的 3.5 米还高一点。

周边的二手房，可以参考的是云锦东方锦园，其挂牌均价 23.8 万 /㎡，最近一套成交的房源单价为 18.8 万元 /㎡。

若按照 19.5 万 /㎡的均价，绿城潮鸣东方将超过启元，成为徐汇滨江甚至上海新房（除风貌外）单价最贵的项目。

同在徐汇滨江板块的顶豪项目，中海领邸 · 玖章大户型房源面积 186-280㎡，联动价 14.2 万 /㎡；即将入市的能建 · 西岸誉府，联动价 14.3 万 /㎡。在价格上，潮鸣东方是没有优势的。 

何况，徐汇滨江也不是顶豪购买群体的唯一选择板块。

黄浦区的嘉里金陵华庭，坐标城市核心，拥有 4 栋 150 米超高层大平层（270-861㎡） 风貌别墅，部分户型可俯瞰外滩和陆家嘴天际线这样的稀缺景观，高层均价 18.9 万 /㎡，总价 4500 万起。位于浦东的保利世博天悦，也推出了建面约 174-251㎡  的江景洋房，总价约 2600-7600 万。

直逼 1 个亿的价格，更有一众风貌别墅与之竞争。相比于高层，风貌别墅的居住环境更好，隐私性更强，圈层也更纯粹。

目前而言，市场对于潮鸣东方的最大记忆点是 " 绿城 " 和 " 地王 "，产品本身没有太多的记忆点。这是绿城在上海市场第一次推出如此高价位的豪宅，此前并没有这样的圈层积累。绿城想高溢价销售，获得高净值人士的认可，有着不小压力。

潮鸣东方的建设单位是上海东烨置业有限公司（简称 " 东烨置业 "），法定代表人为谢发，此人也是 " 繁花三章 " 中嘉定南翔绿城留香园的项目总。

去年 8 月，东烨置业经历了企业性质变更、股权变更、经营范围变更、企业主要人员变更、注册资本增加等一系列腾挪，最终成为了绿城房地产集团有限公司的全资子公司。

上海绿城泓盛建设发展有限公司、上海茏蔻企业管理合伙企业（有限合伙）、南京臻蔻企业管理合伙企业（有限合伙）三家股东退出，原始持股比例分别为 96.82%、2.54%、0.64%。

目前坐镇上海绿城的掌舵者，是华东区域在区域总经理、上海公司总经理赖圣场。

赖圣场是一位 " 老绿城人 " 了。据公开资料，其曾担任绿城房产集团总经理助理，主管房产集团整体产品品质工作，曾参与杭州春江花月、杭州丁香公寓、宁波桂花城、温州鹿城广场等高端项目的打造。

2024 年，绿城中国在上海实现 237.32 亿元的销售额，位列上海房企第 8 位。拿地权益金额 60.05 亿，位列上海房企第 9 位。

在投资端，绿城在去年除了以 48.05 亿元拿下潮鸣东方所在地块，还在去年 8 月以 12 亿元摘得虹口区江湾镇街道 HK0017-18、HK0017-21、HK0018-31 地块，溢价率 6.48%。