乐居财经北京 徐迪 近日，北京国贤府二期取得建设工程规划许可证。

这是去年北京土拍市场最后一宗成交的地块。

至此，去年下半年昌平成交的 3 宗地块均已完成报规，包括城建国誉燕园二期朗润、越秀星耀未来、北京国贤府二期，预计将于二季度陆续开盘入市。

仅这三个项目，就将为昌平带来 3250 套新房供应。

还有越秀星樾将近 400 套现房也刚入市。

除此之外，上个月中海 + 未来科学城还在朱辛庄摘下一块住宅用地，以中海速度，年内也会开出来。

2025 的昌平楼市，是京北码农挑花眼的一年。

与此同时，2024 年以前更早之间开盘的项目，去化压力更大了，没有产品优势，降价几乎是板上钉钉的事。

北京二轮供地清单中，昌平南邵的一宗涉宅地块，前些天刚刚公示了规划综合实施方案。包括两幅住宅地块和一幅幼儿园用地，地上建面超 12 万平方米。

这个体量，比斜对街的首开梧桐山语，还多出将近两栋楼的规模。

南邵板块目前两个新盘在售，除首开梧桐山语外，还有去年持续霸榜北京成交套数排行的建发观堂府。

两个项目直线距离 1 公里，周边配套基本一致，中间隔一条昌崔路，建发观堂府更靠近地铁站，这也是项目去化快的主要原因之一。

两个项目都是国企操盘，体量上，建发观堂府大概是梧桐山语的一倍。

产品定位上，建发观堂府强调改善，顶配做到 180 大平层，但产品面积段跨度很大，100 平以下的刚需户型也有几百套，包括总价在 300 万以内的一居房源。

户型上改善属性不是很纯粹，但梧桐山语确实没有大平层，130+ 没有对比维度。

园林都差不多，一个号称主园区景观 " 参仿雍亲王府的轴线礼序 "；一个则以 " 承德离宫康乾七十二景 " 为灵感，勾勒 " 曲水流觞 " 之园境逸趣。

当然，建发观堂府的大门在气势上具有碾压级别的胜利。建发的大门都很值得一提，路过小区门口总觉得是到了什么景点。

（放一张高清图直观感受下）

梧桐山语拿地比观堂府早了半年，但在户型设计上，后者也见有什么明显优势。

找了两张同面积段户型图做对比。

这两个户型相似到什么程度呢，乍看就完全是一张，过程稿和官宣版的区别，确认了好几次。

以 " 观 " 字系全名户型的观堂府，很有仪式感，它户型图是彩色的，能看到地板和石材的纹理。

两个户型是镜向的，室内格局完全一样，注意是 " 完全 "，包括每一道门开的位置，每一个衣柜的位置，马桶的摆放，都一模样。

梧桐山语建面是 84 平，观堂府是 82 平。面积差主要体现在，梧桐山语入户门旁边做了个独立家政间。

扩容空间上，两个项目都有南向通面宽飘窗，北卧室设备平台赠送，梧桐山语比观堂府还多了两个设备平台，南北各一个。

首开梧桐山语

2023 年 3 月 23 日拿地，底价 27 亿元成交，楼面价 2.49 万元 /㎡，销售指导价 5.3 万元 /㎡。

项目公司北京昌信同泰置业有限公司，首开股份 100% 持股，毕晔担任项目公司董事长，吴振为总经理。

项目占地 4.2 万㎡，总建面 10.82 万㎡，容积率 2.2，得房率为 75-83%，规划共 26 栋住宅 1276 户。

2023 年 7 月 28 日 1199 套房源拿证，建面约 57㎡-127㎡之间，开盘价 4.2 万起。

截至 3 月 14 日，累计完成 592 套网签，去化率 49%；

签约面积 5.24 万㎡，成交均价约 4.15 万元 /㎡，成交额总计 21.76 亿元。

建发观堂府

2023 年 9 月 27 日拿地，成交价 54.2 亿元，楼面价 2.59 万元 /㎡，销售指导价 5.5 万元 /㎡。

项目开发主体北京兆嘉房地产开发有限公司，由建发房产 100% 持股，建发房产北京总经理华晓巍担任项目公司董事长、总经理。

项目体量较大，包含 3 个住宅用地，总建面约 18 万㎡，整体供应约 2000 套住宅房源。

首期开发东区地块 11 栋、中区地块 8 栋，共 19 栋总高 6-15 层的洋房 + 小高层，总户数 1108 户。

2023 年年底一期拿证，备案名 " 观锦嘉苑 "。主推 112-186㎡改善四居，另有 82-169㎡三居户型 339 套、63-105㎡两居 279 套。

截至 3 月 14 日，完成 878 套网签，去化率 79%；

签约面积 9.14 万㎡，成交均价约 4.64 万元 /㎡，成交额总计 42.39 亿元。

二期泊玥为西区地块，规划建设 11 栋 5-15 层的洋房和小高层，共 734 套房源。

2024 年 8 月 1 日和 9 月 20 日先后两批拿证入市，备案名 " 观瑞嘉苑 "，主推 127-188㎡四居改善大户型，备案均价 5.35 万 -5.69 万元 /㎡区间。

目前已签约 194 套，去化率 26%；

签约面积合计 1.9 万㎡，成交均价 4.6 万元 /㎡，略低于一期，成交额总计 8.76 亿元。

两期合计网签 1072 套，全盘去化约 58%。累金成交金额 51.15 亿元，尚未覆盖拿地金额。

相关公司：建发集团 , 建发物业无锡