乐居财经北京 徐迪  北京国贤府二期正式户型图出街。

与之前流出的过程稿完全一致，只是完善了户型名称，注明了详细尺寸。

75㎡二居起步，往上依次是 90㎡/103㎡三居、116㎡/133㎡/166㎡/168㎡四居。

1 米 8 进深的阳台均明确标记为 " 开敞阳台 "，字面上的意思，是不能封闭成室内扩容空间，这就造成小户型的部分卧室舒适度极差。

以起步 72 户型为例。

两室一卫，客餐厨一体设计，带转角飘窗，这些通常在百平以上户型的配置，放到 70 平的房子里，公共空间占到了房子一半上面积，" 挤 " 出来的两个小卧室非常难受。

主卧在北面，算上外接的设备平台，面积有 10㎡，设备平台不能封入，主卧就只有 7㎡。

南边的房间更加迷你，且形状还不规则，去掉开敞阳台和门后的柜子空间，同样的，也只能是个起居室。

感觉这种小房间只能定制榻榻米才能住人，否则动线很难合理。

90 户型也同样。做了三居两卫户型，南向三开间，带独立家政间，客餐厨南北通透，听起来亮点非常多。

但实际看下来，只有南向主卧尺度开阔，套房设计，大飘窗。

而另一侧的起居室与 72 户型存在同样问题，不是方正形状，去掉门口空间，实际进深就比较局促了。

同时，为了在南向做出三个开间，90 户型起居室的面宽只有 2 米 7，72 户型的面宽是 3 米 2，门后还能放个柜子；90 户型差出来的这半米，让给了外面的家政间。

这是开发商动了点小心思。90 户型的南阳台，做成了 1 米 5 的进深，让了 0.3 米给室内空间。但即使这样，90 户型的起居室面积也没能达到 6㎡。

北边卧室也不大，做了储物空间，床的宽度与隔壁灶台宽度差不多，床角与房门开关轨道非常接近。

全套户型图↓

国贤府二期所在北七家 1503-0002、0008、0009 地块成交于去年 12 月 30 日，由中建智地 未来科学城联合体去年摘得，成交价格 21.143 亿元，楼面价 2.1 万 /㎡。

相较于一期楼面价 2.55 万 / 平，二期每平降了 4400 元，且未设置指导价，给开发商打造好产品留出更大的发挥空间。

今年 2 月 10 日，项目设计方案项目公示。住宅总建面 13.87 万㎡，其中地上建面 9.23 万㎡，容积率 1.3。

规划建设 26 栋 6-9F 洋房，共 850 户。其中北区 02 地块 16 栋共 526 户；南区 09 地块 10 栋共 324 户。

北京国贤府一期（盛世文庭）地块由中建智地 未来科学城联合体 2023 年 7 月 20 日摘得，成交价 27 亿元，销售指导价为 6 万元 /㎡。

住宅建面约 10.63 万平米，规划 25 栋楼 822 户，2023 年 11 月 9 日取得预售证，主力户型为 115-182㎡四居和 100-107㎡三居。

截至 2 月 10 日，网签 553 套，成交均价约 5.57 万元 /㎡，约为指导价 93 折。

产品设计领先，社区颜值扛打，但是入市一年多，去化还不到七成，北京国贤府的硬伤在哪？

1、项目周边没有地铁线路，规划 17 号线最近的两个站点也在 2 公里外；而京北地面出行早晚高峰拥堵异常，对通勤族非常不友好。4 站望京价差一半，听上去很唬人，但实际能不能落地以及何时落地都是个未知数。

2、作为刚改盘，客群要求较高，项目周边 1 公里内缺乏像样的商业配套，南侧和东侧主要是别墅区，附近还有大量安置房，空地较多，整个城市界面的改善预计还需要几年时间。

小区步行范围内有北京规模最大的山姆会员店，预计 2025 年底能开业。二期项目能否吃到一期配套的红利，还需观望。

3、项目西北方向有一处八仙陵园，1 公里范围之内，是集中式陵园而非公墓，墓碑数千个。另外在八仙陵园以南还有一片村里的墓地，零星墓穴距离北京国贤府小区外围墙非常近。

2023 年八仙村城中村改造计划已经确定要拆掉，整体迁至奉先陵园，但具体方案尚未确定，大规模墓地搬迁涉及问题难度较多，难度远高于住房拆迁。

板块内住宅项目较多，包括北京壹号庄园、达华庄园等别墅项目，融尚未来、万科翡翠公园、未来金茂府等，还有未来逸园等共有产权房以及大量回迁房。

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