房财经网 3 月通州楼市的热度，似乎被招商云璟揽阅点燃了。

这个位于梨园偏刚需的项目，在月初的首销中，官方公布首推 230 套房源，认购 11.46 亿元，去化率高达 90.43%。

当然，也有人质疑这个数据的真实性，认为水分太大。但从其前期的状态看，数据即便有差异，也不会太大。

它之所以能得到副中心业主的认可，归根结底还在于赠送尺度。内嵌阳台 + 设备平台 + 飘窗，一样不少。

但在整个通州地界，要论赠送的最强者，离招商云璟揽阅 14 公里的北京城建国誉颂（下称国誉颂），才是真正的 " 扛把子 "。

它在阳台、飘窗、设备平台的基础上，还增加了挑空。且在部分户型中，不止一处赠送设备平台和挑空。

不过，在推盘节奏上，国誉颂却落后于云璟揽阅。它的拿地时间比后者早，但出图的速度却落在了后头。

直到招商云璟揽阅发布热销海报一天后，国誉颂才在 3 月 3 日、4 日，拿到了 6008、6015 两个地块的预售许可证。

首批拿证房源，有 17 栋住宅楼。

其中北区的 6008 地块 8 栋 316 套，南区 6015 地块 9 栋 312 套。南北 12#、10# 尚有共 58 套房源未推出。

从北京市建委网站的数据看，国誉颂整体的产权得房率，并不离谱，属于行业平均水平——最高超过 84%，最低接近 80%。

但加上赠送面积后，它所有户型实际得房率，基本都突破了 100%，最高到了近 105%。

一般情况下，北京利用地产 " 黑科技 " 提高得房率的楼盘，实际使用率比产权得房率，多 10 个百分点，是正常水平。

而国誉颂则高出了近一倍。

这个数据，不仅冠绝通州，在整个北京也是数一数二的存在。能够和它比较的，只有位于顺义，同样由北京城建开发的星悦时光。

按当下的政策，北京城建在国誉颂身上，部分黑科技赠送的尺度，是 " 超标 " 进行的。

以占比最高的 102 平户型为例，其产权得房率 84%：

1、南向内嵌式开敞阳台共 14.04 平米，赠送一半为 7.02 平米；

2、南向可改卧室挑空 5.22 平方米，全赠送；

3、侧面飘窗面积 3.48 平米，全赠送；

4、北向卧室设备平台 2.52 平米，全赠送。

整体赠送面积达到 18.24 平方米，加上套内面积 86 平米，实际使用面积达到了 104.24 平方米，实际得房率 101:82%。

但是，这个 " 炸裂 " 的数据背后，国誉颂的阳台设计，按照最新的规定，超出标准了。

前不久刚出台的 " 好房子技术要点 " 明确规定：每户阳台水平投影面积，不大于套内建筑面积的 10%，且进深不大于 1.8 米。

而国誉颂 102 平米的阳台面积，达到了 14.04 平米，超过套内面积 10% —— 8.6 平米的 63%。

85 平米户型更夸张。阳台面积 11.34 平米，套内面积的 10% 为 6.68 平米，超标近 70%。

好在，它是 " 好房子技术要点 " 出台之前的产物，在没有对阳台赠送尺度有明确量化规定下，国誉颂算是吃到了政策空白的红利。

而往后的新项目，要想在阳台上，达到国誉颂这样的尺度，怕是再难企及。

虽然拥有空前的赠送尺度，但国誉颂想要实现热销，难度不小。

先来看看区位，它所在的宋庄镇艺术氛围浓厚，可在配套和交通便捷方面，与云璟揽阅所处的 " 副中心 CBD"，几乎没有可比性。

从项目周边的现状看，国誉颂在东六环外，西边和北边大片空地，东侧不远是于 2021 年开盘的金地壹街区，目前已基本清盘，有少量现房可售。

最大的可对标者，是南边一路之隔的建投国贸瑨上。

2024 年 4 月开盘，供应 542 套，目前网签 94 套，成交均价 4.08 万元 / 平米，网签金额 3.73 亿元，地价覆盖率仅 28.62%。

在产品上，国誉颂完全碾压建投国贸瑨上。

后者 115 平米仅为 3 居，产权得房率 79%，加上仅有 6.18 平米飘窗赠送，实际得房率 84%，远低于国誉颂。

不过，在一些人看来，国誉颂的户型也并非十全十美。它最大的问题是，100 平米往下段位，户型图上显示只有一个卫生间。

主要原因，是要与备案时的信息保持一致。在实际施工中，应该都会留好上下水，方便后期改造。

但后期如果有较真的 " 群众 "，拿开敞阳台能否封闭等事做文章，则会留下隐患。

无论如何，建投国贸瑨上的业绩本就惨淡，随着国誉颂的入市，往后的日子，更加雪上加霜。

而建投国贸瑨上的现状，也给了国誉颂操盘者一个客观参照——宋庄板块的市场需求，并不旺盛。

花姐点评：

国誉颂要想逆转市场行情，关键在于开盘时，北京城建如何定价。

它的地价为 15.96 亿元，折合楼面价 2.07 万元 / 平米，指导价 4.7 万元 / 平米，预售价 4.5 万 -4.86 万元 / 平米。

缝差价上，国誉颂是优于建投国贸瑨上的，如果开盘时价格能和后者看齐，或打破 4 万大关，总价 300 万出头即可上车。

对副中心的公务员和高收入产业刚需人群，确实诱惑不小。

但这也只是理论上的猜测。北京城建和南山地产在顺义的星悦时光，实际得房率最高接近 110%，但反映在业绩上，并不赢人。

它 2024 年 9 月 30 日取得预售证，供应 864 套，目前网签 139 套，网签均价 3.43 万元 / 平米，网签金额 4.13 亿元，地价覆盖率 34.7%。

有消息称，国誉颂的实际开盘价格将在 4.3 万 -4.5 万元 / 平。在通州地界，国誉颂这个价格，能打破北京城建在顺义的魔咒吗？