文 / 乐居财经上海 严明会

时隔 5 年，华润置地重返上海内环。

去年 11 月 27 日，华润拿下虹口区 C080301 单元 hk191A-03 地块，溢价率 11.8%，楼面价 9.28 万 /㎡。3 月 12 日，规划设计方案公示。

地块拟建 4 幢 24-32 层的高层住宅，以及 2 幢 3 层的风貌别墅。容积率 3.87。

具体来看：西南侧的 3 号楼高 75 米，24 层，1 号、2 号、4 号三幢楼高 95-100 米，31-32 层，高层楼栋一层全部架空。两栋风貌别墅，一栋是风貌商业，一栋是风貌住宅。

最北侧的 1# 楼两梯两户设计，预计会是楼王，大户型也会在此栋楼中。

虹口项目对华润置地意义重大，这是华润置地目前在上海拿下的最贵宅地，也将成为其今年在上海的标杆之作。

在项目的设计上，华润置地花了很多心思。

全人车分流，地面没有停车位。人行出入口设置在九龙路上；车行的入口和出口分开设置，入口在南侧哈尔滨路上，出口在九龙路上。

这样的设计优化了交通流线，不仅避免了进出车辆的拥堵，也提升了安全性。

下沉庭院 会所。地块本身不大，1 号楼西侧和 4 号楼南侧设置了下沉庭院，4 幢高层的一层全部架空，可结合下沉庭院做泛会所。

全楼栋风雨连廊。从小区进门到入户大堂，可以实现无雨归家，夏天不用被暴晒，提高了业主居住的舒适度。

垃圾房、部分电业站入地，每栋楼的消防登高面均朝向地块外侧。这样的设计也保证了地块内侧景观组团的完整。

方案公示当天，该地块实施深化初步成果公示，容积率、限高等指标无变化，但增添了两则特定管理条文：

1、地块允许混合一定比例的 Rr2；

2、沿吴淞路高层建筑退道路红线不小于 8 米。

hk191A-03 地块的用地性质为 Rr3。Rr2 通常指的是以多、中高层住宅为主的用地，一般不超过 12 层‌。与新增管理条文对应的变化是：地块沿哈尔滨路设置了 2 幢风貌别墅。

去年 8 月，嘉兴社区 C080301 单元控制性详细规划 hk191A、hk192A 街坊局部调整（HK-069、HK-084 风貌保护街坊保护规划）。具体如下：HK-069 街坊，调整为 Rr3 三类住宅组团规划用地。其中：hk191A-03 用地面积 14324㎡，容积率 3.87；hk191A-04 原历史保留建筑调整为社区公共设施，规划建面约 2600㎡。

3.87 的容积率应该是高层。根据土地推介会的强排方案，该地块可以做主力 24-28 层的连廊高层，主力 120-140㎡的 3-4 房产品，预计总价 1500 万起步。

在最新公示的总平图中，多了两幢风貌别墅。

交通方面，项目直线距 10 号线四川北路站约 400 米，直线距 4/10/19 号线海伦路站约 500 米。周边还有多条主干道，如四平路和吴淞路、北横通道、外滩隧道、新建路隧道等，前往陆家嘴、外滩都很方便。

商业方面，项目周边有利通广场、壹丰广场、崇邦滨港商业中心、ist 艾尚天地，直线距离北侧瑞虹新城三件套在 1.5 公里范围内。

华润置地虹口项目预计售价 14 万左右，对比北侧约 1.5 公里的虹口 C080302 单元 hk329-11 地块，是有优势的。

今年 2 月 20 日，hk329-11 地块经过 184 轮竞拍，最终被金茂、庆隆联合体以 38.2% 溢价率拿下，楼面价 11.74 万 /㎡，预计最终售价不会低于 16 万。

目前，华润置地虹口地块周边项目可谓是 " 神仙打架 "，新建住宅项目包括北外滩虹口源 717、上海弘安里、碧云北外滩尊邸、越秀 · 外滩樾等。

位于地块北侧约 600 米的北外滩虹口源 717（备案名：祥生华邸）项目在售。该项目在去年 6 月开盘，共推出 228 套建面约 100-356㎡房源，备案均价 13.8 万 /㎡。网上房地产显示，已售住宅 155 套，网签去化率约 68%。

上海弘安里项目位于地块西南侧 1 公里左右，该项目为风貌别墅，于去年 4 月首开，主要为 240-500㎡的联排别墅，均价 24.3 万 /㎡，总价约 6000 万至 1.5 亿。

项目东侧 900 米左右的碧云北外滩尊邸（备案名：天成云筑），该项目上一次开盘时间是去年 12 月份，共推出 137 套建面约 180-230㎡房源，备案均价 13 万 /㎡。网上房地产显示，项目已售住宅 89 套，网签去化率约 64%。

西南侧有海泰北外滩（备案名：海泰园）项目在售。该项目于 2022 年 12 月首次开盘，共推出 151 套超高层房源。网上房地产显示，已售住宅 54 套，网签去化率 36%。

越秀外滩樾项目位于地块西侧约 350 米处，是一座纯风貌别墅社区，以双拼、三拼别墅为主，目前尚未入市，主力户型面积段为 235-338㎡，总供应 49 套，总价段为 4000 万元 -8000 万元。

整体看下来，华润置地虹口项目地价低、配套更好，在周边一众项目中具有一定的性价比。

去年 11 月 27 日，华润置地旗下的上海煦臻企业管理有限公司拿下虹口地块。今年 2 月 25 日，该公司投资成立上海华润瑞宸置业有限公司，即虹口项目的建设公司，法定代表人娄山杰。

2024 年 3 月，华润置地城市总大换防，原华润杭州总经理娄山杰，调任上海总经理。同年 5 月，娄山杰担任起华润置地（上海）有限公司的法定代表人。

相关公司：华润置地 hk01109